Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison centre-ville de LA FERTE MACE - 70m2

Bien expiré
VilleFerté-Macé (61)
Surface72m²
Coût Total110 440€
Loyer Annuel6 448€
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Jardin

Nous vous proposons, à la vente, sur la commune de LA FERTE MACE, une maison d'habition de 70m2 composée de :

  • au rez-de-chaussée : trois garages (dont deux indépendants et loués), une chaufferie.
  • au premier étage : une entrée, une cuisine indépendante, un salon-séjour lumineux avec accès à une terrasse, trois chambres de plus de 11m2, une salle d'eau, un wc et un placard. Jardin clos.   Le tout sur une parcelle de 544m2. Ecoles et commerces accessibles à pieds.
  • https://eicfranckdescar.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.587732, -0.363108
Total : 110 440€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 45 640€
Valeur du bien : 105 640€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 537€/mois
Loyer annuel estimé : 6448€/an
Fourchette totale : 420€ - 687€/mois
Fourchette annuelle : 5043€ - 8245€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :32,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 301,96€
Coût de l'assurance :9 663,50€
Taxe foncière : 644,82€/an
Soit par mois : 53,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 537,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 631,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 640 €(634 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:2 880€
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 40€/m² = 2880€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 537 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 448 €/an
Calcul : 537 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 440 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 645 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 357 €
Revenus locatifs : +6 448 €
Charges déductibles : -50 357 €
Résultat foncier Année 1 : -43 908 €(Déficit de 43 908 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 508 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 717 €/an
Revenus locatifs : +6 448 €
Charges déductibles : -4 717 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 732 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22508.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 448 €50 360 €3 689 €-43 912 €21 400 €22 512 €22 512 €
26 577 €4 622 €3 591 €1 955 €--20 557 €
36 709 €4 520 €3 489 €2 188 €--18 368 €
46 843 €4 415 €3 384 €2 428 €--15 941 €
56 980 €4 307 €3 275 €2 673 €--13 268 €
67 119 €4 194 €3 163 €2 925 €--10 343 €
77 262 €4 078 €3 047 €3 184 €--7 159 €
87 407 €3 958 €2 926 €3 449 €--3 710 €
97 555 €3 833 €2 802 €3 722 €---
107 706 €3 705 €2 673 €4 002 €---
117 860 €3 572 €2 540 €4 289 €---
128 018 €3 434 €2 403 €4 584 €---
138 178 €3 292 €2 260 €4 886 €---
148 341 €3 144 €2 113 €5 197 €---
158 508 €2 992 €1 961 €5 516 €---
168 678 €2 835 €1 803 €5 844 €---
178 852 €2 672 €1 640 €6 180 €---
189 029 €2 503 €1 472 €6 526 €---
199 210 €2 329 €1 297 €6 881 €---
209 394 €2 148 €1 117 €7 245 €---
219 582 €1 962 €931 €7 620 €---
229 773 €1 769 €738 €8 004 €---
239 969 €1 570 €538 €8 399 €---
2410 168 €1 363 €332 €8 805 €---
2510 372 €1 150 €118 €9 222 €---
TOTAL206 539 €124 726 €53 302 €81 813 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 813 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 448 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 354 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 354 €-6 420 €+7 774 €
2+1 354 €0 €+1 354 €
3+1 354 €0 €+1 354 €
4+1 354 €0 €+1 354 €
5+1 354 €0 €+1 354 €
6+1 354 €0 €+1 354 €
7+1 354 €0 €+1 354 €
8+1 354 €0 €+1 354 €
9+1 354 €+4 €+1 350 €
10+1 354 €+1 200 €+154 €
11+1 354 €+1 287 €+67 €
12+1 354 €+1 375 €-21 €
13+1 354 €+1 466 €-112 €
14+1 354 €+1 559 €-205 €
15+1 354 €+1 655 €-301 €
16+1 354 €+1 753 €-399 €
17+1 354 €+1 854 €-500 €
18+1 354 €+1 958 €-604 €
19+1 354 €+2 064 €-710 €
20+1 354 €+2 174 €-820 €
21+1 354 €+2 286 €-932 €
22+1 354 €+2 401 €-1 047 €
23+1 354 €+2 520 €-1 166 €
24+1 354 €+2 642 €-1 288 €
25+1 354 €+2 767 €-1 413 €
Total+33 850 €+24 544 €+9 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →