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Propriété proche Evaux-les-Bains avec maison d'habitation, dépendances et terrain

VilleSaint-Julien-la-Genête (23)
Surface137
Coût Total101 560
Loyer Annuel10 946
Rentabilité10.78%
Cashflow/mois+283
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 598,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 137 m², 6 pièces, 2975 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking

Dans un environnement verdoyant, découvrez ce charmant corps de ferme situé à proximité d’Évaux-les-Bains, offrant un beau potentiel d’aménagement et de développement. La maison principale d’habitation, d’environ 130 m2, a bénéficié d’une reprise complète de la toiture. Elle se compose d'une entrée, d'un salon-séjour, d'une cuisine et arrière cuisine, de 4 chambres et d'une salle de bains avec Wc. Attenante à cette habitation, une ancienne maison d’environ 70 m2 peut être rénovée pour créer un logement indépendant, un gîte ou un atelier. Vous disposerez également d’une grande grange de 22 m x 10 m (faitage à 8,3 m), offrant un volume exceptionnel pour stockage, atelier ou projet agricole/artisanal, ainsi que d’un garage. Le tout est implanté sur un terrain attenant offrant un bel espace extérieur, avec notamment une vue panoramique sur la campagne environnante derrière la grange. À voir !

Ville : Saint-Julien-la-Genête
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23110
Coordonnées : 46.152400, 2.473380
Total : 101 560
Prix d'acquisition : 82 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 95 000
Frais de notaire : 6 560
Coût estimé : 6 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10946€/an
Fourchette totale : 710€ - 1172€/mois
Fourchette annuelle : 8519€ - 14065€/an
Rentabilité brute :10.78%
Fourchette de rentabilité :8.39% - 13.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :771,46 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :105 689
Prix d'achat :82 000
Décote à l'achat :-23 689 (-22.4%)
Marge achat-revente :4 129€ (3.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :508,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 538,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 969,99
Coût de l'assurance :8 886,50
Taxe foncière : 1 094,61€/an
Soit par mois : 91,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 912,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 629,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :282,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 137 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (137 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état mais nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du sol du salon (parquet ou autre revêtement)
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 2.5/5 visible - sol usé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(95 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 946 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 510 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 560 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 095 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 960
Revenus locatifs : +10 946
Charges déductibles : -17 960
Résultat foncier Année 1 : -7 014(Déficit de 7 014 €)
Imputable sur revenu global : 7 014
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 960 €/an
Revenus locatifs : +10 946
Charges déductibles : -4 960
Résultat foncier Années 2+ : 5 986 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 94617 9633 513-7 0177 017 €--
211 1654 8713 4216 294---
311 3884 7763 3266 612---
411 6164 6773 2276 939---
511 8484 5753 1257 273---
612 0854 4693 0197 616---
712 3274 3602 9107 967---
812 5744 2462 7968 327---
912 8254 1292 6798 697---
1013 0824 0072 5579 075---
1113 3433 8812 4319 462---
1213 6103 7502 3009 860---
1313 8823 6152 16510 267---
1414 1603 4752 02510 685---
1514 4433 3301 88011 113---
1614 7323 1801 73011 552---
1715 0273 0241 57412 002---
1815 3272 8631 41312 464---
1915 6342 6971 24712 937---
2015 9462 5241 07413 422---
2116 2652 34589513 920---
2216 5912 16071014 431---
2316 9221 96851814 954---
2417 2611 77032015 491---
2517 6061 56411416 042---
TOTAL350 607100 22250 970250 3857 017Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 105
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 385
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 946 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 299-2 105+4 404
2+2 299+1 888+411
3+2 299+1 984+315
4+2 299+2 082+217
5+2 299+2 182+117
6+2 299+2 285+14
7+2 299+2 390-91
8+2 299+2 498-199
9+2 299+2 609-310
10+2 299+2 722-423
11+2 299+2 839-540
12+2 299+2 958-659
13+2 299+3 080-781
14+2 299+3 205-906
15+2 299+3 334-1 035
16+2 299+3 466-1 167
17+2 299+3 601-1 302
18+2 299+3 739-1 440
19+2 299+3 881-1 582
20+2 299+4 027-1 728
21+2 299+4 176-1 877
22+2 299+4 329-2 030
23+2 299+4 486-2 187
24+2 299+4 647-2 348
25+2 299+4 813-2 514
Total+57 475+75 116+-17 641
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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