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Appartement 2 pièces 29 m²

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface29m²
Coût Total63 805€
Loyer Annuel4 930€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 41 000 €
Surface : 29 m²
Prix au m² : 1 413,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 29 m2

Studio en très bon état dans une résidence proche de la gare d'Evreux. Situé en rez-de-chaussée surélevé, ce studio est très lumineux et fonctionnel. Il est accompagné d'une place de parking extérieure et d'une cave. DPE E Chauffage collectif Pour un premier achat ou investissement locatif, il sera parfait ! Contactez-nous au [Coordonnées masquées] Référence agence : 16857 Référence annonce : 8S7G-ONL-YJ4 Date de réalisation du diagnostic : 14/09/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 190 Charges prévisionnelles annuelles : 2660 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 410 € et 610 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.000156, 1.122238
Total : 63 805€
Prix d'acquisition : 41 000€
Travaux : 19 525€
Valeur du bien : 60 525€
Frais de notaire : 3 280€
Coût estimé : 3 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29m²
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 411€/mois
Loyer annuel estimé : 4930€/an
Fourchette totale : 342€ - 494€/mois
Fourchette annuelle : 4102€ - 5924€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 9.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 680,85 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :48 745 €
Prix d'achat :41 000 €
Décote à l'achat :-7 745€ (-15.9%)
Marge achat-revente :-15 060€ (-30.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :63 805€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :316,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :18,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 334,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 100,42€
Coût de l'assurance :5 582,94€
Taxe foncière : 492,97€/an
Soit par mois : 41,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 221,67€/mois
Soit par an : 2 660,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 410,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 29 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre (état 3/5)
Quantité: 1 chambre (environ 29 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et électricité dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais vérification nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 525 €(673 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (pose comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:725€
    Peinture murs: 29 m² × 25€/m² = 725€
  • Salle de bain:3 000€
    Plomberie salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant vérification et mise aux normes)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 411 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 930 €/an
Calcul : 411 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 148 €/an
Base de calcul : Emprunt de 63 805 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 223 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 493 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 660 €/an
Calcul : 222 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 525 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 049 €
Revenus locatifs : +4 930 €
Charges déductibles : -25 049 €
Résultat foncier Année 1 : -20 120 €(Déficit de 20 120 €)
Imputable sur revenu global : 20 120 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 524 €/an
Revenus locatifs : +4 930 €
Charges déductibles : -5 524 €
Résultat foncier Années 2+ : -595 €/an(Déficit de 595 €)
Prix d'achat du bien : 41 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 650 €(65% de 41 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 969 €/an
Calcul : 26 650 € × 3,636% = 969 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 930 €25 052 €2 150 €-20 122 €20 122 €--
25 028 €5 469 €2 093 €-441 €441 €--
35 129 €5 411 €2 034 €-282 €282 €--
45 231 €5 349 €1 973 €-118 €118 €--
55 336 €5 286 €1 910 €50 €---
65 443 €5 221 €1 845 €222 €---
75 552 €5 153 €1 777 €398 €---
85 663 €5 083 €1 707 €579 €---
95 776 €5 011 €1 635 €765 €---
105 891 €4 936 €1 560 €955 €---
116 009 €4 859 €1 482 €1 150 €---
126 129 €4 779 €1 402 €1 351 €---
136 252 €4 696 €1 319 €1 556 €---
146 377 €4 610 €1 234 €1 767 €---
156 505 €4 521 €1 145 €1 983 €---
166 635 €4 429 €1 053 €2 205 €---
176 767 €4 334 €958 €2 433 €---
186 903 €4 236 €860 €2 667 €---
197 041 €4 134 €758 €2 907 €---
207 182 €4 029 €653 €3 153 €---
217 325 €3 920 €544 €3 405 €---
227 472 €3 807 €431 €3 664 €---
237 621 €3 691 €315 €3 930 €---
247 774 €3 570 €194 €4 203 €---
257 929 €3 446 €69 €4 484 €---
TOTAL157 899 €135 034 €31 100 €22 865 €20 963 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 289 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 865 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 035 €-6 037 €+7 072 €
2+1 035 €-132 €+1 167 €
3+1 035 €-85 €+1 120 €
4+1 035 €-35 €+1 070 €
5+1 035 €+15 €+1 020 €
6+1 035 €+67 €+968 €
7+1 035 €+119 €+916 €
8+1 035 €+174 €+861 €
9+1 035 €+229 €+806 €
10+1 035 €+287 €+748 €
11+1 035 €+345 €+690 €
12+1 035 €+405 €+630 €
13+1 035 €+467 €+568 €
14+1 035 €+530 €+505 €
15+1 035 €+595 €+440 €
16+1 035 €+662 €+373 €
17+1 035 €+730 €+305 €
18+1 035 €+800 €+235 €
19+1 035 €+872 €+163 €
20+1 035 €+946 €+89 €
21+1 035 €+1 022 €+13 €
22+1 035 €+1 099 €-64 €
23+1 035 €+1 179 €-144 €
24+1 035 €+1 261 €-226 €
25+1 035 €+1 345 €-310 €
Total+25 875 €+6 860 €+19 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 202 jours
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