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Appartement à vendre

VilleÉpinal (88)
Surface68.4m²
Coût Total126 928€
Loyer Annuel7 347€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 68.4 m²
Prix au m² : 1 271,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cave, Salon (total 14,24 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Non meublé

Appartement T4 +parking Appartement T4 de 68.41 m², situé au RDC, il se compose d'une entrée, d'un salon, d'une cuisine meublée et équipée, 3 chambres, salle de bain et WC indépendants.

Une cave et un emplacement de stationnement privatif complètent le tout. Côté technique : les menuiseries sont en double vitrage PVC et le chauffage est collectif au gaz.

Pas de travaux à prévoir, habitable de suite. Situé à proximité de plusieurs commodités, cet appartement est idéal pour ceux qui recherchent un équilibre parfait entre tranquillité et accessibilité. Vous trouverez à quelques minutes à pied des commerces de proximité, des écoles et des transports en commun, facilitant ainsi votre quotidien.

Ne manquez pas cette opportunité, contactez nous dès aujourd'hui pour organiser une visite.

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.165609, 6.473986
Total : 126 928€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 32 968€
Valeur du bien : 119 968€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.4m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7347€/an
Fourchette totale : 479€ - 783€/mois
Fourchette annuelle : 5746€ - 9394€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 309,74 €/m²
Basé sur :493 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :89 586 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-2 586€ (-2.9%)
Marge achat-revente :-37 342€ (-41.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 928€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 672,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 701,45€
Coût de l'assurance :11 106,20€
Taxe foncière : 734,69€/an
Soit par mois : 61,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 733,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 182 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes recommandée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 968 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:6 976€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres: 68.4 m² × 30€/m² = 2052€, Main d'œuvre: 40% de 2052€ = 820.8€, Total: 2052€ + 820.8€ = 2872€
  • Chambres - Électricité:25 992€
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 68.4 m² × 100€/m² = 6840€, Main d'œuvre: 40% de 6840€ = 2736€, Total: 6840€ + 2736€ = 9576€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 347 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 387 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 928 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 968 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 534 €
Revenus locatifs : +7 347 €
Charges déductibles : -38 534 €
Résultat foncier Année 1 : -31 187 €(Déficit de 31 187 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 487 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 566 €/an
Revenus locatifs : +7 347 €
Charges déductibles : -5 566 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 781 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20486.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 347 €38 538 €4 391 €-31 191 €10 700 €20 491 €20 491 €
27 494 €5 455 €4 276 €2 039 €--18 452 €
37 644 €5 336 €4 157 €2 308 €--16 144 €
47 797 €5 212 €4 033 €2 584 €--13 560 €
57 953 €5 085 €3 906 €2 868 €--10 692 €
68 112 €4 952 €3 773 €3 159 €--7 532 €
78 274 €4 815 €3 636 €3 459 €--4 074 €
88 439 €4 673 €3 495 €3 766 €--308 €
98 608 €4 527 €3 348 €4 082 €---
108 780 €4 374 €3 195 €4 406 €---
118 956 €4 217 €3 038 €4 739 €---
129 135 €4 054 €2 875 €5 081 €---
139 318 €3 885 €2 706 €5 433 €---
149 504 €3 710 €2 531 €5 794 €---
159 694 €3 529 €2 350 €6 166 €---
169 888 €3 341 €2 162 €6 547 €---
1710 086 €3 147 €1 968 €6 939 €---
1810 287 €2 945 €1 766 €7 342 €---
1910 493 €2 737 €1 558 €7 756 €---
2010 703 €2 521 €1 342 €8 182 €---
2110 917 €2 298 €1 119 €8 619 €---
2211 136 €2 066 €887 €9 069 €---
2311 358 €1 827 €648 €9 532 €---
2411 585 €1 579 €400 €10 007 €---
2511 817 €1 322 €143 €10 496 €---
TOTAL235 325 €126 143 €63 701 €109 182 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 182 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 347 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 543 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 543 €-3 210 €+4 753 €
2+1 543 €0 €+1 543 €
3+1 543 €0 €+1 543 €
4+1 543 €0 €+1 543 €
5+1 543 €0 €+1 543 €
6+1 543 €0 €+1 543 €
7+1 543 €0 €+1 543 €
8+1 543 €0 €+1 543 €
9+1 543 €+1 132 €+411 €
10+1 543 €+1 322 €+221 €
11+1 543 €+1 422 €+121 €
12+1 543 €+1 524 €+19 €
13+1 543 €+1 630 €-87 €
14+1 543 €+1 738 €-195 €
15+1 543 €+1 850 €-307 €
16+1 543 €+1 964 €-421 €
17+1 543 €+2 082 €-539 €
18+1 543 €+2 203 €-660 €
19+1 543 €+2 327 €-784 €
20+1 543 €+2 455 €-912 €
21+1 543 €+2 586 €-1 043 €
22+1 543 €+2 721 €-1 178 €
23+1 543 €+2 859 €-1 316 €
24+1 543 €+3 002 €-1 459 €
25+1 543 €+3 149 €-1 606 €
Total+38 575 €+32 755 €+5 820 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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