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Appartement T3 Secteur Avenue de Laon

Bien expiré
VilleReims (51)
Surface65m²
Coût Total141 671€
Loyer Annuel9 052€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 436 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 637,48 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

En Exclusivité ! Venez découvrir cet appartement au plein potentiel, secteur Avenue de Laon. Située au 2ème et dernier étage d'une petite copropriété à faibles charges, découvrez cet appartement de 65m2 au sol (47m2 Loi Carrez), vous trouverez une entrée avec séjour sur cuisine ouverte de 34m2 ainsi qu'une salle de bain. Au niveau supérieur, un couloir séparant 2 pièces mansardées pouvant faire office de chambres. Idéal investisseur, des travaux sont à prévoir. Copropriété de 13 lots (Procédure en cours). Charges annuelles : 1016.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/367267.pdf

Ville : Reims
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51100
Coordonnées : 49.266180, 4.028170
Total : 141 671€
Prix d'acquisition : 106 436€
Travaux : 26 720€
Valeur du bien : 133 156€
Frais de notaire : 8 515€
Coût estimé : 8 515€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 8.99€ - 14.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 754€/mois
Loyer annuel estimé : 9052€/an
Fourchette totale : 584€ - 974€/mois
Fourchette annuelle : 7011€ - 11688€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 671€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :41,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 741,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 375,06€
Coût de l'assurance :12 396,21€
Taxe foncière : 905,20€/an
Soit par mois : 75,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 84,67€/mois
Soit par an : 1 016,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 754,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 901,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 627 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres mansardées
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres mansardées
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 38 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 720 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 520€
    Peinture murs et plafonds salon: 38 m² × 40€/m² = 1520€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Reims (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 052 €/an
Calcul : 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 671 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 905 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 016 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 864 €
Revenus locatifs : +9 052 €
Charges déductibles : -33 864 €
Résultat foncier Année 1 : -24 812 €(Déficit de 24 812 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 412 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 144 €/an
Revenus locatifs : +9 052 €
Charges déductibles : -7 144 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 908 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3412.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 436 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 183 €(65% de 106 436 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 516 €/an
Calcul : 69 183 € × 3,636% = 2 516 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 052 €33 869 €4 732 €-24 817 €21 400 €3 417 €3 417 €
29 233 €7 023 €4 606 €2 210 €--1 207 €
39 418 €6 893 €4 476 €2 525 €---
49 606 €6 758 €4 341 €2 848 €---
59 798 €6 619 €4 202 €3 180 €---
69 994 €6 474 €4 057 €3 520 €---
710 194 €6 325 €3 908 €3 869 €---
810 398 €6 171 €3 754 €4 227 €---
910 606 €6 011 €3 594 €4 594 €---
1010 818 €5 846 €3 429 €4 972 €---
1111 034 €5 676 €3 259 €5 359 €---
1211 255 €5 499 €3 082 €5 756 €---
1311 480 €5 316 €2 899 €6 164 €---
1411 710 €5 128 €2 711 €6 582 €---
1511 944 €4 932 €2 515 €7 012 €---
1612 183 €4 730 €2 313 €7 453 €---
1712 426 €4 521 €2 104 €7 905 €---
1812 675 €4 305 €1 888 €8 370 €---
1912 928 €4 081 €1 664 €8 847 €---
2013 187 €3 850 €1 433 €9 337 €---
2113 451 €3 611 €1 194 €9 840 €---
2213 720 €3 363 €946 €10 356 €---
2313 994 €3 107 €690 €10 887 €---
2414 274 €2 843 €426 €11 431 €---
2514 560 €2 569 €152 €11 991 €---
TOTAL289 938 €155 521 €68 375 €134 417 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 417 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 901 €-6 420 €+8 321 €
2+1 901 €0 €+1 901 €
3+1 901 €+395 €+1 506 €
4+1 901 €+854 €+1 047 €
5+1 901 €+954 €+947 €
6+1 901 €+1 056 €+845 €
7+1 901 €+1 161 €+740 €
8+1 901 €+1 268 €+633 €
9+1 901 €+1 378 €+523 €
10+1 901 €+1 491 €+410 €
11+1 901 €+1 608 €+293 €
12+1 901 €+1 727 €+174 €
13+1 901 €+1 849 €+52 €
14+1 901 €+1 975 €-74 €
15+1 901 €+2 104 €-203 €
16+1 901 €+2 236 €-335 €
17+1 901 €+2 372 €-471 €
18+1 901 €+2 511 €-610 €
19+1 901 €+2 654 €-753 €
20+1 901 €+2 801 €-900 €
21+1 901 €+2 952 €-1 051 €
22+1 901 €+3 107 €-1 206 €
23+1 901 €+3 266 €-1 365 €
24+1 901 €+3 429 €-1 528 €
25+1 901 €+3 597 €-1 696 €
Total+47 525 €+40 325 €+7 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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