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Appartement neuf à vendre

VilleNoisy-le-Grand (93)
Surface91m²
Coût Total246 240€
Loyer Annuel19 238€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 2 505,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, TV par câble, Digicode, Interphone

Située à quelques minutes à pied de la gare (RER A), vous profitez d'un quotidien ultra-pratique. Cette localisation idéale vous permet de rejoindre le centre de Paris (Nation en 15 minutes, Châtelet-Les Halles ou La Défense) en un clin d'œil, tout en savourant l'atmosphère unique d'une ville dynamique de la Seine-Saint-Denis. Noisy-le-Grand séduit aujourd'hui par son équilibre parfait entre modernité, dynamisme économique, espaces verts et vie de quartier conviviale, à deux pas du centre commercial Les Arcades et des bords de Marne.

Découvrez ce superbe appartement T4 situé au cœur d’une résidence neuve en démembrement de propriété, pensée pour allier modernité, confort et qualité de vie. Implantée dans un environnement en plein renouveau, cette adresse bénéficie d’un cadre de vie recherché, entre sérénité résidentielle et dynamisme urbain, tout en restant parfaitement connectée à la capitale.

L’appartement bénéficie d’un emplacement privilégié, à proximité immédiate des commerces, des services, des établissements scolaires et des parcs de la ville.

Des prestations de qualité L’agencement intérieur a été conçu pour offrir un maximum de confort et de fonctionnalité pour toute la famille. Les espaces sont optimisés et baignés de lumière, créant une atmosphère chaleureuse et agréable à vivre.

Le bien se compose de :

  • Un grand séjour lumineux avec cuisine ouverte, idéal pour partager des moments conviviaux
  • Trois belles chambres confortables
  • Une entrée avec rangements intégrés
  • Une salle de bains familiale et une salle d’eau moderne
  • Un grand balcon, parfait pour profiter des beaux jours
  • Une place de parking incluse dans le prix

La résidence répond aux dernières normes énergétiques, garantissant une excellente performance thermique et des charges maîtrisées. Les prestations ont été pensées pour assurer sécurité, confort et durabilité au quotidien.

En choisissant ce bien, vous bénéficiez également de toutes les garanties associées à l’immobilier neuf, offrant une réelle tranquillité d’esprit et sécurisant votre investissement sur le long terme.

Photos non contractuelles.

Pour toute information complémentaire ou pour échanger sur ce projet, je reste à votre entière disposition.

À très bientôt, Thibault

Ville : Noisy-le-Grand
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93160
Coordonnées : 48.845352, 2.546385
Noisy-le-Grand
RER A
Total : 246 240€
Prix d'acquisition : 228 000€
Valeur du bien : 228 000€
Frais de notaire : 18 240€
Coût estimé : 18 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 14.05€ - 22.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 1603€/mois
Loyer annuel estimé : 19238€/an
Fourchette totale : 1279€ - 2010€/mois
Fourchette annuelle : 15348€ - 24115€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :6.23% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 595,46 €/m²
Basé sur :342 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :418 186 €
Prix d'achat :228 000 €
Décote à l'achat :-190 186€ (-45.5%)
Marge achat-revente :171 946€ (41.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 235,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :71,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 307,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 373,49€
Coût de l'assurance :21 546,00€
Taxe foncière : 1 923,83€/an
Soit par mois : 160,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 603,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 467,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :135,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
La résidence répond aux dernières normes énergétiques, ce qui laisse supposer une classe énergétique élevée.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 238 €/an
Calcul : 1 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 559 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 240 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 862 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 924 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 11 345 €/an
Revenus locatifs : +19 238 €
Charges déductibles : -11 345 €
Résultat foncier : 7 893 €/an
Prix d'achat du bien : 228 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 200 €(65% de 228 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 389 €/an
Calcul : 148 200 € × 3,636% = 5 389 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 238 €11 353 €8 567 €7 885 €---
219 623 €11 129 €8 343 €8 494 €---
320 016 €10 897 €8 112 €9 118 €---
420 416 €10 657 €7 872 €9 759 €---
520 824 €10 408 €7 623 €10 416 €---
621 241 €10 151 €7 365 €11 090 €---
721 665 €9 884 €7 098 €11 782 €---
822 099 €9 608 €6 822 €12 491 €---
922 541 €9 321 €6 536 €13 219 €---
1022 992 €9 025 €6 239 €13 967 €---
1123 451 €8 718 €5 932 €14 734 €---
1223 920 €8 400 €5 614 €15 521 €---
1324 399 €8 070 €5 284 €16 329 €---
1424 887 €7 729 €4 943 €17 158 €---
1525 385 €7 375 €4 590 €18 009 €---
1625 892 €7 009 €4 223 €18 883 €---
1726 410 €6 630 €3 844 €19 780 €---
1826 938 €6 237 €3 451 €20 701 €---
1927 477 €5 830 €3 045 €21 647 €---
2028 027 €5 409 €2 623 €22 618 €---
2128 587 €4 972 €2 187 €23 615 €---
2229 159 €4 520 €1 735 €24 639 €---
2329 742 €4 052 €1 266 €25 690 €---
2430 337 €3 567 €781 €26 770 €---
2530 944 €3 065 €279 €27 879 €---
TOTAL616 209 €194 015 €124 373 €422 194 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 422 194 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 040 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 040 €+2 366 €+1 674 €
2+4 040 €+2 548 €+1 492 €
3+4 040 €+2 735 €+1 305 €
4+4 040 €+2 928 €+1 112 €
5+4 040 €+3 125 €+915 €
6+4 040 €+3 327 €+713 €
7+4 040 €+3 534 €+506 €
8+4 040 €+3 747 €+293 €
9+4 040 €+3 966 €+74 €
10+4 040 €+4 190 €-150 €
11+4 040 €+4 420 €-380 €
12+4 040 €+4 656 €-616 €
13+4 040 €+4 899 €-859 €
14+4 040 €+5 147 €-1 107 €
15+4 040 €+5 403 €-1 363 €
16+4 040 €+5 665 €-1 625 €
17+4 040 €+5 934 €-1 894 €
18+4 040 €+6 210 €-2 170 €
19+4 040 €+6 494 €-2 454 €
20+4 040 €+6 785 €-2 745 €
21+4 040 €+7 084 €-3 044 €
22+4 040 €+7 392 €-3 352 €
23+4 040 €+7 707 €-3 667 €
24+4 040 €+8 031 €-3 991 €
25+4 040 €+8 364 €-4 324 €
Total+101 000 €+126 658 €+-25 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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