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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleSaint-Dizier (52)
Surface80
Coût Total144 880
Loyer Annuel7 752
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-476
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 175 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Situé au 3ᵉ étage d'une résidence bien entretenue, cet appartement agréable et lumineux vous séduira par ses beaux volumes et son environnement verdoyant. Il se compose d'une belle entrée avec couloir et rangements intégrés, d'un grand séjour baigné de lumière, ainsi que d'une cuisine aménagée avec accès direct à un cellier, pratique pour le rangement du quotidien. L'espace nuit comprend deux chambres confortables et une salle de bains. Vous profiterez également d'un balcon offrant une vue dégagée. La copropriété, vaste et arborée, est parfaitement entretenue. Aucun travaux n'est à prévoir. À noter : les charges de copropriété seront prochainement réduites grâce au raccordement déjà réglé à la chaufferie biomasse.

Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris) Référence agence : 810 Référence annonce : H6XA-GKI-7IC Date de réalisation du diagnostic : 14/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 186 Charges prévisionnelles annuelles : 3700 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 770 € et 2 440 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Dizier
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52100
Coordonnées : 48.631780, 4.987011
Total : 144 880
Prix d'acquisition : 94 000
Travaux : 43 360
Valeur du bien : 137 360
Frais de notaire : 7 520
Coût estimé : 7 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7752€/an
Fourchette totale : 494€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 5933€ - 10129€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 6.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 077,92 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 234
Prix d'achat :94 000
Décote à l'achat :+7 766 (+9.0%)
Marge achat-revente :-58 646€ (-68.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :707,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 748,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 386,61
Coût de l'assurance :12 314,80
Taxe foncière : 775,18€/an
Soit par mois : 64,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 308,33€/mois
Soit par an : 3 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 645,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 121,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-475,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 360(542 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:12 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 300
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:14 100
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage murs (30m²): 40€/m² × 30 = 1200€, Carrelage sol (10m²): 40€/m² × 10 = 400€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Dizier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 752 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 880 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 700 €/an
Calcul : 308 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 004
Revenus locatifs : +7 752
Charges déductibles : -53 004
Résultat foncier Année 1 : -45 252(Déficit de 45 252 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 852
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 644 €/an
Revenus locatifs : +7 752
Charges déductibles : -9 644
Résultat foncier Années 2+ : -1 892 €/an(Déficit de 1 892 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23852.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 75253 0094 681-45 25721 400 €23 857 €23 857 €
27 9079 5224 554-1 6151 615 €-23 857 €
38 0659 3914 424-1 3261 326 €-23 857 €
48 2269 2564 289-1 0301 030 €-23 857 €
58 3919 1174 149-726726 €-23 857 €
68 5598 9734 005-414414 €-23 857 €
78 7308 8243 856-9494 €-23 857 €
88 9048 6703 702234--23 622 €
99 0838 5113 543571--23 051 €
109 2648 3473 379917--22 134 €
119 4498 1773 2101 272--20 862 €
129 6388 0023 0341 636---
139 8317 8212 8532 010---
1410 0287 6342 6662 394---
1510 2287 4402 4732 788---
1610 4337 2412 2733 192---
1710 6427 0342 0663 607---
1810 8546 8211 8534 033---
1911 0726 6011 6334 471---
2011 2936 3731 4054 920---
2111 5196 1381 1705 381---
2211 7495 8959275 854---
2311 9845 6446766 340---
2412 2245 3844176 840---
2512 4685 1161487 352---
TOTAL248 294234 94167 38713 35326 606Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 982
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 13 353
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 752 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 628-6 420+8 048
2+1 628-485+2 113
3+1 628-398+2 026
4+1 628-309+1 937
5+1 628-218+1 846
6+1 628-124+1 752
7+1 628-28+1 656
8+1 6280+1 628
9+1 6280+1 628
10+1 6280+1 628
11+1 6280+1 628
12+1 628+491+1 137
13+1 628+603+1 025
14+1 628+718+910
15+1 628+836+792
16+1 628+958+670
17+1 628+1 082+546
18+1 628+1 210+418
19+1 628+1 341+287
20+1 628+1 476+152
21+1 628+1 614+14
22+1 628+1 756-128
23+1 628+1 902-274
24+1 628+2 052-424
25+1 628+2 206-578
Total+40 700+10 264+30 436
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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