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Achat appartement

Bien expiré
VilleCréon (33)
Surface59
Coût Total164 800
Loyer Annuel10 357
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-91
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 677,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 59 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1913, 1 Salle d'eau, Salle à manger : 11 m², Travaux

iad France - Hakima Azzouz vous propose: Découvrez ce plateau brut à réhabiliter de type 2 situé à Créon issu d'une division de bâti À seulement deux minutes du centre ville ce bien constitue une base idéale pour un projet de rénovation. D'une surface d'environ 59m2 il permet l'aménagement d'un appartement de type 2 ou de type 3 selon vos besoins et vos envies. Le bien est vendu avec des travaux à prévoir , sans aménagement intérieur à l'exception de la salle d'eau entièrement neuve. Un atout au cOEur de l'Entre Deux Mers à deux minute du centre ville , une proximité immédiate des commerces des écoles et des transports. Il représente une réelle opportunité pour un projet immobilier avec un fort potentiel pour un investissement locatif. Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite contactez moi

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Hakima Azzouz mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BORDEAUX sous le numéro 981848195, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Créon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33670
Coordonnées : 44.781350, -0.355100
Total : 164 800
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 57 880
Valeur du bien : 156 880
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 14.63€/m²/mois
Fourchette : 11.84€ - 18.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10357€/an
Fourchette totale : 698€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 8380€ - 12800€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :48,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 867,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 120,23
Coût de l'assurance :14 420,00
Taxe foncière : 1 035,69€/an
Soit par mois : 86,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain complète avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, salle de bain à créer
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 880(981 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:19 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ × 0.5 (coefficient régional) = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8m²) = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 000
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 357 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 800 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 880
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 090
Revenus locatifs : +10 357
Charges déductibles : -65 090
Résultat foncier Année 1 : -54 733(Déficit de 54 733 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 333
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 210 €/an
Revenus locatifs : +10 357
Charges déductibles : -7 210
Résultat foncier Années 2+ : 3 147 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33333.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 35765 0955 603-54 73821 400 €33 338 €33 338 €
210 5647 0675 4553 497--29 842 €
310 7756 9145 3023 861--25 980 €
410 9916 7565 1434 235--21 745 €
511 2116 5924 9794 619--17 126 €
611 4356 4224 8095 013--12 113 €
711 6646 2464 6345 417--6 696 €
811 8976 0644 4525 833--863 €
912 1355 8764 2646 259---
1012 3785 6814 0696 696---
1112 6255 4803 8677 145---
1212 8785 2713 6597 606---
1313 1355 0553 4438 080---
1413 3984 8323 2198 566---
1513 6664 6012 9889 065---
1613 9394 3612 7499 578---
1714 2184 1132 50110 104---
1814 5023 8572 24510 645---
1914 7923 5921 97911 200---
2015 0883 3171 70511 771---
2115 3903 0331 42112 357---
2215 6982 7391 12612 959---
2316 0122 43482213 577---
2416 3322 11950714 212---
2516 6581 79318114 865---
TOTAL331 736179 31381 120152 42321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 423
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 357 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 175-6 420+8 595
2+2 1750+2 175
3+2 1750+2 175
4+2 1750+2 175
5+2 1750+2 175
6+2 1750+2 175
7+2 1750+2 175
8+2 1750+2 175
9+2 175+1 619+556
10+2 175+2 009+166
11+2 175+2 144+31
12+2 175+2 282-107
13+2 175+2 424-249
14+2 175+2 570-395
15+2 175+2 720-545
16+2 175+2 873-698
17+2 175+3 031-856
18+2 175+3 194-1 019
19+2 175+3 360-1 185
20+2 175+3 531-1 356
21+2 175+3 707-1 532
22+2 175+3 888-1 713
23+2 175+4 073-1 898
24+2 175+4 264-2 089
25+2 175+4 460-2 285
Total+54 375+45 727+8 648
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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