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Achat appartement

Bien expiré
VilleCréon (33)
Surface59m²
Coût Total164 800€
Loyer Annuel10 357€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 677,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 59 m², 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1913, 1 Salle d'eau, Salle à manger : 11 m², Travaux

iad France - Hakima Azzouz vous propose: Découvrez ce plateau brut à réhabiliter de type 2 situé à Créon issu d'une division de bâti À seulement deux minutes du centre ville ce bien constitue une base idéale pour un projet de rénovation. D'une surface d'environ 59m2 il permet l'aménagement d'un appartement de type 2 ou de type 3 selon vos besoins et vos envies. Le bien est vendu avec des travaux à prévoir , sans aménagement intérieur à l'exception de la salle d'eau entièrement neuve. Un atout au cOEur de l'Entre Deux Mers à deux minute du centre ville , une proximité immédiate des commerces des écoles et des transports. Il représente une réelle opportunité pour un projet immobilier avec un fort potentiel pour un investissement locatif. Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite contactez moi

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Hakima Azzouz mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BORDEAUX sous le numéro 981848195, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Créon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33670
Coordonnées : 44.781350, -0.355100
Total : 164 800€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 57 880€
Valeur du bien : 156 880€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 14.63€/m²/mois
Fourchette : 11.84€ - 18.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10357€/an
Fourchette totale : 698€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 8380€ - 12800€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :48,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 867,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 120,23€
Coût de l'assurance :14 420,00€
Taxe foncière : 1 035,69€/an
Soit par mois : 86,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 863,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 954,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain complète avec douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, salle de bain à créer
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 880 €(981 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:19 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ × 0.5 (coefficient régional) = 6500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8m²) = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 357 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 800 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 090 €
Revenus locatifs : +10 357 €
Charges déductibles : -65 090 €
Résultat foncier Année 1 : -54 733 €(Déficit de 54 733 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 210 €/an
Revenus locatifs : +10 357 €
Charges déductibles : -7 210 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 147 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33333.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 357 €65 095 €5 603 €-54 738 €21 400 €33 338 €33 338 €
210 564 €7 067 €5 455 €3 497 €--29 842 €
310 775 €6 914 €5 302 €3 861 €--25 980 €
410 991 €6 756 €5 143 €4 235 €--21 745 €
511 211 €6 592 €4 979 €4 619 €--17 126 €
611 435 €6 422 €4 809 €5 013 €--12 113 €
711 664 €6 246 €4 634 €5 417 €--6 696 €
811 897 €6 064 €4 452 €5 833 €--863 €
912 135 €5 876 €4 264 €6 259 €---
1012 378 €5 681 €4 069 €6 696 €---
1112 625 €5 480 €3 867 €7 145 €---
1212 878 €5 271 €3 659 €7 606 €---
1313 135 €5 055 €3 443 €8 080 €---
1413 398 €4 832 €3 219 €8 566 €---
1513 666 €4 601 €2 988 €9 065 €---
1613 939 €4 361 €2 749 €9 578 €---
1714 218 €4 113 €2 501 €10 104 €---
1814 502 €3 857 €2 245 €10 645 €---
1914 792 €3 592 €1 979 €11 200 €---
2015 088 €3 317 €1 705 €11 771 €---
2115 390 €3 033 €1 421 €12 357 €---
2215 698 €2 739 €1 126 €12 959 €---
2316 012 €2 434 €822 €13 577 €---
2416 332 €2 119 €507 €14 212 €---
2516 658 €1 793 €181 €14 865 €---
TOTAL331 736 €179 313 €81 120 €152 423 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 423 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 357 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 175 €-6 420 €+8 595 €
2+2 175 €0 €+2 175 €
3+2 175 €0 €+2 175 €
4+2 175 €0 €+2 175 €
5+2 175 €0 €+2 175 €
6+2 175 €0 €+2 175 €
7+2 175 €0 €+2 175 €
8+2 175 €0 €+2 175 €
9+2 175 €+1 619 €+556 €
10+2 175 €+2 009 €+166 €
11+2 175 €+2 144 €+31 €
12+2 175 €+2 282 €-107 €
13+2 175 €+2 424 €-249 €
14+2 175 €+2 570 €-395 €
15+2 175 €+2 720 €-545 €
16+2 175 €+2 873 €-698 €
17+2 175 €+3 031 €-856 €
18+2 175 €+3 194 €-1 019 €
19+2 175 €+3 360 €-1 185 €
20+2 175 €+3 531 €-1 356 €
21+2 175 €+3 707 €-1 532 €
22+2 175 €+3 888 €-1 713 €
23+2 175 €+4 073 €-1 898 €
24+2 175 €+4 264 €-2 089 €
25+2 175 €+4 460 €-2 285 €
Total+54 375 €+45 727 €+8 648 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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