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Immeuble locatif

VilleBéziers (34)
Surface70m²
Coût Total136 400€
Loyer Annuel9 057€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IMMEUBLE DE RAPPORT CLÉE EN MAIN - SECTEUR SAINT- APHRODISE 🎓 EXCLUSIVITÉ INVESTISSEUR : Immeuble d'angle à deux pas du Collège et de l'Église St-Aphrodise (Béziers). Composition (3 Lots) : 1 Studio rénové / meublé loué 370€ HC 1 T2 Duplex rénové / meublé loué 500€HC 1 Garage/Box libre (Potentiel locatif 80-100€ HC) Revenu Potentiel Max : 950€ HC / mois. Points Forts : Logements loués en meublé = Rendement immédiat. Taxe Foncière : 1100€ (Faible). Localisation à forte demande locative. À Prévoir : Travaux de façade pour une valorisation future. BIEN DÉJÀ EN AGENCE !

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.346310, 3.215040
Total : 136 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 23 000€
Valeur du bien : 128 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.52€ - 13.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9057€/an
Fourchette totale : 597€ - 955€/mois
Fourchette annuelle : 7159€ - 11457€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 405,58 €/m²
Basé sur :901 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 391 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :+6 609€ (+6.7%)
Marge achat-revente :-38 009€ (-38.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 715,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 267,13€
Coût de l'assurance :11 935,00€
Taxe foncière : 1 100,00€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 754,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec meubles, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 300€
    Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (20 m²): 20 × 40€/m² = 800€, Carrelage sol (5 m²): 5 × 60€/m² = 300€, Plomberie salle de bain: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie cuisine: 1500€, Électricité cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant 12 m²: 40€/m² × 12 = 480€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:500€
    Peinture murs/plafond 10 m²: 40€/m² × 10 = 400€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.0.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 057 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 579 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 156 €
Revenus locatifs : +9 057 €
Charges déductibles : -29 156 €
Résultat foncier Année 1 : -20 099 €(Déficit de 20 099 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 399 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 156 €/an
Revenus locatifs : +9 057 €
Charges déductibles : -6 156 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9399.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 057 €29 160 €4 583 €-20 104 €10 700 €9 404 €9 404 €
29 238 €6 039 €4 461 €3 199 €--6 205 €
39 423 €5 913 €4 335 €3 510 €--2 695 €
49 611 €5 783 €4 205 €3 828 €---
59 803 €5 648 €4 070 €4 155 €---
69 999 €5 508 €3 931 €4 491 €---
710 199 €5 364 €3 787 €4 835 €---
810 403 €5 215 €3 638 €5 188 €---
910 611 €5 061 €3 483 €5 551 €---
1010 824 €4 901 €3 324 €5 922 €---
1111 040 €4 736 €3 159 €6 304 €---
1211 261 €4 565 €2 988 €6 696 €---
1311 486 €4 388 €2 811 €7 098 €---
1411 716 €4 205 €2 628 €7 510 €---
1511 950 €4 016 €2 439 €7 934 €---
1612 189 €3 820 €2 243 €8 369 €---
1712 433 €3 618 €2 040 €8 815 €---
1812 682 €3 408 €1 831 €9 273 €---
1912 935 €3 192 €1 614 €9 743 €---
2013 194 €2 967 €1 390 €10 226 €---
2113 458 €2 735 €1 158 €10 722 €---
2213 727 €2 496 €918 €11 231 €---
2314 001 €2 247 €670 €11 754 €---
2414 281 €1 990 €413 €12 291 €---
2514 567 €1 725 €147 €12 842 €---
TOTAL290 088 €128 702 €66 267 €161 386 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 057 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 902 €-3 210 €+5 112 €
2+1 902 €0 €+1 902 €
3+1 902 €0 €+1 902 €
4+1 902 €+340 €+1 562 €
5+1 902 €+1 247 €+655 €
6+1 902 €+1 347 €+555 €
7+1 902 €+1 451 €+451 €
8+1 902 €+1 556 €+346 €
9+1 902 €+1 665 €+237 €
10+1 902 €+1 777 €+125 €
11+1 902 €+1 891 €+11 €
12+1 902 €+2 009 €-107 €
13+1 902 €+2 129 €-227 €
14+1 902 €+2 253 €-351 €
15+1 902 €+2 380 €-478 €
16+1 902 €+2 511 €-609 €
17+1 902 €+2 644 €-742 €
18+1 902 €+2 782 €-880 €
19+1 902 €+2 923 €-1 021 €
20+1 902 €+3 068 €-1 166 €
21+1 902 €+3 217 €-1 315 €
22+1 902 €+3 369 €-1 467 €
23+1 902 €+3 526 €-1 624 €
24+1 902 €+3 687 €-1 785 €
25+1 902 €+3 853 €-1 951 €
Total+47 550 €+48 416 €+-866 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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