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Détails du bien

VilleCalmeilles, Céret, Oms, Reynès, Taillet (66)
Surface101m²
Coût Total166 960€
Loyer Annuel10 653€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 752,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Efficac'Immo vous propose en exclusivité :

Située sur Saint-Jean-Pla-De-Corts, maison de village traversante sur 3 niveaux de 101.02m2 habitables, à rénover entièrement.

Les plus : Terrasse d'environ 17m2 Façade refaite en 2024

Swann VELLARD, votre conseillère Efficac'Immo immatriculée au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 900 140 559. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques:

Ville : Calmeilles, Céret, Oms, Reynès, Taillet
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66400
Total : 166 960€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 84 880€
Valeur du bien : 160 880€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 888€/mois
Loyer annuel estimé : 10653€/an
Fourchette totale : 671€ - 1174€/mois
Fourchette annuelle : 8056€ - 14087€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 996,9 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :201 686 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-125 686€ (-62.3%)
Marge achat-revente :34 726€ (17.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :835,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :48,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 884,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 792,33€
Coût de l'assurance :14 609,00€
Taxe foncière : 1 065,33€/an
Soit par mois : 88,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 887,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 973,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 101 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain vétuste
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection complète du salon, y compris murs, carrelage, et électricité
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres, y compris revêtement de sol, peinture, et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie, y compris tuyauterie et évacuations
Quantité: plomberie complète pour 101 m²
Raison: État vétuste des installations visibles sur photos

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 880 €(840 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (installation incluse)
  • Salon:18 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 1200€/m² = 18000€ (installation incluse)
  • Chambres:19 200€
    Rénovation complète 2 chambres: 24 m² × 800€/m² = 19200€ (installation incluse)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:8 080€
    Mise aux normes plomberie: 101 m² × 80€/m² = 8080€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Céret (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 888 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 653 €/an
Calcul : 888 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 770 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 960 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 065 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 300 €
Revenus locatifs : +10 653 €
Charges déductibles : -92 300 €
Résultat foncier Année 1 : -81 647 €(Déficit de 81 647 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 247 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 420 €/an
Revenus locatifs : +10 653 €
Charges déductibles : -7 420 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 233 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60246.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 653 €92 305 €5 776 €-81 652 €21 400 €60 252 €60 252 €
210 866 €7 274 €5 624 €3 592 €--56 660 €
311 084 €7 117 €5 468 €3 966 €--52 694 €
411 305 €6 955 €5 306 €4 350 €--48 344 €
511 531 €6 787 €5 137 €4 744 €--43 599 €
611 762 €6 613 €4 963 €5 149 €--38 451 €
711 997 €6 433 €4 783 €5 564 €--32 886 €
812 237 €6 246 €4 597 €5 991 €--26 895 €
912 482 €6 053 €4 403 €6 429 €--20 466 €
1012 732 €5 853 €4 203 €6 879 €--13 588 €
1112 986 €5 646 €3 996 €7 341 €--6 247 €
1213 246 €5 431 €3 781 €7 815 €---
1313 511 €5 209 €3 559 €8 302 €---
1413 781 €4 979 €3 329 €8 802 €---
1514 057 €4 740 €3 091 €9 316 €---
1614 338 €4 494 €2 844 €9 844 €---
1714 625 €4 238 €2 588 €10 387 €---
1814 917 €3 973 €2 324 €10 944 €---
1915 215 €3 699 €2 049 €11 516 €---
2015 520 €3 415 €1 766 €12 104 €---
2115 830 €3 121 €1 472 €12 709 €---
2216 147 €2 817 €1 167 €13 330 €---
2316 470 €2 502 €852 €13 968 €---
2416 799 €2 175 €526 €14 624 €---
2517 135 €1 837 €188 €15 298 €---
TOTAL341 227 €209 914 €83 792 €131 312 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 312 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 653 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 237 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 237 €-6 420 €+8 657 €
2+2 237 €0 €+2 237 €
3+2 237 €0 €+2 237 €
4+2 237 €0 €+2 237 €
5+2 237 €0 €+2 237 €
6+2 237 €0 €+2 237 €
7+2 237 €0 €+2 237 €
8+2 237 €0 €+2 237 €
9+2 237 €0 €+2 237 €
10+2 237 €0 €+2 237 €
11+2 237 €0 €+2 237 €
12+2 237 €+2 344 €-107 €
13+2 237 €+2 491 €-254 €
14+2 237 €+2 641 €-404 €
15+2 237 €+2 795 €-558 €
16+2 237 €+2 953 €-716 €
17+2 237 €+3 116 €-879 €
18+2 237 €+3 283 €-1 046 €
19+2 237 €+3 455 €-1 218 €
20+2 237 €+3 631 €-1 394 €
21+2 237 €+3 813 €-1 576 €
22+2 237 €+3 999 €-1 762 €
23+2 237 €+4 190 €-1 953 €
24+2 237 €+4 387 €-2 150 €
25+2 237 €+4 589 €-2 352 €
Total+55 925 €+41 268 €+14 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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