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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVandoeuvre-lès-Nancy (54)
Surface56m²
Coût Total108 990€
Loyer Annuel9 188€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 750 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Gardien, Non meublé

Bel appartement lumineux rénové au 3ème étage d'une copropriété bien entretenue avec ascenseur et gardien 24/24. Cet appartement de 56 m² comprend : une entrée avec placard, une lumineuse pièce de vie ouverte sur la cuisine, 1 chambre et une salle d'eau avec WC.

En supplément une cave et une place dans le parking souterrain sécurisé de la résidence.

Vous pourrez profiter d'un beau parc privé au sein de la copropriété le tout proche des commerces, des écoles et des transports.

Caractéristiques techniques : fenêtres double vitrage en aluminium, volets roulants en aluminium, chauffage collectif urbain.

Cet appartement affiche une classe énergétique [Lettre] qui découle d'une consommation énergétique à hauteur de [Chiffre] kWh/m2/an. (Note : Si le diagnostic est identique au premier, vous pouvez laisser : une classe énergétique E qui découle d'une consommation énergétique à hauteur de 256 kWh/m2/an)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité de Monsieur Fabrice MOSBAH Agent Commercial en immobilier immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de Nancy sous le numéro 981 679 814. Restant à votre disposition pour tous renseignements ou pour prévoir une visite Référence agence : 1825

Ville : Vandoeuvre-lès-Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54500
Coordonnées : 48.667090, 6.168216
Total : 108 990€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 3 150€
Valeur du bien : 101 150€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 13.67€/m²/mois
Fourchette : 11.56€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9188€/an
Fourchette totale : 647€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 7766€ - 10870€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 9.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 742,42 €/m²
Basé sur :389 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 576 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :+424€ (+0.4%)
Marge achat-revente :-11 414€ (-11.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 579,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 225,44€
Coût de l'assurance :9 536,62€
Taxe foncière : 918,76€/an
Soit par mois : 76,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 765,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune intervention nécessaire, chauffage collectif urbain en place
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage collectif déjà en place
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et joints, vérification de la robinetterie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen attendu
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 16 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 150 €(56 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune intervention nécessaire, chauffage collectif urbain en place.
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation légère:600€
    Rafraîchissement peinture salle de bain: 1 salle de bain × 600€ = 600€ (incluant la main d'œuvre et vérification de la robinetterie)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambre: 16 m² × 50€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vandoeuvre-lès-Nancy (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont basés sur une fourchette de 40-60€/m², en tenant compte de la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 188 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 799 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 990 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 919 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 250 €
Revenus locatifs : +9 188 €
Charges déductibles : -8 250 €
Résultat foncier Année 1 : 938 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 100 €/an
Revenus locatifs : +9 188 €
Charges déductibles : -5 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 088 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 188 €8 253 €3 803 €935 €---
29 371 €5 004 €3 704 €4 367 €---
39 559 €4 901 €3 601 €4 658 €---
49 750 €4 795 €3 494 €4 955 €---
59 945 €4 684 €3 384 €5 261 €---
610 144 €4 570 €3 270 €5 574 €---
710 347 €4 452 €3 152 €5 895 €---
810 554 €4 329 €3 029 €6 225 €---
910 765 €4 202 €2 902 €6 563 €---
1010 980 €4 071 €2 770 €6 909 €---
1111 200 €3 934 €2 634 €7 265 €---
1211 424 €3 793 €2 493 €7 630 €---
1311 652 €3 647 €2 347 €8 005 €---
1411 885 €3 495 €2 195 €8 390 €---
1512 123 €3 339 €2 038 €8 784 €---
1612 365 €3 176 €1 876 €9 189 €---
1712 613 €3 008 €1 707 €9 605 €---
1812 865 €2 833 €1 533 €10 032 €---
1913 122 €2 653 €1 352 €10 470 €---
2013 385 €2 465 €1 165 €10 919 €---
2113 652 €2 272 €971 €11 381 €---
2213 925 €2 071 €771 €11 855 €---
2314 204 €1 863 €563 €12 341 €---
2414 488 €1 647 €347 €12 841 €---
2514 778 €1 424 €124 €13 354 €---
TOTAL294 282 €90 881 €55 225 €203 401 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 401 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 929 €+280 €+1 649 €
2+1 929 €+1 310 €+619 €
3+1 929 €+1 397 €+532 €
4+1 929 €+1 487 €+442 €
5+1 929 €+1 578 €+351 €
6+1 929 €+1 672 €+257 €
7+1 929 €+1 769 €+160 €
8+1 929 €+1 867 €+62 €
9+1 929 €+1 969 €-40 €
10+1 929 €+2 073 €-144 €
11+1 929 €+2 180 €-251 €
12+1 929 €+2 289 €-360 €
13+1 929 €+2 402 €-473 €
14+1 929 €+2 517 €-588 €
15+1 929 €+2 635 €-706 €
16+1 929 €+2 757 €-828 €
17+1 929 €+2 881 €-952 €
18+1 929 €+3 009 €-1 080 €
19+1 929 €+3 141 €-1 212 €
20+1 929 €+3 276 €-1 347 €
21+1 929 €+3 414 €-1 485 €
22+1 929 €+3 556 €-1 627 €
23+1 929 €+3 702 €-1 773 €
24+1 929 €+3 852 €-1 923 €
25+1 929 €+4 006 €-2 077 €
Total+48 225 €+61 020 €+-12 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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