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Appartement à vendre

VilleFère (02)
Surface94m²
Coût Total140 400€
Loyer Annuel8 157€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-288€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 500 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 856,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 29,07 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Interphone

L agence ERA TERGNIER vend Appartement T3 situé au 2ème étage sans ascenseur. Cpt, entrée, salon séjour, cuisine, Débarras, WC, couloir. Donnant accès à la salle de bains, 2 chambres, Débarras. Appartement vendu avec locataire : 600 euros (+ 50 euros charge) Bien en copropriétaire (144 euros / mois) Pas ou peu de travaux à prévoir. Implantation plein centre ville proche écoles et ttes commodités Copropriété de 10 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1728.00 euros.

Ville : Fère
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02800
Coordonnées : 49.665899, 3.367209
Total : 140 400€
Prix d'acquisition : 80 500€
Travaux : 53 460€
Valeur du bien : 133 960€
Frais de notaire : 6 440€
Coût estimé : 6 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.69€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 680€/mois
Loyer annuel estimé : 8157€/an
Fourchette totale : 535€ - 864€/mois
Fourchette annuelle : 6420€ - 10364€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :993,8 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 417 €
Prix d'achat :80 500 €
Décote à l'achat :-12 917€ (-13.8%)
Marge achat-revente :-46 983€ (-50.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :56,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 755,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 334,86€
Coût de l'assurance :16 848,00€
Taxe foncière : 815,69€/an
Soit par mois : 67,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 144,00€/mois
Soit par an : 1 728,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 679,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 967,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-287,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bien entretenu
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions dans le hall d'entrée et l'espace buanderie
Quantité: 11 m² (5 m² hall + 6 m² buanderie)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 460 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:12 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambres:5 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 3400€
  • Cuisine:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 cuisine × 2000€ = 2000€, Électricité cuisine: 1 cuisine × 1500€ = 1500€, Peinture: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 2140€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Autres pièces:660€
    Peinture hall et buanderie: 11 m² × 30€/m² = 330€, Main d'œuvre: 330€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fère (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 680 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 157 €/an
Calcul : 680 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 783 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 400 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 816 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 728 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 460 €
Revenus locatifs : +8 157 €
Charges déductibles : -61 460 €
Résultat foncier Année 1 : -53 303 €(Déficit de 53 303 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 903 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 000 €/an
Revenus locatifs : +8 157 €
Charges déductibles : -8 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 157 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31903.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 325 €(65% de 80 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 903 €/an
Calcul : 52 325 € × 3,636% = 1 903 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 157 €61 465 €4 787 €-53 308 €21 400 €31 908 €31 908 €
28 320 €7 879 €4 661 €442 €--31 466 €
38 486 €7 748 €4 530 €739 €--30 728 €
48 656 €7 613 €4 395 €1 044 €--29 684 €
58 829 €7 473 €4 255 €1 357 €--28 327 €
69 006 €7 328 €4 110 €1 678 €--26 649 €
79 186 €7 178 €3 960 €2 008 €--24 641 €
89 370 €7 022 €3 805 €2 347 €--22 294 €
99 557 €6 862 €3 644 €2 695 €--19 598 €
109 748 €6 695 €3 478 €3 053 €--16 545 €
119 943 €6 523 €3 306 €3 420 €--13 125 €
1210 142 €6 345 €3 127 €3 797 €---
1310 345 €6 161 €2 943 €4 184 €---
1410 552 €5 970 €2 752 €4 582 €---
1510 763 €5 772 €2 555 €4 991 €---
1610 978 €5 568 €2 350 €5 411 €---
1711 198 €5 356 €2 138 €5 842 €---
1811 422 €5 137 €1 919 €6 285 €---
1911 650 €4 910 €1 692 €6 740 €---
2011 883 €4 675 €1 458 €7 208 €---
2112 121 €4 432 €1 215 €7 688 €---
2212 363 €4 181 €963 €8 182 €---
2312 610 €3 921 €703 €8 690 €---
2412 863 €3 651 €434 €9 211 €---
2513 120 €3 372 €155 €9 748 €---
TOTAL261 268 €203 235 €69 335 €58 033 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 033 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 157 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 713 €-6 420 €+8 133 €
2+1 713 €0 €+1 713 €
3+1 713 €0 €+1 713 €
4+1 713 €0 €+1 713 €
5+1 713 €0 €+1 713 €
6+1 713 €0 €+1 713 €
7+1 713 €0 €+1 713 €
8+1 713 €0 €+1 713 €
9+1 713 €0 €+1 713 €
10+1 713 €0 €+1 713 €
11+1 713 €0 €+1 713 €
12+1 713 €+1 139 €+574 €
13+1 713 €+1 255 €+458 €
14+1 713 €+1 375 €+338 €
15+1 713 €+1 497 €+216 €
16+1 713 €+1 623 €+90 €
17+1 713 €+1 753 €-40 €
18+1 713 €+1 885 €-172 €
19+1 713 €+2 022 €-309 €
20+1 713 €+2 162 €-449 €
21+1 713 €+2 307 €-594 €
22+1 713 €+2 455 €-742 €
23+1 713 €+2 607 €-894 €
24+1 713 €+2 763 €-1 050 €
25+1 713 €+2 924 €-1 211 €
Total+42 825 €+21 348 €+21 477 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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