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Achat : Maison Rodez (12000)

Bien expiré
VilleRodez (12)
Surface52m²
Coût Total103 230€
Loyer Annuel5 604€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 961,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 52 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Structure/extérieur à restaurer

Découvrez cette charmante maison de ville à rénover entièrement, offrant un potentiel exceptionnel pour les amateurs de travaux et de personnalisation.

Le bien se compose en rez-de-chaussée d'une pièce de vie avec accès à la cour privative et sans vis-à-vis, une salle d'eau / W.C. Et un cellier. L'étage comprend deux chambres dont une avec accès aux combles.

Laissez libre cours à votre imagination et transformez cette maison en un véritable cocon.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien unique !

Ville : Rodez
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12000
Coordonnées : 44.346950, 2.574170
Total : 103 230€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 49 230€
Valeur du bien : 99 230€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 7.22€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5604€/an
Fourchette totale : 376€ - 580€/mois
Fourchette annuelle : 4508€ - 6966€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :30,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 533,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 850,61€
Coût de l'assurance :9 032,62€
Taxe foncière : 560,39€/an
Soit par mois : 46,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 467,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 580,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles avec laine soufflée
Quantité: surface des combles (environ 52 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 52 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique et plusieurs prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 230 €(947 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:2 080€
    Isolation combles: 52 m² × 40€/m² = 2080€ (pose incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (pose incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (fourniture et pose incluses)
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 6500€ (fourniture et pose incluses)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (fourniture et pose incluses)
  • Salon:3 750€
    Rénovation salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€ (fourniture et pose incluses)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique + 5 prises × 150€ = 1200€ (fourniture et pose incluses)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rodez (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 604 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 230 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 361 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 473 €
Revenus locatifs : +5 604 €
Charges déductibles : -53 473 €
Résultat foncier Année 1 : -47 869 €(Déficit de 47 869 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 469 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 243 €/an
Revenus locatifs : +5 604 €
Charges déductibles : -4 243 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 361 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26469.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 604 €53 477 €3 325 €-47 873 €21 400 €26 473 €26 473 €
25 716 €4 157 €3 235 €1 559 €--24 913 €
35 830 €4 064 €3 142 €1 767 €--23 147 €
45 947 €3 968 €3 046 €1 979 €--21 167 €
56 066 €3 869 €2 947 €2 197 €--18 970 €
66 187 €3 766 €2 844 €2 421 €--16 549 €
76 311 €3 660 €2 739 €2 651 €--13 898 €
86 437 €3 551 €2 629 €2 886 €--11 012 €
96 566 €3 438 €2 516 €3 128 €--7 884 €
106 697 €3 321 €2 399 €3 376 €--4 508 €
116 831 €3 201 €2 279 €3 631 €--877 €
126 968 €3 076 €2 154 €3 892 €---
137 107 €2 947 €2 026 €4 160 €---
147 249 €2 814 €1 893 €4 435 €---
157 394 €2 677 €1 755 €4 717 €---
167 542 €2 535 €1 613 €5 007 €---
177 693 €2 389 €1 467 €5 304 €---
187 847 €2 237 €1 315 €5 610 €---
198 004 €2 081 €1 159 €5 923 €---
208 164 €1 919 €997 €6 245 €---
218 327 €1 752 €830 €6 575 €---
228 494 €1 580 €658 €6 914 €---
238 664 €1 401 €480 €7 262 €---
248 837 €1 217 €296 €7 620 €---
259 014 €1 027 €105 €7 987 €---
TOTAL179 496 €120 123 €47 851 €59 373 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 177 €-6 420 €+7 597 €
2+1 177 €0 €+1 177 €
3+1 177 €0 €+1 177 €
4+1 177 €0 €+1 177 €
5+1 177 €0 €+1 177 €
6+1 177 €0 €+1 177 €
7+1 177 €0 €+1 177 €
8+1 177 €0 €+1 177 €
9+1 177 €0 €+1 177 €
10+1 177 €0 €+1 177 €
11+1 177 €0 €+1 177 €
12+1 177 €+1 168 €+9 €
13+1 177 €+1 248 €-71 €
14+1 177 €+1 330 €-153 €
15+1 177 €+1 415 €-238 €
16+1 177 €+1 502 €-325 €
17+1 177 €+1 591 €-414 €
18+1 177 €+1 683 €-506 €
19+1 177 €+1 777 €-600 €
20+1 177 €+1 873 €-696 €
21+1 177 €+1 973 €-796 €
22+1 177 €+2 074 €-897 €
23+1 177 €+2 179 €-1 002 €
24+1 177 €+2 286 €-1 109 €
25+1 177 €+2 396 €-1 219 €
Total+29 425 €+18 075 €+11 350 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 259 jours
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