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Achat studio

Bien expiré
VilleCasteljaloux (47)
Surface29m²
Coût Total81 250€
Loyer Annuel4 201€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 29 m²
Prix au m² : 1 379,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Piscine, Surface de 29 m², Bâtiment de 1 étage, 1 Pièce, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, Cuisine coin cuisine

A CASTELJALOUX, dans une résidence de tourisme, appartement de 29 m² composé de : une kitchenette avec partie salon et son accès au balcon vue sur le lac, une chambre, salle de bain, WC séparés. Sous gestion GOELIA. Le cadre est très agréable, piscine privative pour les résidents avec accès au lac. A visiter !

Ville : Casteljaloux
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47700
Coordonnées : 44.335260, 0.092020
Total : 81 250€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 38 050€
Valeur du bien : 78 050€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29m²
Loyer prédit : 12.07€/m²/mois
Fourchette : 9.65€ - 15.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 350€/mois
Loyer annuel estimé : 4201€/an
Fourchette totale : 280€ - 438€/mois
Fourchette annuelle : 3359€ - 5254€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :401,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :24,38€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 425,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 084,16€
Coût de l'assurance :7 312,50€
Taxe foncière : 420,12€/an
Soit par mois : 35,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 350,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 460,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 29 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la kitchenette avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 050 €(1 312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 900€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Casteljaloux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 350 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 201 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 703 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 250 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 293 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 420 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 466 €
Revenus locatifs : +4 201 €
Charges déductibles : -41 466 €
Résultat foncier Année 1 : -37 265 €(Déficit de 37 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 416 €/an
Revenus locatifs : +4 201 €
Charges déductibles : -3 416 €
Résultat foncier Années 2+ : 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15864.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 201 €41 468 €2 706 €-37 267 €21 400 €15 867 €15 867 €
24 285 €3 346 €2 634 €939 €--14 928 €
34 371 €3 272 €2 559 €1 099 €--13 829 €
44 458 €3 194 €2 482 €1 264 €--12 565 €
54 548 €3 115 €2 402 €1 433 €--11 132 €
64 638 €3 032 €2 320 €1 606 €--9 526 €
74 731 €2 947 €2 234 €1 784 €--7 742 €
84 826 €2 859 €2 146 €1 967 €--5 774 €
94 922 €2 767 €2 055 €2 155 €--3 619 €
105 021 €2 673 €1 960 €2 348 €--1 271 €
115 121 €2 575 €1 863 €2 546 €---
125 224 €2 474 €1 762 €2 749 €---
135 328 €2 370 €1 657 €2 958 €---
145 435 €2 262 €1 549 €3 173 €---
155 543 €2 150 €1 437 €3 393 €---
165 654 €2 034 €1 322 €3 620 €---
175 767 €1 915 €1 202 €3 852 €---
185 883 €1 791 €1 079 €4 091 €---
196 000 €1 664 €951 €4 337 €---
206 120 €1 531 €819 €4 589 €---
216 243 €1 395 €682 €4 848 €---
226 368 €1 253 €541 €5 114 €---
236 495 €1 107 €394 €5 388 €---
246 625 €956 €243 €5 669 €---
256 757 €799 €87 €5 958 €---
TOTAL134 566 €94 950 €39 084 €39 616 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 39 616 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +882 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+882 €-6 420 €+7 302 €
2+882 €0 €+882 €
3+882 €0 €+882 €
4+882 €0 €+882 €
5+882 €0 €+882 €
6+882 €0 €+882 €
7+882 €0 €+882 €
8+882 €0 €+882 €
9+882 €0 €+882 €
10+882 €0 €+882 €
11+882 €+382 €+500 €
12+882 €+825 €+57 €
13+882 €+888 €-6 €
14+882 €+952 €-70 €
15+882 €+1 018 €-136 €
16+882 €+1 086 €-204 €
17+882 €+1 156 €-274 €
18+882 €+1 227 €-345 €
19+882 €+1 301 €-419 €
20+882 €+1 377 €-495 €
21+882 €+1 454 €-572 €
22+882 €+1 534 €-652 €
23+882 €+1 616 €-734 €
24+882 €+1 701 €-819 €
25+882 €+1 787 €-905 €
Total+22 050 €+11 885 €+10 165 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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