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Immeuble - 10 pièce(s) - 261 m²

VilleSélestat (67)

Surface261m²

Coût Total422 200€

Loyer Annuel32 586€

Rentabilité7.72%

Cashflow/mois+186€

Prix : 330 000 €

Surface : 261 m²

Prix au m² : 1 264,37 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 10

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Belle opportunité pour investisseurs !

Immeuble de rapport comprenant 5 appartements actuellement loués, idéalement situé au coeur de Sélestat, 2 rue des Laboureurs -

Composition de l'immeuble :

RDC gauche - F1 - 34,91 m²**

Comprenant : un séjour, une cuisine, une pièce, une salle d'eau (douche) et un WC.

Loué 453 € + 45 € de charges

Chauffage et eau chaude individuels électriques

Cave

1er étage droite - F2 - 43,78 m²**

Comprenant : un salon, une chambre, un débarras, une cuisine, une salle de bains et un WC.

Loué 510 € + 40 € de charges

Chauffage et eau chaude individuels électriques

Cave

1er étage gauche - F3 - 57,75 m² au sol**

Comprenant : un salon, 2 chambres, une cuisine, une salle de bains et un WC.

Loué 486 € + 30 € de charges

Chauffage et eau chaude individuels électriques

2e étage droite - F2 - 48,17 m²** A rénover entièrement

Comprenant : un salon, une chambre, une cuisine, une salle de bains, un WC et une réserve.

Loué 399 € + 35 € de charges

Chauffage et eau chaude individuels électriques

Cave

2e étage gauche - F2 Duplex - 76 m²**

Comprenant : un salon, une chambre, une cuisine, une salle de bains et un WC.

Loué 461 € + 45 € de charges

Chauffage et eau chaude individuels électriques

Cave

Revenus locatifs mensuels hors charges : 2 309 €

Revenus locatifs mensuels charges comprises : 2 504 €

Taxe foncière : 1857€

A savoir : Les photos ont été retouchées et les pièces ont été désencombréesafin d'offrir une meilleure présentation commerciale du bien.

Il convient également de prendre en compte que d'importants travaux sont à prévoir dans cet immeuble, dont essentiellement la rénovation complète du 2? étage droit.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous.

Cette annonce référence 334563 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier SYLVAIN SCHRAMM (EI) immatriculé au RSAC de COLMAR (68000) sous le numéro 42192329300029.

Prix du bien : 330 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Nom du négociateur : SYLVAIN SCHRAMM

Ville : Sélestat

Département : Bas-Rhin

Région : Grand Est

Code postal : 67600

Total : 422 200€

Prix d'acquisition : 330 000€

Travaux : 65 800€

Valeur du bien : 395 800€

Frais de notaire : 26 400€

Coût estimé : 26 400€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 261m²

Loyer prédit : 10.40€/m²/mois

Fourchette : 8.12€ - 13.34€/m²/mois

Loyer total estimé : 2715€/mois

Loyer annuel estimé : 32586€/an

Fourchette totale : 2118€ - 3481€/mois

Fourchette annuelle : 25419€ - 41774€/an

Rentabilité brute :7.72%

Fourchette de rentabilité :6.02% - 9.89%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :422 200€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 061,91€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :123,14€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 2 185,05€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :196 373,74€

Coût de l'assurance :36 942,50€

Taxe foncière : 1 857,00€/an

Soit par mois : 154,75€/mois

Extrait de l'annonce

Charges de copropriété : 190,00€/mois

Soit par an : 2 280,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 2 715,49€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 529,80€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :185,69€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel dans l'immeuble.

Quantité: 1 système pour 261 m²

Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant dans l'ensemble des appartements.

Quantité: environ 26 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)

Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation de chauffe-eau thermodynamiques pour remplacer les systèmes de chauffe-eau électriques individuels.

Quantité: 5 chauffe-eau pour 5 appartements

Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète de la salle de bain du F2 au 2e étage droit, incluant baignoire, lavabo, carrelage et plomberie.

Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo

Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation du salon du F2 au 2e étage droit, incluant peinture, revêtement de sol et électricité.

Quantité: environ 20 m² de peinture et revêtement

Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 supposé, nécessite rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans la chambre du F2 au 2e étage droit.

Quantité: environ 12 m²

Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la chambre du F2 au 2e étage droit.

Quantité: environ 12 m²

Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 800 €(252 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:26 000€
Fenêtres double vitrage PVC: 26 fenêtres × 1000€ = 26000€ (incluant main d'œuvre)
Eau chaude:15 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 5 chauffe-eau × 3000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:6 000€
Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 200€/m² = 1000€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Salon:4 000€
Peinture: 20 m² × 25€/m² = 500€, Revêtement de sol: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1700€
Chambres - Revêtement sol:1 200€
Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
Chambres - Peinture:600€
Peinture: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sélestat (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 715 €/mois

Revenus locatifs annuels : 32 586 €/an

Calcul : 2 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 627 €/an

Base de calcul : Emprunt de 422 200 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 478 €/an

Calcul : 123 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 857 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 2 280 €/an

Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 800 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 042 €

Revenus locatifs : +32 586 €

Charges déductibles : -85 042 €

Résultat foncier Année 1 : -52 456 €(Déficit de 52 456 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 31 056 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 242 €/an

Revenus locatifs : +32 586 €

Charges déductibles : -19 242 €

Résultat foncier Années 2+ : 13 344 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31055.90 € reporté.

Prix d'achat du bien : 330 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 214 500 €(65% de 330 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 7 800 €/an

Calcul : 214 500 € × 3,636% = 7 800 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	32 586 €	85 055 €	13 641 €	-52 469 €	21 400 €	31 069 €	31 069 €
2	33 238 €	18 887 €	13 272 €	14 351 €	-	-	16 718 €
3	33 902 €	18 506 €	12 891 €	15 396 €	-	-	1 322 €
4	34 580 €	18 112 €	12 498 €	16 468 €	-	-	-
5	35 272 €	17 706 €	12 091 €	17 566 €	-	-	-
6	35 977 €	17 286 €	11 671 €	18 691 €	-	-	-
7	36 697 €	16 852 €	11 237 €	19 845 €	-	-	-
8	37 431 €	16 404 €	10 789 €	21 027 €	-	-	-
9	38 180 €	15 941 €	10 326 €	22 239 €	-	-	-
10	38 943 €	15 462 €	9 847 €	23 481 €	-	-	-
11	39 722 €	14 968 €	9 353 €	24 754 €	-	-	-
12	40 516 €	14 457 €	8 842 €	26 060 €	-	-	-
13	41 327 €	13 929 €	8 314 €	27 398 €	-	-	-
14	42 153 €	13 384 €	7 769 €	28 770 €	-	-	-
15	42 996 €	12 820 €	7 205 €	30 176 €	-	-	-
16	43 856 €	12 238 €	6 623 €	31 618 €	-	-	-
17	44 733 €	11 637 €	6 022 €	33 097 €	-	-	-
18	45 628 €	11 015 €	5 400 €	34 613 €	-	-	-
19	46 541 €	10 373 €	4 758 €	36 168 €	-	-	-
20	47 472 €	9 710 €	4 095 €	37 762 €	-	-	-
21	48 421 €	9 024 €	3 410 €	39 397 €	-	-	-
22	49 389 €	8 316 €	2 701 €	41 073 €	-	-	-
23	50 377 €	7 584 €	1 970 €	42 793 €	-	-	-
24	51 385 €	6 828 €	1 214 €	44 556 €	-	-	-
25	52 412 €	6 047 €	433 €	46 365 €	-	-	-
TOTAL	1 043 737 €	402 541 €	196 374 €	641 196 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 641 196 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 586 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +6 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+6 843 €	-6 420 €	+13 263 €
2	+6 843 €	0 €	+6 843 €
3	+6 843 €	0 €	+6 843 €
4	+6 843 €	+4 544 €	+2 299 €
5	+6 843 €	+5 270 €	+1 573 €
6	+6 843 €	+5 607 €	+1 236 €
7	+6 843 €	+5 953 €	+890 €
8	+6 843 €	+6 308 €	+535 €
9	+6 843 €	+6 672 €	+171 €
10	+6 843 €	+7 044 €	-201 €
11	+6 843 €	+7 426 €	-583 €
12	+6 843 €	+7 818 €	-975 €
13	+6 843 €	+8 219 €	-1 376 €
14	+6 843 €	+8 631 €	-1 788 €
15	+6 843 €	+9 053 €	-2 210 €
16	+6 843 €	+9 486 €	-2 643 €
17	+6 843 €	+9 929 €	-3 086 €
18	+6 843 €	+10 384 €	-3 541 €
19	+6 843 €	+10 850 €	-4 007 €
20	+6 843 €	+11 329 €	-4 486 €
21	+6 843 €	+11 819 €	-4 976 €
22	+6 843 €	+12 322 €	-5 479 €
23	+6 843 €	+12 838 €	-5 995 €
24	+6 843 €	+13 367 €	-6 524 €
25	+6 843 €	+13 909 €	-7 066 €
Total	+171 075 €	+192 359 €	+-21 284 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

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