Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleMarmanhac (15)
Surface190m²
Coût Total290 700€
Loyer Annuel15 490€
Rentabilité5.33%
Cashflow/mois-339€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Vous recherchez un bien atypique avec du cachet et de beaux volumes? Venez découvrir dans votre agence Parra Turquet immobilier : une Maison de construction traditionnelle Auvergnate de 1828, rénovée entièrement dans les années 2000 situé à 14km d'Aurillac, sur la commune de Marmanhac.

Dotée de 6 pièces, 4 chambres, deux salles de bain. De plus, un gîte et/ou appartement indépendant composé d'un séjour ouvert avec son coin cuisine, 1 chambre, 1 wc indépendant, une salle d'eau. sous sol grand garage et chaufferie, deux caves. Différents accès extérieurs. Jardin arboré d'une totalité de 1 520m2 annexe : Remise ( petite grange)

Pour plus de renseignements, veuillez contacter votre Agente Delannoy Aurélie et/ou par mail agent commercial indépendant RSAC 881 119 358

(5.56 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Marmanhac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15250
Total : 290 700€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 85 500€
Valeur du bien : 275 500€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1291€/mois
Loyer annuel estimé : 15490€/an
Fourchette totale : 940€ - 1772€/mois
Fourchette annuelle : 11282€ - 21266€/an
Rentabilité brute :5.33%
Fourchette de rentabilité :3.88% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 418,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :82,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 500,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 749,32€
Coût de l'assurance :24 709,50€
Taxe foncière : 1 548,98€/an
Soit par mois : 129,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 290,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 629,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-338,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, solution prioritaire
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 500 €(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:9 500€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 50€/m² = 9500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 10000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:15 000€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 200€/m² = 15000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Marmanhac). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.8 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 291 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 490 €/an
Calcul : 1 291 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 354 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 988 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 549 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 391 €
Revenus locatifs : +15 490 €
Charges déductibles : -97 391 €
Résultat foncier Année 1 : -81 901 €(Déficit de 81 901 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 501 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 891 €/an
Revenus locatifs : +15 490 €
Charges déductibles : -11 891 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60501.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 490 €97 400 €9 363 €-81 911 €21 400 €60 511 €60 511 €
215 800 €11 647 €9 110 €4 152 €--56 358 €
316 116 €11 385 €8 848 €4 730 €--51 628 €
416 438 €11 115 €8 578 €5 323 €--46 306 €
516 767 €10 836 €8 298 €5 931 €--40 375 €
617 102 €10 547 €8 010 €6 555 €--33 820 €
717 444 €10 249 €7 712 €7 195 €--26 625 €
817 793 €9 941 €7 404 €7 852 €--18 774 €
918 149 €9 623 €7 086 €8 526 €--10 248 €
1018 512 €9 294 €6 757 €9 217 €--1 031 €
1118 882 €8 955 €6 418 €9 927 €---
1219 260 €8 604 €6 067 €10 655 €---
1319 645 €8 242 €5 704 €11 403 €---
1420 038 €7 867 €5 330 €12 170 €---
1520 438 €7 481 €4 943 €12 958 €---
1620 847 €7 081 €4 544 €13 766 €---
1721 264 €6 668 €4 131 €14 596 €---
1821 689 €6 242 €3 704 €15 448 €---
1922 123 €5 801 €3 264 €16 322 €---
2022 566 €5 346 €2 809 €17 220 €---
2123 017 €4 876 €2 338 €18 141 €---
2223 477 €4 390 €1 853 €19 087 €---
2323 947 €3 888 €1 351 €20 059 €---
2424 426 €3 370 €832 €21 056 €---
2524 914 €2 834 €297 €22 080 €---
TOTAL496 142 €283 683 €134 749 €212 458 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 458 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 253 €-6 420 €+9 673 €
2+3 253 €0 €+3 253 €
3+3 253 €0 €+3 253 €
4+3 253 €0 €+3 253 €
5+3 253 €0 €+3 253 €
6+3 253 €0 €+3 253 €
7+3 253 €0 €+3 253 €
8+3 253 €0 €+3 253 €
9+3 253 €0 €+3 253 €
10+3 253 €0 €+3 253 €
11+3 253 €+2 669 €+584 €
12+3 253 €+3 197 €+56 €
13+3 253 €+3 421 €-168 €
14+3 253 €+3 651 €-398 €
15+3 253 €+3 887 €-634 €
16+3 253 €+4 130 €-877 €
17+3 253 €+4 379 €-1 126 €
18+3 253 €+4 634 €-1 381 €
19+3 253 €+4 897 €-1 644 €
20+3 253 €+5 166 €-1 913 €
21+3 253 €+5 442 €-2 189 €
22+3 253 €+5 726 €-2 473 €
23+3 253 €+6 018 €-2 765 €
24+3 253 €+6 317 €-3 064 €
25+3 253 €+6 624 €-3 371 €
Total+81 325 €+63 738 €+17 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →