Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface124m²
Coût Total189 400€
Loyer Annuel13 163€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-252€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 1 048,39 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/9 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 43 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud, Gardien, Digicode, Interphone

Résidences du Parc D'ARMEVILLE, 5 Place Maréchal Foch 42000 SAINT - ETIENNE

T5 de 124.13 m² habitable, traversant, très calme à l'intérieur du Parc, Séjour de 43 m² donnant sur balcon de 13 m² orientation SUD -

Une cuisine indépendante avec balcon de 6 m² donnant sur la place Foch

3 chambres - 1 salle d'eau - 1 salle de bain - Nombreux placards

Chauffage collectif avec répartiteurs - eau chaude collective

Une cave.

Charges annuelles : 3125 € / an

Nombres de lots : 400

Cet appartement nécessite des travaux d'amélioration. Fort potentiel

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.451735, 4.382005
Total : 189 400€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 49 000€
Valeur du bien : 179 000€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1097€/mois
Loyer annuel estimé : 13163€/an
Fourchette totale : 814€ - 1479€/mois
Fourchette annuelle : 9763€ - 17747€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 320,75 €/m²
Basé sur :553 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 773 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-33 773€ (-20.6%)
Marge achat-revente :-25 627€ (-15.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :924,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,66€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 978,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 093,76€
Coût de l'assurance :16 099,00€
Taxe foncière : 1 316,30€/an
Soit par mois : 109,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 260,42€/mois
Soit par an : 3 125,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 096,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 348,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'un chauffage individuel à condensation
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 124 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système d'eau chaude collective par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 124 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - salle à manger en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 000 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 097 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 163 €/an
Calcul : 1 097 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 113 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 316 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 125 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 198 €
Revenus locatifs : +13 163 €
Charges déductibles : -60 198 €
Résultat foncier Année 1 : -47 035 €(Déficit de 47 035 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 635 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 198 €/an
Revenus locatifs : +13 163 €
Charges déductibles : -11 198 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 965 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25635.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 163 €60 204 €6 119 €-47 042 €21 400 €25 642 €25 642 €
213 426 €11 039 €5 954 €2 387 €--23 254 €
313 695 €10 868 €5 783 €2 826 €--20 428 €
413 969 €10 692 €5 607 €3 277 €--17 151 €
514 248 €10 509 €5 424 €3 739 €--13 413 €
614 533 €10 321 €5 236 €4 212 €--9 201 €
714 824 €10 126 €5 041 €4 697 €--4 504 €
815 120 €9 925 €4 840 €5 195 €---
915 423 €9 718 €4 632 €5 705 €---
1015 731 €9 503 €4 418 €6 228 €---
1116 046 €9 281 €4 196 €6 765 €---
1216 366 €9 052 €3 967 €7 315 €---
1316 694 €8 815 €3 730 €7 879 €---
1417 028 €8 570 €3 485 €8 457 €---
1517 368 €8 318 €3 232 €9 051 €---
1617 716 €8 057 €2 971 €9 659 €---
1718 070 €7 787 €2 701 €10 283 €---
1818 431 €7 508 €2 423 €10 923 €---
1918 800 €7 220 €2 135 €11 580 €---
2019 176 €6 922 €1 837 €12 254 €---
2119 559 €6 615 €1 530 €12 945 €---
2219 951 €6 297 €1 212 €13 654 €---
2320 350 €5 969 €884 €14 381 €---
2420 757 €5 630 €545 €15 127 €---
2521 172 €5 279 €194 €15 892 €---
TOTAL421 614 €264 226 €88 094 €157 388 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 388 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 764 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 764 €-6 420 €+9 184 €
2+2 764 €0 €+2 764 €
3+2 764 €0 €+2 764 €
4+2 764 €0 €+2 764 €
5+2 764 €0 €+2 764 €
6+2 764 €0 €+2 764 €
7+2 764 €0 €+2 764 €
8+2 764 €+207 €+2 557 €
9+2 764 €+1 711 €+1 053 €
10+2 764 €+1 868 €+896 €
11+2 764 €+2 029 €+735 €
12+2 764 €+2 194 €+570 €
13+2 764 €+2 364 €+400 €
14+2 764 €+2 537 €+227 €
15+2 764 €+2 715 €+49 €
16+2 764 €+2 898 €-134 €
17+2 764 €+3 085 €-321 €
18+2 764 €+3 277 €-513 €
19+2 764 €+3 474 €-710 €
20+2 764 €+3 676 €-912 €
21+2 764 €+3 883 €-1 119 €
22+2 764 €+4 096 €-1 332 €
23+2 764 €+4 314 €-1 550 €
24+2 764 €+4 538 €-1 774 €
25+2 764 €+4 768 €-2 004 €
Total+69 100 €+47 216 €+21 884 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →