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Immeuble 200 m² Piegut Pluviers

Bien expiré
VillePiégut-Pluviers (24)
Surface200m²
Coût Total157 800€
Loyer Annuel21 920€
Rentabilité13.89%
Cashflow/mois+811€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 675 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Centre ville de PIEGUT-PLUVIERS, immeuble avec au rez-de-chaussée, un local commercial de 4 pièces et à l'étage, un apppartement avec cuisine aménagée, séjour, 3 chambres, salle d'eau, wc à moderniser. Un grenier. Une grange et une cour interieure de 100 m² complètent ce bien. Idéal investisseur. Honoraires à charge acquéreur : 8%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 98-6502Z Date de réalisation du diagnostic : 24/11/2022 Prix hors honoraires : 125 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 060 € et 2 786 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Piégut-Pluviers
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24360
Coordonnées : 45.634735, 0.714828
Total : 157 800€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 147 000€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 9.13€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 11.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1827€/mois
Loyer annuel estimé : 21920€/an
Fourchette totale : 1449€ - 2302€/mois
Fourchette annuelle : 17391€ - 27629€/an
Rentabilité brute :13.89%
Fourchette de rentabilité :11.02% - 17.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :46,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 833,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 434,21€
Coût de l'assurance :13 807,50€
Taxe foncière : 2 192,05€/an
Soit par mois : 182,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 826,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :810,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour appartement
Raison: DPE F - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite des améliorations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet
Quantité: 45 m² (salon et séjour)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs à rafraîchir et parquet usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 920 €/an
Calcul : 1 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 800 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 192 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 151 €
Revenus locatifs : +21 920 €
Charges déductibles : -20 151 €
Résultat foncier Année 1 : 1 769 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 151 €/an
Revenus locatifs : +21 920 €
Charges déductibles : -8 151 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 769 €/an
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 920 €20 156 €5 412 €1 764 €---
222 359 €8 014 €5 269 €14 345 €---
322 806 €7 866 €5 122 €14 940 €---
423 262 €7 714 €4 970 €15 548 €---
523 727 €7 556 €4 812 €16 171 €---
624 202 €7 392 €4 648 €16 810 €---
724 686 €7 223 €4 479 €17 463 €---
825 180 €7 048 €4 304 €18 132 €---
925 683 €6 866 €4 122 €18 817 €---
1026 197 €6 679 €3 934 €19 518 €---
1126 721 €6 484 €3 740 €20 237 €---
1227 255 €6 283 €3 539 €20 972 €---
1327 800 €6 075 €3 330 €21 726 €---
1428 356 €5 859 €3 114 €22 498 €---
1528 924 €5 635 €2 891 €23 288 €---
1629 502 €5 404 €2 660 €24 098 €---
1730 092 €5 165 €2 420 €24 927 €---
1830 694 €4 917 €2 173 €25 777 €---
1931 308 €4 660 €1 916 €26 647 €---
2031 934 €4 395 €1 650 €27 539 €---
2132 573 €4 120 €1 376 €28 453 €---
2233 224 €3 835 €1 091 €29 389 €---
2333 889 €3 541 €796 €30 348 €---
2434 566 €3 235 €491 €31 331 €---
2535 258 €2 920 €175 €32 338 €---
TOTAL702 120 €159 043 €78 434 €543 077 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 543 077 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 920 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 603 €+529 €+4 074 €
2+4 603 €+4 304 €+299 €
3+4 603 €+4 482 €+121 €
4+4 603 €+4 664 €-61 €
5+4 603 €+4 851 €-248 €
6+4 603 €+5 043 €-440 €
7+4 603 €+5 239 €-636 €
8+4 603 €+5 440 €-837 €
9+4 603 €+5 645 €-1 042 €
10+4 603 €+5 856 €-1 253 €
11+4 603 €+6 071 €-1 468 €
12+4 603 €+6 292 €-1 689 €
13+4 603 €+6 518 €-1 915 €
14+4 603 €+6 749 €-2 146 €
15+4 603 €+6 986 €-2 383 €
16+4 603 €+7 229 €-2 626 €
17+4 603 €+7 478 €-2 875 €
18+4 603 €+7 733 €-3 130 €
19+4 603 €+7 994 €-3 391 €
20+4 603 €+8 262 €-3 659 €
21+4 603 €+8 536 €-3 933 €
22+4 603 €+8 817 €-4 214 €
23+4 603 €+9 104 €-4 501 €
24+4 603 €+9 399 €-4 796 €
25+4 603 €+9 701 €-5 098 €
Total+115 075 €+162 923 €+-47 848 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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