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Maison à vendre

VilleBressuire (79)
Surface181.4m²
Coût Total174 460€
Loyer Annuel17 494€
Rentabilité10.03%
Cashflow/mois+388€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 580 €
Surface : 181.4 m²
Prix au m² : 543,44 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 9 chambres, 1 parking: Garage

Grande maison idealement situee comprenant au RDC : 2 bureaux, chaufferie, garage et une cour.Au premier etage : Grand patio, veranda, salon avec insert, cuisine, degagement, WC, bureau avec placard et une chambre avec douche et WC.Au deuxieme etage : Palier et 2 chambres avec placard.Cave souterraine - Ascenseur pour acceder au premier etage.(93 000 euros hors honoraires soit 5.66% TTC d'honoraires charge acquereur*)Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques :

Ville : Bressuire
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79300
Coordonnées : 46.841818, -0.495056
Total : 174 460€
Prix d'acquisition : 98 580€
Travaux : 67 994€
Valeur du bien : 166 574€
Frais de notaire : 7 886€
Coût estimé : 7 886€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181.4m²
Loyer prédit : 8.04€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1458€/mois
Loyer annuel estimé : 17494€/an
Fourchette totale : 1130€ - 1880€/mois
Fourchette annuelle : 13565€ - 22562€/an
Rentabilité brute :10.03%
Fourchette de rentabilité :7.78% - 12.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 521,74 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 044 €
Prix d'achat :98 580 €
Décote à l'achat :-177 464€ (-64.3%)
Marge achat-revente :101 584€ (36.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,34€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 923,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 995,31€
Coût de l'assurance :15 701,40€
Taxe foncière : 1 749,44€/an
Soit par mois : 145,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 457,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 069,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :388,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 181.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 181.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des équipements de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3/5 visible - usure sur le mobilier, rafraîchissement souhaité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 994 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 884€
    Isolation toiture/combles: 181.4 m² × 60€/m² = 10884€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:18 450€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18450€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 7500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):8 100€
    Parquet flottant: 108 m² × 75€/m² = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds: 108 m² × 20€/m² = 2160€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture salon: 35 m² × 20€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bressuire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 494 €/an
Calcul : 1 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 460 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 994 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 366 €
Revenus locatifs : +17 494 €
Charges déductibles : -76 366 €
Résultat foncier Année 1 : -58 872 €(Déficit de 58 872 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 472 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 372 €/an
Revenus locatifs : +17 494 €
Charges déductibles : -8 372 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37472.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 580 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 077 €(65% de 98 580 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 330 €/an
Calcul : 64 077 € × 3,636% = 2 330 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 494 €76 372 €6 001 €-58 878 €21 400 €37 478 €37 478 €
217 844 €8 220 €5 843 €9 624 €--27 854 €
318 201 €8 057 €5 680 €10 144 €--17 710 €
418 565 €7 888 €5 511 €10 677 €--7 033 €
518 936 €7 713 €5 336 €11 223 €---
619 315 €7 532 €5 155 €11 783 €---
719 701 €7 345 €4 967 €12 357 €---
820 096 €7 150 €4 773 €12 945 €---
920 497 €6 949 €4 572 €13 548 €---
1020 907 €6 741 €4 364 €14 166 €---
1121 326 €6 526 €4 148 €14 800 €---
1221 752 €6 303 €3 925 €15 449 €---
1322 187 €6 072 €3 694 €16 115 €---
1422 631 €5 832 €3 455 €16 798 €---
1523 083 €5 585 €3 207 €17 499 €---
1623 545 €5 328 €2 951 €18 217 €---
1724 016 €5 063 €2 686 €18 953 €---
1824 496 €4 788 €2 411 €19 708 €---
1924 986 €4 504 €2 126 €20 483 €---
2025 486 €4 209 €1 831 €21 277 €---
2125 996 €3 904 €1 526 €22 092 €---
2226 516 €3 588 €1 211 €22 928 €---
2327 046 €3 261 €884 €23 785 €---
2427 587 €2 923 €545 €24 664 €---
2528 139 €2 572 €194 €25 567 €---
TOTAL560 350 €214 427 €86 995 €345 923 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 345 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 674 €-6 420 €+10 094 €
2+3 674 €0 €+3 674 €
3+3 674 €0 €+3 674 €
4+3 674 €0 €+3 674 €
5+3 674 €+1 257 €+2 417 €
6+3 674 €+3 535 €+139 €
7+3 674 €+3 707 €-33 €
8+3 674 €+3 884 €-210 €
9+3 674 €+4 064 €-390 €
10+3 674 €+4 250 €-576 €
11+3 674 €+4 440 €-766 €
12+3 674 €+4 635 €-961 €
13+3 674 €+4 835 €-1 161 €
14+3 674 €+5 039 €-1 365 €
15+3 674 €+5 250 €-1 576 €
16+3 674 €+5 465 €-1 791 €
17+3 674 €+5 686 €-2 012 €
18+3 674 €+5 912 €-2 238 €
19+3 674 €+6 145 €-2 471 €
20+3 674 €+6 383 €-2 709 €
21+3 674 €+6 628 €-2 954 €
22+3 674 €+6 878 €-3 204 €
23+3 674 €+7 135 €-3 461 €
24+3 674 €+7 399 €-3 725 €
25+3 674 €+7 670 €-3 996 €
Total+91 850 €+103 777 €+-11 927 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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