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Appartement F5 à vendre - 5 pièces - 93,39 m2 - Aubervilliers - 93 - ILE-DE-FRANCE

Bien expiré
VilleAubervilliers (93)
Surface93.39m²
Coût Total294 560€
Loyer Annuel19 705€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 234 500 €
Surface : 93.39 m²
Prix au m² : 2 510,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Description

AUBERVILLIERS - A 10 MIN DU MÉTRO MAIRIE D'AUBERVILLIERS LIGNE 12 et de toutes les commodités. Découvrez ce cinq pièces avec trois chambres en ÉTAGE ÉLEVÉ avec ascenseur et TRIPLE EXPOSITION, baigné de SOLEIL.Il s compose comme suit :- Un double séjour de 30m2 exposé SUD-OUEST- Une cuisine indépendante aménagée- Trois chambres- Une salle d'eau- Un dressing- Des WC séparésUne cave vient compléter ce bien.A VISITER AU PLUS VITE !

Ville : Aubervilliers
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93300
Total : 294 560€
Prix d'acquisition : 234 500€
Travaux : 41 300€
Valeur du bien : 275 800€
Frais de notaire : 18 760€
Coût estimé : 18 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.39m²
Loyer prédit : 17.58€/m²/mois
Fourchette : 13.76€ - 22.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1642€/mois
Loyer annuel estimé : 19705€/an
Fourchette totale : 1285€ - 2098€/mois
Fourchette annuelle : 15424€ - 25174€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 884,52 €/m²
Basé sur :498 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :362 775 €
Prix d'achat :234 500 €
Décote à l'achat :-128 275€ (-35.4%)
Marge achat-revente :68 215€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :294 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 438,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,46€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 522,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 005,80€
Coût de l'assurance :25 037,60€
Taxe foncière : 1 970,51€/an
Soit par mois : 164,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 642,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 686,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 93,39 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 93,39 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - Rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 300 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€ = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 642 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 705 €/an
Calcul : 1 642 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 507 €/an
Base de calcul : Emprunt de 294 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 002 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 779 €
Revenus locatifs : +19 705 €
Charges déductibles : -53 779 €
Résultat foncier Année 1 : -34 074 €(Déficit de 34 074 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 674 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 479 €/an
Revenus locatifs : +19 705 €
Charges déductibles : -12 479 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 226 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12674.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 234 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 425 €(65% de 234 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 543 €/an
Calcul : 152 425 € × 3,636% = 5 543 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 705 €53 789 €9 517 €-34 084 €21 400 €12 684 €12 684 €
220 099 €12 232 €9 260 €7 868 €--4 816 €
320 501 €11 966 €8 994 €8 535 €---
420 911 €11 691 €8 719 €9 220 €---
521 329 €11 408 €8 436 €9 922 €---
621 756 €11 115 €8 143 €10 641 €---
722 191 €10 812 €7 840 €11 379 €---
822 635 €10 499 €7 527 €12 136 €---
923 088 €10 176 €7 204 €12 911 €---
1023 549 €9 842 €6 870 €13 707 €---
1124 020 €9 497 €6 525 €14 523 €---
1224 501 €9 141 €6 169 €15 360 €---
1324 991 €8 773 €5 801 €16 218 €---
1425 491 €8 392 €5 420 €17 098 €---
1526 000 €7 999 €5 027 €18 001 €---
1626 520 €7 593 €4 621 €18 928 €---
1727 051 €7 173 €4 201 €19 878 €---
1827 592 €6 740 €3 768 €20 852 €---
1928 144 €6 292 €3 320 €21 852 €---
2028 707 €5 829 €2 857 €22 878 €---
2129 281 €5 351 €2 379 €23 930 €---
2229 866 €4 857 €1 885 €25 010 €---
2330 464 €4 346 €1 374 €26 117 €---
2431 073 €3 819 €847 €27 254 €---
2531 694 €3 274 €302 €28 420 €---
TOTAL631 160 €252 606 €137 006 €378 554 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 378 554 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 705 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 138 €-6 420 €+10 558 €
2+4 138 €0 €+4 138 €
3+4 138 €+1 116 €+3 022 €
4+4 138 €+2 766 €+1 372 €
5+4 138 €+2 976 €+1 162 €
6+4 138 €+3 192 €+946 €
7+4 138 €+3 414 €+724 €
8+4 138 €+3 641 €+497 €
9+4 138 €+3 873 €+265 €
10+4 138 €+4 112 €+26 €
11+4 138 €+4 357 €-219 €
12+4 138 €+4 608 €-470 €
13+4 138 €+4 865 €-727 €
14+4 138 €+5 130 €-992 €
15+4 138 €+5 400 €-1 262 €
16+4 138 €+5 678 €-1 540 €
17+4 138 €+5 963 €-1 825 €
18+4 138 €+6 256 €-2 118 €
19+4 138 €+6 556 €-2 418 €
20+4 138 €+6 863 €-2 725 €
21+4 138 €+7 179 €-3 041 €
22+4 138 €+7 503 €-3 365 €
23+4 138 €+7 835 €-3 697 €
24+4 138 €+8 176 €-4 038 €
25+4 138 €+8 526 €-4 388 €
Total+103 450 €+113 566 €+-10 116 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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