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Maison 4 pièces 120 m²

VilleYzeure (03)
Surface120m²
Coût Total201 660€
Loyer Annuel13 284€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 120 m² - Maison 4 pièces 120 m²

En Exclusivité.  Une maison d'habitation composée : au rez-de-chaussée : hall d'entrée, cuisine, véranda de 35m2, bureau, garage. A l'étage : séjour-salon, deux chambres (possibilité de faire une 3 chambres), salle d'eau, wc. Chauffage au gaz. Terrain attenant avec diverses dépendances à découvrir. Portail et portillon motorisés.

Surface : 120 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/04/2026

Consommation énergie primaire : 290 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 000 € et 2 400 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Yzeure
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03400
Coordonnées : 46.575718, 3.343174
Total : 201 660€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 59 100€
Valeur du bien : 191 100€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1107€/mois
Loyer annuel estimé : 13284€/an
Fourchette totale : 884€ - 1386€/mois
Fourchette annuelle : 10608€ - 16635€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 555,71 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 685 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-54 685€ (-29.3%)
Marge achat-revente :-14 975€ (-8.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 041,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 796,13€
Coût de l'assurance :17 141,10€
Taxe foncière : 1 328,36€/an
Soit par mois : 110,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 106,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 152,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 100 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation combles: 120 m² × 90€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yzeure. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué sur les matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 284 €/an
Calcul : 1 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 509 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 660 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 328 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 623 €
Revenus locatifs : +13 284 €
Charges déductibles : -67 623 €
Résultat foncier Année 1 : -54 339 €(Déficit de 54 339 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 939 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 523 €/an
Revenus locatifs : +13 284 €
Charges déductibles : -8 523 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 761 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32939.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 284 €67 629 €6 515 €-54 346 €21 400 €32 946 €32 946 €
213 549 €8 353 €6 339 €5 196 €--27 750 €
313 820 €8 171 €6 157 €5 649 €--22 101 €
414 097 €7 983 €5 969 €6 113 €--15 988 €
514 379 €7 789 €5 775 €6 589 €--9 398 €
614 666 €7 589 €5 575 €7 077 €--2 321 €
714 959 €7 381 €5 367 €7 578 €---
815 259 €7 167 €5 153 €8 091 €---
915 564 €6 946 €4 932 €8 618 €---
1015 875 €6 718 €4 704 €9 158 €---
1116 193 €6 481 €4 467 €9 711 €---
1216 516 €6 237 €4 223 €10 279 €---
1316 847 €5 985 €3 971 €10 862 €---
1417 184 €5 725 €3 711 €11 459 €---
1517 527 €5 456 €3 442 €12 072 €---
1617 878 €5 178 €3 164 €12 700 €---
1718 236 €4 890 €2 876 €13 345 €---
1818 600 €4 593 €2 579 €14 007 €---
1918 972 €4 287 €2 273 €14 685 €---
2019 352 €3 970 €1 956 €15 382 €---
2119 739 €3 643 €1 629 €16 096 €---
2220 134 €3 304 €1 290 €16 829 €---
2320 536 €2 955 €941 €17 581 €---
2420 947 €2 594 €580 €18 353 €---
2521 366 €2 221 €207 €19 145 €---
TOTAL425 478 €203 246 €93 796 €222 231 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 231 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 790 €-6 420 €+9 210 €
2+2 790 €0 €+2 790 €
3+2 790 €0 €+2 790 €
4+2 790 €0 €+2 790 €
5+2 790 €0 €+2 790 €
6+2 790 €0 €+2 790 €
7+2 790 €+1 577 €+1 213 €
8+2 790 €+2 427 €+363 €
9+2 790 €+2 585 €+205 €
10+2 790 €+2 747 €+43 €
11+2 790 €+2 913 €-123 €
12+2 790 €+3 084 €-294 €
13+2 790 €+3 258 €-468 €
14+2 790 €+3 438 €-648 €
15+2 790 €+3 622 €-832 €
16+2 790 €+3 810 €-1 020 €
17+2 790 €+4 004 €-1 214 €
18+2 790 €+4 202 €-1 412 €
19+2 790 €+4 406 €-1 616 €
20+2 790 €+4 615 €-1 825 €
21+2 790 €+4 829 €-2 039 €
22+2 790 €+5 049 €-2 259 €
23+2 790 €+5 274 €-2 484 €
24+2 790 €+5 506 €-2 716 €
25+2 790 €+5 744 €-2 954 €
Total+69 750 €+66 669 €+3 081 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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