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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface88.4m²
Coût Total200 340€
Loyer Annuel12 159€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 000 €
Surface : 88.4 m²
Prix au m² : 1 651,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 37,72 m²), 3 chambres, Interphone

A VENDRE sur la commune de DRAGUIGNAN.

Idéalement situé en centre-ville de Draguignan, à deux pas de toutes les commodités, cet appartement en duplex offre un cadre de vie à la fois pratique, moderne et confortable.

Situé au 3ème et dernier étage, d'une surface de 88 m² Loi Carrez, il se compose au premier niveau d'un bel espace de vie lumineux avec cuisine ouverte, équipé d'une climatisation réversible pour un confort optimal en toute saison. Vous trouverez également une chambre, un bureau (idéal télétravail ou petite chambre), ainsi qu'une salle de bains avec WC.

À l'étage, une chambre sous les toits offre une atmosphère chaleureuse. L'appartement bénéficie de nombreux rangements, ainsi que du double vitrage PVC.

À visiter sans tarder ! Emilie CAROVANI (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 892 748 658 - DRAGUIGNAN.

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.538651, 6.467350
Total : 200 340€
Prix d'acquisition : 146 000€
Travaux : 42 660€
Valeur du bien : 188 660€
Frais de notaire : 11 680€
Coût estimé : 11 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.4m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12159€/an
Fourchette totale : 823€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 9877€ - 14968€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :495 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 800 €
Prix d'achat :146 000 €
Décote à l'achat :-30 800€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-23 540€ (-13.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :50,09€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 036,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 731,46€
Coût de l'assurance :15 025,50€
Taxe foncière : 1 215,90€/an
Soit par mois : 101,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 013,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 138,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88.4 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 660 €(483 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 260€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 150€ = 450€ (150€/chambre) + 3 chambres × 60€ = 180€ (plafonds) = 630€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 159 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 625 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 340 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 216 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 102 €
Revenus locatifs : +12 159 €
Charges déductibles : -51 102 €
Résultat foncier Année 1 : -38 943 €(Déficit de 38 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 543 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 442 €/an
Revenus locatifs : +12 159 €
Charges déductibles : -8 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 717 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17543.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 900 €(65% de 146 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 451 €/an
Calcul : 94 900 € × 3,636% = 3 451 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 159 €51 109 €6 632 €-38 950 €21 400 €17 550 €17 550 €
212 402 €8 272 €6 455 €4 131 €--13 419 €
312 650 €8 088 €6 271 €4 562 €--8 857 €
412 903 €7 899 €6 082 €5 005 €--3 852 €
513 161 €7 703 €5 886 €5 459 €---
613 425 €7 500 €5 683 €5 925 €---
713 693 €7 290 €5 474 €6 403 €---
813 967 €7 074 €5 257 €6 893 €---
914 246 €6 850 €5 033 €7 396 €---
1014 531 €6 618 €4 801 €7 913 €---
1114 822 €6 379 €4 562 €8 443 €---
1215 118 €6 131 €4 314 €8 987 €---
1315 421 €5 875 €4 058 €9 546 €---
1415 729 €5 610 €3 793 €10 119 €---
1516 044 €5 336 €3 519 €10 708 €---
1616 364 €5 053 €3 236 €11 312 €---
1716 692 €4 760 €2 943 €11 932 €---
1817 026 €4 457 €2 640 €12 568 €---
1917 366 €4 144 €2 327 €13 222 €---
2017 713 €3 820 €2 004 €13 893 €---
2118 068 €3 486 €1 669 €14 582 €---
2218 429 €3 140 €1 323 €15 289 €---
2318 798 €2 782 €965 €16 016 €---
2419 174 €2 412 €595 €16 762 €---
2519 557 €2 029 €212 €17 528 €---
TOTAL389 457 €183 815 €95 731 €205 643 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 205 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 159 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 553 €-6 420 €+8 973 €
2+2 553 €0 €+2 553 €
3+2 553 €0 €+2 553 €
4+2 553 €0 €+2 553 €
5+2 553 €+482 €+2 071 €
6+2 553 €+1 777 €+776 €
7+2 553 €+1 921 €+632 €
8+2 553 €+2 068 €+485 €
9+2 553 €+2 219 €+334 €
10+2 553 €+2 374 €+179 €
11+2 553 €+2 533 €+20 €
12+2 553 €+2 696 €-143 €
13+2 553 €+2 864 €-311 €
14+2 553 €+3 036 €-483 €
15+2 553 €+3 212 €-659 €
16+2 553 €+3 393 €-840 €
17+2 553 €+3 580 €-1 027 €
18+2 553 €+3 770 €-1 217 €
19+2 553 €+3 967 €-1 414 €
20+2 553 €+4 168 €-1 615 €
21+2 553 €+4 375 €-1 822 €
22+2 553 €+4 587 €-2 034 €
23+2 553 €+4 805 €-2 252 €
24+2 553 €+5 029 €-2 476 €
25+2 553 €+5 258 €-2 705 €
Total+63 825 €+61 693 €+2 132 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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