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Appartement 2 pièces 44 m²

Bien expiré
VilleVire (14)
Surface44
Coût Total89 600
Loyer Annuel5 826
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-32
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 500 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 193,18 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 44 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial Johann NOËL vous proposent : Appartement à vendre - VIRE (14500)


Un appartement constitué comme suit :

  • Une cuisine desservant une salle de bains et une salle à manger. Un dégagement donnant accès à une chambre et une passerelle permettant d'accéder au jardin.

Dépendance à usage de stockage Cour commune Jardin

Il est ici précisé ici que l'appartement se situe au sein d'un ensemble immobilier également à vendre sous la référence 14101-41 (non dissociable)


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude Johann NOËL - Notaires à Vire Normandie - N° SIRET : 83001233200011


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Surface : 44 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : NON Nombre de lots : 8 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/05/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 150 € et 2 990 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Vire
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14500
Coordonnées : 48.839250, -0.889957
Total : 89 600
Prix d'acquisition : 52 500
Travaux : 32 900
Valeur du bien : 85 400
Frais de notaire : 4 200
Coût estimé : 4 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44
Loyer prédit : 11.03€/m²/mois
Fourchette : 8.65€ - 14.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 486€/mois
Loyer annuel estimé : 5826€/an
Fourchette totale : 381€ - 619€/mois
Fourchette annuelle : 4569€ - 7430€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :442,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 468,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 243,89
Coût de l'assurance :7 840,00
Taxe foncière : 582,64€/an
Soit par mois : 48,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 485,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 517,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-31,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 900(748 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 1000€/m² = 6000€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salon:2 400
    Rénovation salon: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (coût moyen incluant la pose et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 486 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 826 €/an
Calcul : 486 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 990 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 600 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 583 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 786
Revenus locatifs : +5 826
Charges déductibles : -36 786
Résultat foncier Année 1 : -30 960(Déficit de 30 960 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 560
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 886 €/an
Revenus locatifs : +5 826
Charges déductibles : -3 886
Résultat foncier Années 2+ : 1 940 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9559.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 125(65% de 52 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 241 €/an
Calcul : 34 125 € × 3,636% = 1 241
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 82636 7892 993-30 96321 400 €9 563 €9 563 €
25 9433 8092 9132 134--7 429 €
36 0623 7272 8312 335--5 094 €
46 1833 6422 7452 541--2 553 €
56 3073 5532 6572 753---
66 4333 4622 5662 971---
76 5623 3682 4723 194---
86 6933 2702 3743 422---
96 8273 1692 2733 657---
106 9633 0652 1693 898---
117 1022 9572 0614 145---
127 2442 8451 9494 399---
137 3892 7301 8344 659---
147 5372 6111 7144 927---
157 6882 4871 5915 201---
167 8422 3591 4635 482---
177 9982 2271 3315 771---
188 1582 0901 1946 068---
198 3221 9491 0536 373---
208 4881 8039066 685---
218 6581 6517557 007---
228 8311 4955987 336---
239 0081 3334377 675---
249 1881 1652698 022---
259 371992968 379---
TOTAL186 62298 55043 24488 07221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 072
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 224 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 224-6 420+7 644
2+1 2240+1 224
3+1 2240+1 224
4+1 2240+1 224
5+1 224+60+1 164
6+1 224+891+333
7+1 224+958+266
8+1 224+1 027+197
9+1 224+1 097+127
10+1 224+1 169+55
11+1 224+1 244-20
12+1 224+1 320-96
13+1 224+1 398-174
14+1 224+1 478-254
15+1 224+1 560-336
16+1 224+1 645-421
17+1 224+1 731-507
18+1 224+1 820-596
19+1 224+1 912-688
20+1 224+2 006-782
21+1 224+2 102-878
22+1 224+2 201-977
23+1 224+2 302-1 078
24+1 224+2 407-1 183
25+1 224+2 514-1 290
Total+30 600+26 422+4 178
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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