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Vente maison - LOUZY

Bien expiré
VilleLouzy (79)
Surface128m²
Coût Total119 965€
Loyer Annuel10 845€
Rentabilité9.04%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 690 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 544,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Votre Agence Laforêt vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h00 à 19h00 sans interruption. Référence Laforêt : 34008 Découvrez cette maison offrant de beaux espaces et un fort potentiel, idéale pour un premier achat ou un projet familial. Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'une spacieuse cuisine d'environ 26 m², véritable coeur de la maison, ainsi que de deux pièces de vie en enfilade permettant de créer un espace salon / salle à manger chaleureux et convivial. À l'étage, le bien se compose d'une salle d'eau, de deux chambres ainsi que de deux bureaux de 8,60 m² et 8,70 m², parfaits pour le télétravail, une chambre d'enfant ou un espace dressing selon vos besoins. La maison est raccordée au tout-à-l'égout et dispose d'ouvertures en double vitrage, un vrai confort au quotidien. Des finitions restent à prévoir, ce qui vous permettra de personnaliser le bien à votre goût et de révéler tout son potentiel. Contact : Laforêt Nord Deux-Sèvres, agence de Thouars l Mathis JOTTREAU (0.64 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/256677.pdf

Ville : Louzy
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 47.013348, -0.193016
Total : 119 965€
Prix d'acquisition : 69 690€
Travaux : 44 700€
Valeur du bien : 114 390€
Frais de notaire : 5 575€
Coût estimé : 5 575€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 8.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10845€/an
Fourchette totale : 730€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8763€ - 13420€/an
Rentabilité brute :9.04%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 965€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 627,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 899,04€
Coût de l'assurance :10 496,94€
Taxe foncière : 1 084,47€/an
Soit par mois : 90,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :185,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut améliorer l'efficacité énergétique et le confort.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des défauts visibles.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 700 €(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:9 600€
    Isolation toiture/combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 700€ = 2800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs/plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Second œuvre:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 845 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 965 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 207 €
Revenus locatifs : +10 845 €
Charges déductibles : -50 207 €
Résultat foncier Année 1 : -39 363 €(Déficit de 39 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 963 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 507 €/an
Revenus locatifs : +10 845 €
Charges déductibles : -5 507 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 337 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17962.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 690 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 299 €(65% de 69 690 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 647 €/an
Calcul : 45 299 € × 3,636% = 1 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 845 €50 211 €4 007 €-39 367 €21 400 €17 967 €17 967 €
211 062 €5 405 €3 900 €5 657 €--12 310 €
311 283 €5 294 €3 790 €5 989 €--6 321 €
411 508 €5 180 €3 676 €6 328 €---
511 739 €5 062 €3 558 €6 677 €---
611 973 €4 940 €3 436 €7 033 €---
712 213 €4 814 €3 309 €7 399 €---
812 457 €4 683 €3 179 €7 774 €---
912 706 €4 548 €3 044 €8 158 €---
1012 960 €4 408 €2 904 €8 552 €---
1113 220 €4 264 €2 759 €8 956 €---
1213 484 €4 114 €2 610 €9 370 €---
1313 754 €3 960 €2 455 €9 794 €---
1414 029 €3 800 €2 295 €10 229 €---
1514 309 €3 634 €2 130 €10 675 €---
1614 595 €3 463 €1 959 €11 132 €---
1714 887 €3 286 €1 782 €11 601 €---
1815 185 €3 103 €1 599 €12 082 €---
1915 489 €2 914 €1 409 €12 575 €---
2015 799 €2 718 €1 213 €13 081 €---
2116 115 €2 515 €1 011 €13 599 €---
2216 437 €2 306 €801 €14 131 €---
2316 766 €2 089 €585 €14 677 €---
2417 101 €1 865 €360 €15 236 €---
2517 443 €1 633 €129 €15 810 €---
TOTAL347 358 €140 208 €57 899 €207 150 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 277 €-6 420 €+8 697 €
2+2 277 €0 €+2 277 €
3+2 277 €0 €+2 277 €
4+2 277 €+2 €+2 275 €
5+2 277 €+2 003 €+274 €
6+2 277 €+2 110 €+167 €
7+2 277 €+2 220 €+57 €
8+2 277 €+2 332 €-55 €
9+2 277 €+2 447 €-170 €
10+2 277 €+2 566 €-289 €
11+2 277 €+2 687 €-410 €
12+2 277 €+2 811 €-534 €
13+2 277 €+2 938 €-661 €
14+2 277 €+3 069 €-792 €
15+2 277 €+3 203 €-926 €
16+2 277 €+3 340 €-1 063 €
17+2 277 €+3 480 €-1 203 €
18+2 277 €+3 625 €-1 348 €
19+2 277 €+3 773 €-1 496 €
20+2 277 €+3 924 €-1 647 €
21+2 277 €+4 080 €-1 803 €
22+2 277 €+4 239 €-1 962 €
23+2 277 €+4 403 €-2 126 €
24+2 277 €+4 571 €-2 294 €
25+2 277 €+4 743 €-2 466 €
Total+56 925 €+62 145 €+-5 220 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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