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Vente maison - LOUZY

Bien expiré
VilleLouzy (79)
Surface128
Coût Total119 965
Loyer Annuel10 845
Rentabilité9.04%
Cashflow/mois+185
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 690 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 544,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Votre Agence Laforêt vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h00 à 19h00 sans interruption. Référence Laforêt : 34008 Découvrez cette maison offrant de beaux espaces et un fort potentiel, idéale pour un premier achat ou un projet familial. Au rez-de-chaussée, vous profiterez d'une spacieuse cuisine d'environ 26 m², véritable coeur de la maison, ainsi que de deux pièces de vie en enfilade permettant de créer un espace salon / salle à manger chaleureux et convivial. À l'étage, le bien se compose d'une salle d'eau, de deux chambres ainsi que de deux bureaux de 8,60 m² et 8,70 m², parfaits pour le télétravail, une chambre d'enfant ou un espace dressing selon vos besoins. La maison est raccordée au tout-à-l'égout et dispose d'ouvertures en double vitrage, un vrai confort au quotidien. Des finitions restent à prévoir, ce qui vous permettra de personnaliser le bien à votre goût et de révéler tout son potentiel. Contact : Laforêt Nord Deux-Sèvres, agence de Thouars l Mathis JOTTREAU (0.64 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/256677.pdf

Ville : Louzy
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79100
Coordonnées : 47.013348, -0.193016
Total : 119 965
Prix d'acquisition : 69 690
Travaux : 44 700
Valeur du bien : 114 390
Frais de notaire : 5 575
Coût estimé : 5 575
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 8.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 904€/mois
Loyer annuel estimé : 10845€/an
Fourchette totale : 730€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 8763€ - 13420€/an
Rentabilité brute :9.04%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 965
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :592,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 627,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 899,04
Coût de l'assurance :10 496,94
Taxe foncière : 1 084,47€/an
Soit par mois : 90,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 903,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 718,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :185,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut améliorer l'efficacité énergétique et le confort.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation des défauts visibles.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 700(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:9 600
    Isolation toiture/combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Menuiseries:2 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 700€ = 2800€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Salle de bain:7 200
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Chambres:5 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs/plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 2700€
  • Salon:1 500
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Second œuvre:1 200
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
  • Plomberie:4 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus dans le prix
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 904 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 845 €/an
Calcul : 904 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 003 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 965 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 084 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 207
Revenus locatifs : +10 845
Charges déductibles : -50 207
Résultat foncier Année 1 : -39 363(Déficit de 39 363 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 963
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 507 €/an
Revenus locatifs : +10 845
Charges déductibles : -5 507
Résultat foncier Années 2+ : 5 337 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17962.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 690
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 299(65% de 69 690 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 647 €/an
Calcul : 45 299 € × 3,636% = 1 647
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 84550 2114 007-39 36721 400 €17 967 €17 967 €
211 0625 4053 9005 657--12 310 €
311 2835 2943 7905 989--6 321 €
411 5085 1803 6766 328---
511 7395 0623 5586 677---
611 9734 9403 4367 033---
712 2134 8143 3097 399---
812 4574 6833 1797 774---
912 7064 5483 0448 158---
1012 9604 4082 9048 552---
1113 2204 2642 7598 956---
1213 4844 1142 6109 370---
1313 7543 9602 4559 794---
1414 0293 8002 29510 229---
1514 3093 6342 13010 675---
1614 5953 4631 95911 132---
1714 8873 2861 78211 601---
1815 1853 1031 59912 082---
1915 4892 9141 40912 575---
2015 7992 7181 21313 081---
2116 1152 5151 01113 599---
2216 4372 30680114 131---
2316 7662 08958514 677---
2417 1011 86536015 236---
2517 4431 63312915 810---
TOTAL347 358140 20857 899207 15021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 150
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 277-6 420+8 697
2+2 2770+2 277
3+2 2770+2 277
4+2 277+2+2 275
5+2 277+2 003+274
6+2 277+2 110+167
7+2 277+2 220+57
8+2 277+2 332-55
9+2 277+2 447-170
10+2 277+2 566-289
11+2 277+2 687-410
12+2 277+2 811-534
13+2 277+2 938-661
14+2 277+3 069-792
15+2 277+3 203-926
16+2 277+3 340-1 063
17+2 277+3 480-1 203
18+2 277+3 625-1 348
19+2 277+3 773-1 496
20+2 277+3 924-1 647
21+2 277+4 080-1 803
22+2 277+4 239-1 962
23+2 277+4 403-2 126
24+2 277+4 571-2 294
25+2 277+4 743-2 466
Total+56 925+62 145+-5 220
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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