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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBeaucaire (30)
Surface78m²
Coût Total108 000€
Loyer Annuel11 938€
Rentabilité11.05%
Cashflow/mois+339€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 089,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

Dans un bel immeuble ancien du centre de Beaucaire, découvrez ce lumineux appartement de 78 m² en très bon état, idéal pour un investissement patrimonial ou votre futur chez vous. Situé au 3e et dernier étage, il offre une belle pièce de vie de 43 m² dotée d' un balcon avec vue sur le Rhône et les châteaux de Tarascon et Beaucaire. Le séjour est agrémenté d'une mezzanine qui optimise l'espace, complété par un espace cuisine, une entrée, une salle de bain et des toilettes séparées. Actuellement loué jusqu'en 08/2028, ce bien séduit par sa localisation en centre-ville et son agencement fonctionnel. Contactez-nous pour organiser une visite et saisir cette opportunité. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Référence agence : 798

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.806048, 4.648298
Total : 108 000€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 16 200€
Valeur du bien : 101 200€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 12.75€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 16.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 995€/mois
Loyer annuel estimé : 11938€/an
Fourchette totale : 792€ - 1249€/mois
Fourchette annuelle : 9509€ - 14989€/an
Rentabilité brute :11.05%
Fourchette de rentabilité :8.80% - 13.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 266,19 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 763 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-13 763€ (-13.9%)
Marge achat-revente :-9 237€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 556,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 747,55€
Coût de l'assurance :8 100,00€
Taxe foncière : 1 193,84€/an
Soit par mois : 99,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 994,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :339,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de certains éléments de cuisine datés et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Création d'une chambre ou aménagement de l'espace pour une chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200 €(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambre:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 995 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 938 €/an
Calcul : 995 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 518 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 194 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 236 €
Revenus locatifs : +11 938 €
Charges déductibles : -21 236 €
Résultat foncier Année 1 : -9 297 €(Déficit de 9 297 €)
Imputable sur revenu global : 9 297 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 036 €/an
Revenus locatifs : +11 938 €
Charges déductibles : -5 036 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 903 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 938 €21 239 €3 521 €-9 301 €9 301 €--
212 177 €4 945 €3 427 €7 233 €---
312 421 €4 847 €3 329 €7 574 €---
412 669 €4 745 €3 228 €7 924 €---
512 922 €4 641 €3 123 €8 282 €---
613 181 €4 533 €3 015 €8 648 €---
713 445 €4 421 €2 903 €9 024 €---
813 713 €4 305 €2 788 €9 408 €---
913 988 €4 186 €2 668 €9 802 €---
1014 267 €4 063 €2 545 €10 205 €---
1114 553 €3 935 €2 417 €10 618 €---
1214 844 €3 804 €2 286 €11 040 €---
1315 141 €3 667 €2 150 €11 473 €---
1415 444 €3 527 €2 009 €11 917 €---
1515 752 €3 381 €1 863 €12 371 €---
1616 067 €3 231 €1 713 €12 837 €---
1716 389 €3 076 €1 558 €13 313 €---
1816 717 €2 915 €1 397 €13 802 €---
1917 051 €2 749 €1 231 €14 302 €---
2017 392 €2 578 €1 060 €14 814 €---
2117 740 €2 400 €882 €15 340 €---
2218 095 €2 217 €699 €15 877 €---
2318 456 €2 028 €510 €16 429 €---
2418 826 €1 832 €314 €16 993 €---
2519 202 €1 630 €112 €17 572 €---
TOTAL382 390 €104 893 €50 748 €277 496 €9 301 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 790 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 496 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 507 €-2 790 €+5 297 €
2+2 507 €+2 170 €+337 €
3+2 507 €+2 272 €+235 €
4+2 507 €+2 377 €+130 €
5+2 507 €+2 485 €+22 €
6+2 507 €+2 594 €-87 €
7+2 507 €+2 707 €-200 €
8+2 507 €+2 822 €-315 €
9+2 507 €+2 940 €-433 €
10+2 507 €+3 061 €-554 €
11+2 507 €+3 185 €-678 €
12+2 507 €+3 312 €-805 €
13+2 507 €+3 442 €-935 €
14+2 507 €+3 575 €-1 068 €
15+2 507 €+3 711 €-1 204 €
16+2 507 €+3 851 €-1 344 €
17+2 507 €+3 994 €-1 487 €
18+2 507 €+4 140 €-1 633 €
19+2 507 €+4 291 €-1 784 €
20+2 507 €+4 444 €-1 937 €
21+2 507 €+4 602 €-2 095 €
22+2 507 €+4 763 €-2 256 €
23+2 507 €+4 929 €-2 422 €
24+2 507 €+5 098 €-2 591 €
25+2 507 €+5 272 €-2 765 €
Total+62 675 €+83 249 €+-20 574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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