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Appartement à vendre

VilleBeaucaire (30)
Surface78
Coût Total108 000
Loyer Annuel11 938
Rentabilité11.05%
Cashflow/mois+339
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 089,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

Dans un bel immeuble ancien du centre de Beaucaire, découvrez ce lumineux appartement de 78 m² en très bon état, idéal pour un investissement patrimonial ou votre futur chez vous. Situé au 3e et dernier étage, il offre une belle pièce de vie de 43 m² dotée d' un balcon avec vue sur le Rhône et les châteaux de Tarascon et Beaucaire. Le séjour est agrémenté d'une mezzanine qui optimise l'espace, complété par un espace cuisine, une entrée, une salle de bain et des toilettes séparées. Actuellement loué jusqu'en 08/2028, ce bien séduit par sa localisation en centre-ville et son agencement fonctionnel. Contactez-nous pour organiser une visite et saisir cette opportunité. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Référence agence : 798

Ville : Beaucaire
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30300
Coordonnées : 43.806048, 4.648298
Total : 108 000
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 16 200
Valeur du bien : 101 200
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 12.75€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 16.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 995€/mois
Loyer annuel estimé : 11938€/an
Fourchette totale : 792€ - 1249€/mois
Fourchette annuelle : 9509€ - 14989€/an
Rentabilité brute :11.05%
Fourchette de rentabilité :8.80% - 13.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 266,19 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 763
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :-13 763 (-13.9%)
Marge achat-revente :-9 237€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 556,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 747,55
Coût de l'assurance :8 100,00
Taxe foncière : 1 193,84€/an
Soit par mois : 99,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 994,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :339,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de certains éléments de cuisine datés et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Création d'une chambre ou aménagement de l'espace pour une chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200(208 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 900€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambre:3 000
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaucaire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 995 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 938 €/an
Calcul : 995 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 518 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 000 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 194 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 236
Revenus locatifs : +11 938
Charges déductibles : -21 236
Résultat foncier Année 1 : -9 297(Déficit de 9 297 €)
Imputable sur revenu global : 9 297
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 036 €/an
Revenus locatifs : +11 938
Charges déductibles : -5 036
Résultat foncier Années 2+ : 6 903 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 93821 2393 521-9 3019 301 €--
212 1774 9453 4277 233---
312 4214 8473 3297 574---
412 6694 7453 2287 924---
512 9224 6413 1238 282---
613 1814 5333 0158 648---
713 4454 4212 9039 024---
813 7134 3052 7889 408---
913 9884 1862 6689 802---
1014 2674 0632 54510 205---
1114 5533 9352 41710 618---
1214 8443 8042 28611 040---
1315 1413 6672 15011 473---
1415 4443 5272 00911 917---
1515 7523 3811 86312 371---
1616 0673 2311 71312 837---
1716 3893 0761 55813 313---
1816 7172 9151 39713 802---
1917 0512 7491 23114 302---
2017 3922 5781 06014 814---
2117 7402 40088215 340---
2218 0952 21769915 877---
2318 4562 02851016 429---
2418 8261 83231416 993---
2519 2021 63011217 572---
TOTAL382 390104 89350 748277 4969 301Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 790
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 496
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 938 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 507-2 790+5 297
2+2 507+2 170+337
3+2 507+2 272+235
4+2 507+2 377+130
5+2 507+2 485+22
6+2 507+2 594-87
7+2 507+2 707-200
8+2 507+2 822-315
9+2 507+2 940-433
10+2 507+3 061-554
11+2 507+3 185-678
12+2 507+3 312-805
13+2 507+3 442-935
14+2 507+3 575-1 068
15+2 507+3 711-1 204
16+2 507+3 851-1 344
17+2 507+3 994-1 487
18+2 507+4 140-1 633
19+2 507+4 291-1 784
20+2 507+4 444-1 937
21+2 507+4 602-2 095
22+2 507+4 763-2 256
23+2 507+4 929-2 422
24+2 507+5 098-2 591
25+2 507+5 272-2 765
Total+62 675+83 249+-20 574
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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