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Appartement à vendre

VilleRoche-sur-Yon (85)
Surface79.52m²
Coût Total184 832€
Loyer Annuel10 030€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-385€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 400 €
Surface : 79.52 m²
Prix au m² : 1 488,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon, calme, Exposition sud, Interphone

Appartement T3 lumineux avec balcon, à deux pas des commerces

À proximité immédiate des commerces et du centre-ville, découvrez cet agréable appartement de type 3, offrant de beaux volumes et une belle luminosité. L'entrée s'ouvre sur un salon séjour avec espace salle à manger. Baignée de lumière, cette pièce offre un cadre agréable au quotidien et bénéficie d'un accès direct au balcon, idéal pour profiter d'un espace extérieur. Actuellement non équipée, la cuisine vous permet de concevoir un espace parfaitement adapté à vos besoins, à votre style de vie et à vos envies. L'espace nuit se compose de deux chambres, complétées par un débarras offrant une solution de rangement appréciable. Une salle de bains et des WC indépendants complètent l'ensemble.

DPE: F PRIX: 118 400€ REF: 10032

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Copropriété de 284 lots - dont 95 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1620.00 euros.

Ville : Roche-sur-Yon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85000
Coordonnées : 46.681024, -1.428201
Total : 184 832€
Prix d'acquisition : 118 400€
Travaux : 56 960€
Valeur du bien : 175 360€
Frais de notaire : 9 472€
Coût estimé : 9 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.52m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 13.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 836€/mois
Loyer annuel estimé : 10030€/an
Fourchette totale : 675€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 8095€ - 12427€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 011,11 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 923 €
Prix d'achat :118 400 €
Décote à l'achat :-41 523€ (-26.0%)
Marge achat-revente :-24 909€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 832€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :928,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :73,93€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 002,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 654,72€
Coût de l'assurance :22 179,84€
Taxe foncière : 1 002,97€/an
Soit par mois : 83,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 135,00€/mois
Soit par an : 1 620,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 835,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 220,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-384,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine non équipée et en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - carrelage fissuré et fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 960 €(716 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 880€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-sur-Yon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 030 €/an
Calcul : 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 832 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 620 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 913 €
Revenus locatifs : +10 030 €
Charges déductibles : -66 913 €
Résultat foncier Année 1 : -56 884 €(Déficit de 56 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 484 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 953 €/an
Revenus locatifs : +10 030 €
Charges déductibles : -9 953 €
Résultat foncier Années 2+ : 76 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35483.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 960 €(65% de 118 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 799 €/an
Calcul : 76 960 € × 3,636% = 2 799 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 030 €66 919 €6 449 €-56 890 €21 400 €35 490 €35 490 €
210 230 €9 791 €6 281 €439 €--35 050 €
310 435 €9 617 €6 107 €818 €--34 232 €
410 644 €9 436 €5 926 €1 207 €--33 025 €
510 856 €9 249 €5 739 €1 607 €--31 417 €
611 074 €9 055 €5 545 €2 018 €--29 399 €
711 295 €8 855 €5 345 €2 440 €--26 959 €
811 521 €8 647 €5 137 €2 874 €--24 085 €
911 751 €8 431 €4 921 €3 320 €--20 765 €
1011 986 €8 208 €4 698 €3 778 €--16 986 €
1112 226 €7 977 €4 467 €4 249 €--12 737 €
1212 471 €7 738 €4 228 €4 733 €---
1312 720 €7 490 €3 980 €5 230 €---
1412 975 €7 233 €3 723 €5 742 €---
1513 234 €6 967 €3 457 €6 267 €---
1613 499 €6 691 €3 181 €6 807 €---
1713 769 €6 406 €2 896 €7 363 €---
1814 044 €6 110 €2 600 €7 934 €---
1914 325 €5 804 €2 293 €8 521 €---
2014 611 €5 486 €1 976 €9 125 €---
2114 904 €5 158 €1 647 €9 746 €---
2215 202 €4 817 €1 307 €10 385 €---
2315 506 €4 464 €954 €11 042 €---
2415 816 €4 099 €589 €11 717 €---
2516 132 €3 720 €210 €12 412 €---
TOTAL321 255 €238 369 €93 655 €82 886 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 886 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 106 €-6 420 €+8 526 €
2+2 106 €0 €+2 106 €
3+2 106 €0 €+2 106 €
4+2 106 €0 €+2 106 €
5+2 106 €0 €+2 106 €
6+2 106 €0 €+2 106 €
7+2 106 €0 €+2 106 €
8+2 106 €0 €+2 106 €
9+2 106 €0 €+2 106 €
10+2 106 €0 €+2 106 €
11+2 106 €0 €+2 106 €
12+2 106 €+1 420 €+686 €
13+2 106 €+1 569 €+537 €
14+2 106 €+1 722 €+384 €
15+2 106 €+1 880 €+226 €
16+2 106 €+2 042 €+64 €
17+2 106 €+2 209 €-103 €
18+2 106 €+2 380 €-274 €
19+2 106 €+2 556 €-450 €
20+2 106 €+2 738 €-632 €
21+2 106 €+2 924 €-818 €
22+2 106 €+3 115 €-1 009 €
23+2 106 €+3 312 €-1 206 €
24+2 106 €+3 515 €-1 409 €
25+2 106 €+3 724 €-1 618 €
Total+52 650 €+28 687 €+23 963 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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