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Détails du bien

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface108m²
Coût Total214 868€
Loyer Annuel11 184€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-768€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 600 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 477,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé Place Manigne, en hypercentre de Limoges, appartement T4 de 108 m², au 5ème étage sur 7 avec ascenseur, bénéficiant d’un balcon. Baigné de lumière et offrant une vue dégagée, ce bien se compose d’une entrée, un double séjour de 40 m² ouvrant sur le balcon, une cuisine indépendante, deux chambres de 14 m² et 15 m², une salle de bains, une salle d’eau ainsi qu'un wc indépendant. Une cave complète ce bien. Les charges mensuelles de 482 € comprennent le chauffage collectif avec répartiteurs, l’eau chaude et froide, l’entretien des parties communes ainsi que l’ascenseur. Des travaux sont à prévoir. Beau potentiel. Emplacement recherché et vue dominante.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Total : 214 868€
Prix d'acquisition : 159 600€
Travaux : 42 500€
Valeur du bien : 202 100€
Frais de notaire : 12 768€
Coût estimé : 12 768€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 932€/mois
Loyer annuel estimé : 11184€/an
Fourchette totale : 743€ - 1169€/mois
Fourchette annuelle : 8914€ - 14032€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 936,38 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 129 €
Prix d'achat :159 600 €
Décote à l'achat :-49 529€ (-23.7%)
Marge achat-revente :-5 739€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 868€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 125,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 389,20€
Coût de l'assurance :18 263,78€
Taxe foncière : 1 118,38€/an
Soit par mois : 93,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 482,00€/mois
Soit par an : 5 784,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 931,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 700,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-768,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Mise à jour du système de chauffage collectif avec des répartiteurs pour un meilleur contrôle de la consommation.
Quantité: 1 système pour l'ensemble de l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour une meilleure efficacité.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol moderne dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon pour améliorer l'esthétique.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Revêtement sol chambres: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 932 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 184 €/an
Calcul : 932 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 213 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 868 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 731 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 118 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 784 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 346 €
Revenus locatifs : +11 184 €
Charges déductibles : -57 346 €
Résultat foncier Année 1 : -46 162 €(Déficit de 46 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 762 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 846 €/an
Revenus locatifs : +11 184 €
Charges déductibles : -14 846 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 662 €/an(Déficit de 3 662 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24761.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 740 €(65% de 159 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 772 €/an
Calcul : 103 740 € × 3,636% = 3 772 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 184 €57 352 €7 220 €-46 169 €21 400 €24 769 €24 769 €
211 407 €14 661 €7 028 €-3 253 €3 253 €-24 769 €
311 636 €14 462 €6 830 €-2 827 €2 827 €-24 769 €
411 868 €14 257 €6 624 €-2 389 €2 389 €-24 769 €
512 106 €14 045 €6 412 €-1 939 €1 939 €-24 769 €
612 348 €13 825 €6 193 €-1 478 €1 478 €-24 769 €
712 595 €13 598 €5 965 €-1 004 €1 004 €-24 769 €
812 847 €13 363 €5 730 €-517 €517 €-24 769 €
913 104 €13 120 €5 487 €-17 €17 €-24 769 €
1013 366 €12 869 €5 236 €497 €--24 272 €
1113 633 €12 608 €4 976 €1 025 €--23 247 €
1213 906 €12 339 €4 706 €1 566 €---
1314 184 €12 061 €4 428 €2 123 €---
1414 467 €11 773 €4 140 €2 695 €---
1514 757 €11 475 €3 842 €3 282 €---
1615 052 €11 166 €3 533 €3 886 €---
1715 353 €10 847 €3 214 €4 506 €---
1815 660 €10 517 €2 884 €5 143 €---
1915 973 €10 176 €2 543 €5 797 €---
2016 293 €9 823 €2 190 €6 470 €---
2116 619 €9 457 €1 824 €7 161 €---
2216 951 €9 079 €1 446 €7 872 €---
2317 290 €8 688 €1 055 €8 602 €---
2417 636 €8 284 €651 €9 352 €---
2517 988 €7 865 €232 €10 123 €---
TOTAL358 220 €337 712 €104 389 €20 507 €34 823 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 447 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 20 507 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 184 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 349 €-6 420 €+8 769 €
2+2 349 €-976 €+3 325 €
3+2 349 €-848 €+3 197 €
4+2 349 €-717 €+3 066 €
5+2 349 €-582 €+2 931 €
6+2 349 €-443 €+2 792 €
7+2 349 €-301 €+2 650 €
8+2 349 €-155 €+2 504 €
9+2 349 €-5 €+2 354 €
10+2 349 €0 €+2 349 €
11+2 349 €0 €+2 349 €
12+2 349 €+470 €+1 879 €
13+2 349 €+637 €+1 712 €
14+2 349 €+808 €+1 541 €
15+2 349 €+985 €+1 364 €
16+2 349 €+1 166 €+1 183 €
17+2 349 €+1 352 €+997 €
18+2 349 €+1 543 €+806 €
19+2 349 €+1 739 €+610 €
20+2 349 €+1 941 €+408 €
21+2 349 €+2 148 €+201 €
22+2 349 €+2 361 €-12 €
23+2 349 €+2 581 €-232 €
24+2 349 €+2 806 €-457 €
25+2 349 €+3 037 €-688 €
Total+58 725 €+13 126 €+45 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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