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Détails du bien

VilleLimoges (87)
Surface108
Coût Total214 868
Loyer Annuel11 184
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-768
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 600 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 477,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé Place Manigne, en hypercentre de Limoges, appartement T4 de 108 m², au 5ème étage sur 7 avec ascenseur, bénéficiant d’un balcon. Baigné de lumière et offrant une vue dégagée, ce bien se compose d’une entrée, un double séjour de 40 m² ouvrant sur le balcon, une cuisine indépendante, deux chambres de 14 m² et 15 m², une salle de bains, une salle d’eau ainsi qu'un wc indépendant. Une cave complète ce bien. Les charges mensuelles de 482 € comprennent le chauffage collectif avec répartiteurs, l’eau chaude et froide, l’entretien des parties communes ainsi que l’ascenseur. Des travaux sont à prévoir. Beau potentiel. Emplacement recherché et vue dominante.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Total : 214 868
Prix d'acquisition : 159 600
Travaux : 42 500
Valeur du bien : 202 100
Frais de notaire : 12 768
Coût estimé : 12 768
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 932€/mois
Loyer annuel estimé : 11184€/an
Fourchette totale : 743€ - 1169€/mois
Fourchette annuelle : 8914€ - 14032€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 936,38 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 129
Prix d'achat :159 600
Décote à l'achat :-49 529 (-23.7%)
Marge achat-revente :-5 739€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 868
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :60,88€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 125,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 389,20
Coût de l'assurance :18 263,78
Taxe foncière : 1 118,38€/an
Soit par mois : 93,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 482,00€/mois
Soit par an : 5 784,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 931,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 700,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-768,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 185 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Mise à jour du système de chauffage collectif avec des répartiteurs pour un meilleur contrôle de la consommation.
Quantité: 1 système pour l'ensemble de l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 108 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour une meilleure efficacité.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés et peinture.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par un revêtement de sol moderne dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon pour améliorer l'esthétique.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Revêtement sol chambres: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 932 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 184 €/an
Calcul : 932 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 213 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 868 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 731 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 118 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 784 €/an
Calcul : 482 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 346
Revenus locatifs : +11 184
Charges déductibles : -57 346
Résultat foncier Année 1 : -46 162(Déficit de 46 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 762
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 846 €/an
Revenus locatifs : +11 184
Charges déductibles : -14 846
Résultat foncier Années 2+ : -3 662 €/an(Déficit de 3 662 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24761.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 740(65% de 159 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 772 €/an
Calcul : 103 740 € × 3,636% = 3 772
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 18457 3527 220-46 16921 400 €24 769 €24 769 €
211 40714 6617 028-3 2533 253 €-24 769 €
311 63614 4626 830-2 8272 827 €-24 769 €
411 86814 2576 624-2 3892 389 €-24 769 €
512 10614 0456 412-1 9391 939 €-24 769 €
612 34813 8256 193-1 4781 478 €-24 769 €
712 59513 5985 965-1 0041 004 €-24 769 €
812 84713 3635 730-517517 €-24 769 €
913 10413 1205 487-1717 €-24 769 €
1013 36612 8695 236497--24 272 €
1113 63312 6084 9761 025--23 247 €
1213 90612 3394 7061 566---
1314 18412 0614 4282 123---
1414 46711 7734 1402 695---
1514 75711 4753 8423 282---
1615 05211 1663 5333 886---
1715 35310 8473 2144 506---
1815 66010 5172 8845 143---
1915 97310 1762 5435 797---
2016 2939 8232 1906 470---
2116 6199 4571 8247 161---
2216 9519 0791 4467 872---
2317 2908 6881 0558 602---
2417 6368 2846519 352---
2517 9887 86523210 123---
TOTAL358 220337 712104 38920 50734 823Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 447
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 20 507
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 184 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 349-6 420+8 769
2+2 349-976+3 325
3+2 349-848+3 197
4+2 349-717+3 066
5+2 349-582+2 931
6+2 349-443+2 792
7+2 349-301+2 650
8+2 349-155+2 504
9+2 349-5+2 354
10+2 3490+2 349
11+2 3490+2 349
12+2 349+470+1 879
13+2 349+637+1 712
14+2 349+808+1 541
15+2 349+985+1 364
16+2 349+1 166+1 183
17+2 349+1 352+997
18+2 349+1 543+806
19+2 349+1 739+610
20+2 349+1 941+408
21+2 349+2 148+201
22+2 349+2 361-12
23+2 349+2 581-232
24+2 349+2 806-457
25+2 349+3 037-688
Total+58 725+13 126+45 599
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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