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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFresnay-sur-Sarthe (72)
Surface150m²
Coût Total205 532€
Loyer Annuel11 867€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 900 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 919,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres, Non meublé

Venez découvrir au coeur des Alpes Mancelles proche de Fresnay sur sarthe dans un petit village, cette habitation avec une vue imprenable sur la campagne ! Cette maison créée de toute part dans d'anciennes écuries vous propose au rez-de-chaussée, cuisine, salon/séjour, salle d'eau, chambre et wc A l'étage salle de jeux, deux chambres, salle d'eau et wc Profitez de l'extérieur grâce à sa terrasse surplombant la campagne. Terrain de plus de 5000 m2 avec mare La location pourra être déléguée à Foncia Développement et Location.

Ville : Fresnay-sur-Sarthe
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72130
Coordonnées : 48.274301, -0.057485
Total : 205 532€
Prix d'acquisition : 137 900€
Travaux : 56 600€
Valeur du bien : 194 500€
Frais de notaire : 11 032€
Coût estimé : 11 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11867€/an
Fourchette totale : 773€ - 1266€/mois
Fourchette annuelle : 9270€ - 15192€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :890,91 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :133 637 €
Prix d'achat :137 900 €
Décote à l'achat :+4 263€ (+3.2%)
Marge achat-revente :-71 895€ (-53.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 003,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 063,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 597,08€
Coût de l'assurance :17 984,05€
Taxe foncière : 1 186,73€/an
Soit par mois : 98,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 988,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 162,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain avec peinture et vérification des installations
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification des installations électriques
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 600 €(377 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation combles: 150 m² × 80€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:19 000€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 1000€ = 19000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (incluant peinture et électricité)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant peinture et vérification installations)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant peinture et vérification installations)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fresnay-sur-Sarthe (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 867 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 634 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 532 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 187 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 140 €
Revenus locatifs : +11 867 €
Charges déductibles : -65 140 €
Résultat foncier Année 1 : -53 273 €(Déficit de 53 273 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 873 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 540 €/an
Revenus locatifs : +11 867 €
Charges déductibles : -8 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 327 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31872.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 635 €(65% de 137 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 259 €/an
Calcul : 89 635 € × 3,636% = 3 259 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 867 €65 146 €6 640 €-53 279 €21 400 €31 879 €31 879 €
212 105 €8 367 €6 461 €3 738 €--28 142 €
312 347 €8 182 €6 276 €4 165 €--23 976 €
412 594 €7 990 €6 084 €4 604 €--19 373 €
512 846 €7 792 €5 886 €5 053 €--14 320 €
613 102 €7 588 €5 682 €5 515 €--8 805 €
713 365 €7 377 €5 471 €5 988 €--2 817 €
813 632 €7 158 €5 252 €6 473 €---
913 904 €6 933 €5 027 €6 972 €---
1014 183 €6 700 €4 794 €7 483 €---
1114 466 €6 459 €4 553 €8 007 €---
1214 756 €6 211 €4 304 €8 545 €---
1315 051 €5 954 €4 047 €9 097 €---
1415 352 €5 688 €3 782 €9 664 €---
1515 659 €5 414 €3 508 €10 245 €---
1615 972 €5 130 €3 224 €10 841 €---
1716 291 €4 838 €2 932 €11 454 €---
1816 617 €4 535 €2 629 €12 082 €---
1916 949 €4 223 €2 316 €12 727 €---
2017 288 €3 900 €1 993 €13 389 €---
2117 634 €3 566 €1 660 €14 068 €---
2217 987 €3 221 €1 315 €14 766 €---
2318 347 €2 865 €959 €15 482 €---
2418 714 €2 497 €591 €16 217 €---
2519 088 €2 117 €211 €16 971 €---
TOTAL380 114 €199 849 €95 597 €180 265 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 265 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 492 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 492 €-6 420 €+8 912 €
2+2 492 €0 €+2 492 €
3+2 492 €0 €+2 492 €
4+2 492 €0 €+2 492 €
5+2 492 €0 €+2 492 €
6+2 492 €0 €+2 492 €
7+2 492 €0 €+2 492 €
8+2 492 €+1 097 €+1 395 €
9+2 492 €+2 091 €+401 €
10+2 492 €+2 245 €+247 €
11+2 492 €+2 402 €+90 €
12+2 492 €+2 564 €-72 €
13+2 492 €+2 729 €-237 €
14+2 492 €+2 899 €-407 €
15+2 492 €+3 073 €-581 €
16+2 492 €+3 252 €-760 €
17+2 492 €+3 436 €-944 €
18+2 492 €+3 625 €-1 133 €
19+2 492 €+3 818 €-1 326 €
20+2 492 €+4 017 €-1 525 €
21+2 492 €+4 220 €-1 728 €
22+2 492 €+4 430 €-1 938 €
23+2 492 €+4 645 €-2 153 €
24+2 492 €+4 865 €-2 373 €
25+2 492 €+5 091 €-2 599 €
Total+62 300 €+54 079 €+8 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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