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Achat maison

Bien expiré
VilleSaint-Germain-les-Belles (87)
Surface183m²
Coût Total183 824€
Loyer Annuel17 708€
Rentabilité9.63%
Cashflow/mois+379€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 649,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur de St Germain les Belles, maison famililale composée de trois chambres, salon, deux cuisines, deux salles d'eau. Un local commercial, un atelier, bureau. Nombreuses dépendances. Jardin avec fruitiers sans vis-à-vis. La maison offre la possibilité d'avoir une activité commerciale et une habitation.

Ville : Saint-Germain-les-Belles
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87380
Coordonnées : 45.604520, 1.498770
Total : 183 824€
Prix d'acquisition : 118 800€
Travaux : 55 520€
Valeur du bien : 174 320€
Frais de notaire : 9 504€
Coût estimé : 9 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 8.06€/m²/mois
Fourchette : 6.25€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1476€/mois
Loyer annuel estimé : 17708€/an
Fourchette totale : 1143€ - 1905€/mois
Fourchette annuelle : 13719€ - 22858€/an
Rentabilité brute :9.63%
Fourchette de rentabilité :7.46% - 12.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 824€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :896,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :52,08€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 948,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 208,66€
Coût de l'assurance :15 625,04€
Taxe foncière : 1 770,81€/an
Soit par mois : 147,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 475,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 096,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :379,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 183 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état général.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (électricité, peinture, revêtement sol).
Quantité: salon complet (estimé à 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 520 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:11 480€
    Isolation toiture/combles: 183 m² × 60€/m² = 10980€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:1 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 300€/m² = 1500€ (robinetterie et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant électricité, peinture, revêtement sol, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Germain-les-Belles (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 708 €/an
Calcul : 1 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 915 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 824 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 625 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 771 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 831 €
Revenus locatifs : +17 708 €
Charges déductibles : -63 831 €
Résultat foncier Année 1 : -46 123 €(Déficit de 46 123 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 723 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 311 €/an
Revenus locatifs : +17 708 €
Charges déductibles : -8 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24722.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220 €(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 708 €63 837 €5 921 €-46 128 €21 400 €24 728 €24 728 €
218 062 €8 156 €5 761 €9 906 €--14 823 €
318 424 €7 991 €5 595 €10 433 €--4 390 €
418 792 €7 820 €5 424 €10 972 €---
519 168 €7 643 €5 248 €11 524 €---
619 551 €7 461 €5 065 €12 090 €---
719 942 €7 272 €4 877 €12 670 €---
820 341 €7 078 €4 682 €13 263 €---
920 748 €6 876 €4 481 €13 871 €---
1021 163 €6 669 €4 273 €14 494 €---
1121 586 €6 454 €4 058 €15 132 €---
1222 018 €6 232 €3 836 €15 786 €---
1322 458 €6 003 €3 607 €16 455 €---
1422 907 €5 766 €3 370 €17 141 €---
1523 365 €5 522 €3 126 €17 844 €---
1623 833 €5 269 €2 873 €18 564 €---
1724 309 €5 008 €2 612 €19 302 €---
1824 796 €4 738 €2 342 €20 057 €---
1925 292 €4 460 €2 064 €20 832 €---
2025 797 €4 172 €1 776 €21 626 €---
2126 313 €3 875 €1 479 €22 439 €---
2226 840 €3 567 €1 172 €23 272 €---
2327 376 €3 250 €854 €24 126 €---
2427 924 €2 922 €526 €25 002 €---
2528 482 €2 583 €188 €25 899 €---
TOTAL567 196 €200 624 €85 209 €366 572 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 719 €-6 420 €+10 139 €
2+3 719 €0 €+3 719 €
3+3 719 €0 €+3 719 €
4+3 719 €+1 975 €+1 744 €
5+3 719 €+3 457 €+262 €
6+3 719 €+3 627 €+92 €
7+3 719 €+3 801 €-82 €
8+3 719 €+3 979 €-260 €
9+3 719 €+4 161 €-442 €
10+3 719 €+4 348 €-629 €
11+3 719 €+4 540 €-821 €
12+3 719 €+4 736 €-1 017 €
13+3 719 €+4 937 €-1 218 €
14+3 719 €+5 142 €-1 423 €
15+3 719 €+5 353 €-1 634 €
16+3 719 €+5 569 €-1 850 €
17+3 719 €+5 790 €-2 071 €
18+3 719 €+6 017 €-2 298 €
19+3 719 €+6 250 €-2 531 €
20+3 719 €+6 488 €-2 769 €
21+3 719 €+6 732 €-3 013 €
22+3 719 €+6 982 €-3 263 €
23+3 719 €+7 238 €-3 519 €
24+3 719 €+7 501 €-3 782 €
25+3 719 €+7 770 €-4 051 €
Total+92 975 €+109 972 €+-16 997 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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