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Duplex 2 pièces 69 m²

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface69
Coût Total135 670
Loyer Annuel13 181
Rentabilité9.72%
Cashflow/mois+276
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 130,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 2 pièces 69 m² - Vente à terme libre sur 180 mois - TOULOUSE (31300)

TOULOUSE appartement T3 DUPLEX 69 m² VENTE À TERME LIBRE Bouquet : 78000 EUR Rente : 783 EUR/mois Valeur du bien : 219000 EUR

En « vente à terme libre » le bien est vendu libre de toute occupation ; le montant total et la durée de versement des mensualités sont fixes. Vous bénéficiez d'un crédit-vendeur. Descriptif du bien : TOULOUSE Quartier Casselardit -180m de l'arrêt de BUS -300 mètres de l' Ecole d'ingénieurs aéronautique et spatiale Toulouse - IPSA T3 DUPLEX de 69 m² Salon ouvert sur balcon, une cuisine séparée, A l'étage: 2 chambres, 1 grande pièce, une salle de bains Quelques travaux à prévoir Idéalement situé, commerces et transport Analyse financière : TOULOUSE appartement T3 DUPLEX 69 m² VENTE À TERME LIBRE Devenez-en propriétaire immédiatement sans emprunt bancaire Modalités : -Valeur du bien: 219.000EUR FAI

-Apport: 78.000EUR FAI -Mensualités: 783EUR pendant 15 ans -Valeur locative 780 EUR / mois avec auto-financement! -Sans intérêt et sans recours au crédit bancaire Une solution intelligente, accessible et sans risque de taux dans un secteur recherché avec tension locative forte Référence annonce : 422531113 Non soumis au DPE

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31300
Coordonnées : 43.610130, 1.404901
Total : 135 670
Prix d'acquisition : 78 000
Travaux : 51 430
Valeur du bien : 129 430
Frais de notaire : 6 240
Coût estimé : 6 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13181€/an
Fourchette totale : 897€ - 1345€/mois
Fourchette annuelle : 10761€ - 16145€/an
Rentabilité brute :9.72%
Fourchette de rentabilité :7.93% - 11.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 294,26 €/m²
Basé sur :371 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 304
Prix d'achat :78 000
Décote à l'achat :-149 304 (-65.7%)
Marge achat-revente :91 634€ (40.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 670
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :39,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 712,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 129,52
Coût de l'assurance :11 871,13
Taxe foncière : 1 318,09€/an
Soit par mois : 109,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 098,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 822,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :276,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 430(745 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:10 080
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 1680€
  • Eau chaude:4 200
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 950
    Parquet flottant: 26 m² × 60€/m² = 1560€, Main d'œuvre: 390€
  • Chambres - Peinture:1 300
    Peinture murs/plafonds: 26 m² × 50€/m² = 1300€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région sans coefficient supplémentaire.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 181 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 670 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 318 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 430
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 791
Revenus locatifs : +13 181
Charges déductibles : -57 791
Résultat foncier Année 1 : -44 610(Déficit de 44 610 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 210
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 361 €/an
Revenus locatifs : +13 181
Charges déductibles : -6 361
Résultat foncier Années 2+ : 6 820 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23209.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 18157 7954 572-44 61421 400 €23 214 €23 214 €
213 4446 2444 4517 201--16 013 €
313 7136 1184 3257 595--8 418 €
413 9885 9884 1967 999--419 €
514 2675 8544 0618 413---
614 5535 7153 9228 837---
714 8445 5723 7799 272---
815 1415 4233 6309 718---
915 4435 2693 47610 175---
1015 7525 1103 31710 643---
1116 0674 9453 15211 122---
1216 3894 7752 98211 614---
1316 7174 5982 80512 118---
1417 0514 4162 62312 635---
1517 3924 2272 43413 165---
1617 7404 0322 23913 708---
1718 0943 8302 03714 265---
1818 4563 6211 82814 836---
1918 8263 4051 61215 421---
2019 2023 1811 38816 021---
2119 5862 9491 15616 637---
2219 9782 71091717 268---
2320 3772 46266917 916---
2420 7852 20541218 580---
2521 2011 94014719 261---
TOTAL422 187162 38366 130259 80421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 804
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 768 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 768-6 420+9 188
2+2 7680+2 768
3+2 7680+2 768
4+2 7680+2 768
5+2 768+2 398+370
6+2 768+2 651+117
7+2 768+2 782-14
8+2 768+2 915-147
9+2 768+3 052-284
10+2 768+3 193-425
11+2 768+3 337-569
12+2 768+3 484-716
13+2 768+3 635-867
14+2 768+3 790-1 022
15+2 768+3 949-1 181
16+2 768+4 112-1 344
17+2 768+4 279-1 511
18+2 768+4 451-1 683
19+2 768+4 626-1 858
20+2 768+4 806-2 038
21+2 768+4 991-2 223
22+2 768+5 180-2 412
23+2 768+5 375-2 607
24+2 768+5 574-2 806
25+2 768+5 778-3 010
Total+69 200+77 941+-8 741
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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