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Belle opportunité – Appartement T3 67 m² à 56 000

VilleChapelle-Saint-Luc (10)
Surface67m²
Coût Total74 020€
Loyer Annuel6 576€
Rentabilité8.88%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 56 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 835,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement F3 de 67 m² situé au 3ᵉ étage sur 5 avec ascenseur. Composé de 2 chambres, salon, salle à manger. Travaux de rafraîchissement à prévoir. Proche de toutes commodités. Charges : 200 €/mois (eau chaude, chauffage collectif, ascenseur, entretien). Régularisation annuelle en juin. 📞 Contact par message ou par téléphone pour plus d’infos

Ville : Chapelle-Saint-Luc
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10600
Coordonnées : 48.308640, 4.034280
Total : 74 020€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 13 540€
Valeur du bien : 69 540€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.18€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 548€/mois
Loyer annuel estimé : 6576€/an
Fourchette totale : 440€ - 682€/mois
Fourchette annuelle : 5282€ - 8186€/an
Rentabilité brute :8.88%
Fourchette de rentabilité :7.14% - 11.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 100 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :73 700 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-17 700€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-320€ (-0.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :366,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :21,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 388,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 961,09€
Coût de l'assurance :6 476,75€
Taxe foncière : 657,55€/an
Soit par mois : 54,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 547,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et des meubles de cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement du parquet pour maintenir l'état.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais un léger rafraîchissement est conseillé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement du sol pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen à rafraîchir.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 540 €(202 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 6500€ (peinture murs et meubles) incluant main d'œuvre.
  • Salon:2 155€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs salon (20 m²) = 30€/m² × 20 = 600€, Peinture parquet (30 m²) = 25€/m² × 30 = 750€, Main d'œuvre: 750€.
  • Chambres:1 855€
    Rafraîchissement 2 chambres: Peinture murs (24 m²) = 30€/m² × 24 = 720€, Peinture sol (24 m²) = 25€/m² × 24 = 600€, Main d'œuvre: 480€.
  • Salle de bain:3 030€
    Rénovation légère salle de bain: Remplacement robinetterie = 1000€, Peinture murs (10 m²) = 30€/m² × 10 = 300€, Main d'œuvre: 1700€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Saint-Luc (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 576 €/an
Calcul : 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 259 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 658 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 341 €
Revenus locatifs : +6 576 €
Charges déductibles : -19 341 €
Résultat foncier Année 1 : -12 766 €(Déficit de 12 766 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 801 €/an
Revenus locatifs : +6 576 €
Charges déductibles : -5 801 €
Résultat foncier Années 2+ : 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2065.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 576 €19 344 €2 487 €-12 768 €10 700 €2 068 €2 068 €
26 707 €5 738 €2 421 €969 €--1 099 €
36 841 €5 669 €2 353 €1 172 €---
46 978 €5 599 €2 282 €1 379 €---
57 118 €5 526 €2 209 €1 592 €---
67 260 €5 450 €2 133 €1 810 €---
77 405 €5 372 €2 055 €2 033 €---
87 553 €5 291 €1 974 €2 263 €---
97 704 €5 207 €1 890 €2 497 €---
107 858 €5 120 €1 804 €2 738 €---
118 016 €5 031 €1 714 €2 985 €---
128 176 €4 938 €1 621 €3 238 €---
138 339 €4 842 €1 525 €3 497 €---
148 506 €4 743 €1 426 €3 763 €---
158 676 €4 640 €1 323 €4 036 €---
168 850 €4 534 €1 217 €4 316 €---
179 027 €4 424 €1 107 €4 603 €---
189 207 €4 310 €994 €4 897 €---
199 391 €4 193 €876 €5 199 €---
209 579 €4 071 €754 €5 508 €---
219 771 €3 945 €628 €5 826 €---
229 966 €3 815 €498 €6 151 €---
2310 166 €3 680 €364 €6 486 €---
2410 369 €3 541 €224 €6 828 €---
2510 576 €3 397 €80 €7 180 €---
TOTAL210 617 €132 417 €35 961 €78 200 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 200 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 576 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 381 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 381 €-3 210 €+4 591 €
2+1 381 €0 €+1 381 €
3+1 381 €+22 €+1 359 €
4+1 381 €+414 €+967 €
5+1 381 €+478 €+903 €
6+1 381 €+543 €+838 €
7+1 381 €+610 €+771 €
8+1 381 €+679 €+702 €
9+1 381 €+749 €+632 €
10+1 381 €+821 €+560 €
11+1 381 €+895 €+486 €
12+1 381 €+971 €+410 €
13+1 381 €+1 049 €+332 €
14+1 381 €+1 129 €+252 €
15+1 381 €+1 211 €+170 €
16+1 381 €+1 295 €+86 €
17+1 381 €+1 381 €0 €
18+1 381 €+1 469 €-88 €
19+1 381 €+1 560 €-179 €
20+1 381 €+1 653 €-272 €
21+1 381 €+1 748 €-367 €
22+1 381 €+1 845 €-464 €
23+1 381 €+1 946 €-565 €
24+1 381 €+2 048 €-667 €
25+1 381 €+2 154 €-773 €
Total+34 525 €+23 460 €+11 065 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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