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Détails du bien

Bien expiré
VilleUzès (30)
Surface530m²
Coût Total855 125€
Loyer Annuel67 063€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+513€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 699 000 €
Surface : 530 m²
Prix au m² : 1 318,87 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 15
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Fiche Id-SLG177152 : Spacieuse maison bourgeoise de 530m2 - Idéalement située à 15 min d'Uzès - au coeur d'un agréable village touristique aux portes du Pont du Gard. Cette propriété dispose de 5 appartements : 115 m2 - 60m2 - 55m2 - 54m2 - 40m2 - ainsi que d'une dépense au fond du jardin de 50m2 - une superficie restante au dernier étage de 170m2 vient compléter le potentiel. La rénovation date de 2022. Vous êtes investisseur - ou particulier ; plusieurs possibilités s'offrent à vous. Tous les commerces à proximité. A découvrir pour une projet d'accueil. HAC 4% inclus.

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 699000 Euros (Dont 4.33% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 670000 Euros) - DPE réalisé le : 28/05/2024 - Classe-Energie B : 82 kWh.m2.an - Affaire suivie par Mme Francoise LLAMAS (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Nimes - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Uzès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30700
Total : 855 125€
Prix d'acquisition : 699 000€
Travaux : 100 205€
Valeur du bien : 799 205€
Frais de notaire : 55 920€
Coût estimé : 55 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 530m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 5589€/mois
Loyer annuel estimé : 67063€/an
Fourchette totale : 4280€ - 7297€/mois
Fourchette annuelle : 51361€ - 87566€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :855 125€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 267,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :249,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 516,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :425 038,35€
Coût de l'assurance :74 823,44€
Taxe foncière : 6 706,31€/an
Soit par mois : 558,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 588,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 075,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :513,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 82 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 530 m²
Raison: DPE B - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: Estimation selon nombre de fenêtres dans les 5 appartements
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète pour 5 appartements
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète pour 5 appartements
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: salon complet pour 530 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau pour 530 m²
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 530 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :100 205 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 605€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11 105€ = 11105€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:30 000€
    Rénovation complète cuisine: 5 cuisines × 6000€ = 30000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 salles de bain × 4000€ = 20000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 120 m² × 100€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:10 600€
    Peinture salon: 530 m² × 20€ = 10600€, Main d'œuvre: incluse
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Second œuvre général - Plomberie:5 300€
    Vérification plomberie générale: 530 m² × 10€ = 5300€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 105€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 67 063 €/an
Calcul : 5 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 29 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 855 125 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 993 €/an
Calcul : 249 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 100 205 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 139 203 €
Revenus locatifs : +67 063 €
Charges déductibles : -139 203 €
Résultat foncier Année 1 : -72 140 €(Déficit de 72 140 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 740 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 38 998 €/an
Revenus locatifs : +67 063 €
Charges déductibles : -38 998 €
Résultat foncier Années 2+ : 28 065 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50740.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 699 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 454 350 €(65% de 699 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 16 522 €/an
Calcul : 454 350 € × 3,636% = 16 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
167 063 €139 231 €29 327 €-72 168 €21 400 €50 768 €50 768 €
268 404 €38 255 €28 556 €30 150 €--20 619 €
369 772 €37 456 €27 757 €32 316 €---
471 168 €36 630 €26 930 €34 538 €---
572 591 €35 774 €26 074 €36 818 €---
674 043 €34 887 €25 188 €39 156 €---
775 524 €33 970 €24 271 €41 554 €---
877 034 €33 020 €23 321 €44 014 €---
978 575 €32 037 €22 338 €46 538 €---
1080 147 €31 020 €21 320 €49 127 €---
1181 750 €29 966 €20 267 €51 784 €---
1283 385 €28 875 €19 176 €54 510 €---
1385 052 €27 746 €18 046 €57 307 €---
1486 753 €26 576 €16 877 €60 177 €---
1588 488 €25 366 €15 667 €63 122 €---
1690 258 €24 113 €14 414 €66 145 €---
1792 063 €22 816 €13 117 €69 247 €---
1893 905 €21 473 €11 774 €72 432 €---
1995 783 €20 083 €10 383 €75 700 €---
2097 698 €18 643 €8 944 €79 055 €---
2199 652 €17 153 €7 454 €82 499 €---
22101 645 €15 611 €5 911 €86 035 €---
23103 678 €14 014 €4 314 €89 664 €---
24105 752 €12 360 €2 661 €93 391 €---
25107 867 €10 649 €950 €97 218 €---
TOTAL2 148 052 €767 725 €425 038 €1 380 327 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 380 327 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 67 063 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +14 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+14 083 €-6 420 €+20 503 €
2+14 083 €0 €+14 083 €
3+14 083 €+3 509 €+10 574 €
4+14 083 €+10 362 €+3 721 €
5+14 083 €+11 045 €+3 038 €
6+14 083 €+11 747 €+2 336 €
7+14 083 €+12 466 €+1 617 €
8+14 083 €+13 204 €+879 €
9+14 083 €+13 961 €+122 €
10+14 083 €+14 738 €-655 €
11+14 083 €+15 535 €-1 452 €
12+14 083 €+16 353 €-2 270 €
13+14 083 €+17 192 €-3 109 €
14+14 083 €+18 053 €-3 970 €
15+14 083 €+18 937 €-4 854 €
16+14 083 €+19 844 €-5 761 €
17+14 083 €+20 774 €-6 691 €
18+14 083 €+21 729 €-7 646 €
19+14 083 €+22 710 €-8 627 €
20+14 083 €+23 716 €-9 633 €
21+14 083 €+24 750 €-10 667 €
22+14 083 €+25 810 €-11 727 €
23+14 083 €+26 899 €-12 816 €
24+14 083 €+28 017 €-13 934 €
25+14 083 €+29 165 €-15 082 €
Total+352 075 €+414 098 €+-62 023 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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