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Grand T2 lumineux

Bien expiré
VilleGray (70)
Surface60m²
Coût Total114 640€
Loyer Annuel7 783€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 73 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 216,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 lumineux 60 m² à Gray – Vente de particulier à particulier uniquement.

À vendre – Résidence “Le Villeneuve” à Gray

Bel appartement Type 2 (anciennement Type 3) d’environ 60 m², situé au 1er étage, très lumineux et offrant de beaux volumes.

Idéalement situé, à quelques mètres seulement des bords de Saône, dans un environnement agréable et proche des commodités.

Composition :

  • Grande pièce de vie lumineuse ouverte sur une cuisine aménagée et équipée.
  • 1 grande chambre.
  • Salle de douche.
  • WC séparé.
  • Chauffage individuel au gaz.
  • Double vitrage et volets roulants.

Annexes :

  • Grande cave.
  • Place de parking privative.

Appartement agréable, fonctionnel et bien situé, idéal pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un investissement locatif.

Vente de particulier à particulier uniquement.

  • Premier contact par mail.

Agences immobilières et agents commerciaux indépendants : merci de vous abstenir.

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.451390, 5.584840
Total : 114 640€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 35 800€
Valeur du bien : 108 800€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.59€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 649€/mois
Loyer annuel estimé : 7783€/an
Fourchette totale : 516€ - 816€/mois
Fourchette annuelle : 6188€ - 9789€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :951,6 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 096 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :+15 904€ (+27.9%)
Marge achat-revente :-57 544€ (-100.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :575,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 609,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 088,30€
Coût de l'assurance :10 031,00€
Taxe foncière : 778,30€/an
Soit par mois : 64,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 648,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 674,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 800 €(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 783 €/an
Calcul : 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 976 €
Revenus locatifs : +7 783 €
Charges déductibles : -40 976 €
Résultat foncier Année 1 : -33 193 €(Déficit de 33 193 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 793 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 176 €/an
Revenus locatifs : +7 783 €
Charges déductibles : -5 176 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 607 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11792.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 783 €40 980 €4 000 €-33 197 €21 400 €11 797 €11 797 €
27 939 €5 075 €3 896 €2 863 €--8 933 €
38 097 €4 967 €3 788 €3 130 €--5 803 €
48 259 €4 855 €3 676 €3 404 €--2 398 €
58 425 €4 739 €3 560 €3 686 €---
68 593 €4 619 €3 439 €3 974 €---
78 765 €4 494 €3 315 €4 271 €---
88 940 €4 365 €3 186 €4 575 €---
99 119 €4 232 €3 052 €4 887 €---
109 301 €4 094 €2 914 €5 208 €---
119 487 €3 950 €2 771 €5 537 €---
129 677 €3 802 €2 622 €5 876 €---
139 871 €3 648 €2 468 €6 223 €---
1410 068 €3 489 €2 309 €6 580 €---
1510 270 €3 324 €2 144 €6 946 €---
1610 475 €3 153 €1 973 €7 322 €---
1710 684 €2 976 €1 796 €7 709 €---
1810 898 €2 792 €1 613 €8 106 €---
1911 116 €2 602 €1 423 €8 514 €---
2011 338 €2 405 €1 226 €8 933 €---
2111 565 €2 201 €1 022 €9 364 €---
2211 796 €1 990 €811 €9 806 €---
2312 032 €1 771 €592 €10 261 €---
2412 273 €1 545 €365 €10 728 €---
2512 519 €1 310 €130 €11 209 €---
TOTAL249 293 €123 377 €58 088 €125 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 783 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 634 €-6 420 €+8 054 €
2+1 634 €0 €+1 634 €
3+1 634 €0 €+1 634 €
4+1 634 €0 €+1 634 €
5+1 634 €+386 €+1 248 €
6+1 634 €+1 192 €+442 €
7+1 634 €+1 281 €+353 €
8+1 634 €+1 372 €+262 €
9+1 634 €+1 466 €+168 €
10+1 634 €+1 562 €+72 €
11+1 634 €+1 661 €-27 €
12+1 634 €+1 763 €-129 €
13+1 634 €+1 867 €-233 €
14+1 634 €+1 974 €-340 €
15+1 634 €+2 084 €-450 €
16+1 634 €+2 197 €-563 €
17+1 634 €+2 313 €-679 €
18+1 634 €+2 432 €-798 €
19+1 634 €+2 554 €-920 €
20+1 634 €+2 680 €-1 046 €
21+1 634 €+2 809 €-1 175 €
22+1 634 €+2 942 €-1 308 €
23+1 634 €+3 078 €-1 444 €
24+1 634 €+3 219 €-1 585 €
25+1 634 €+3 363 €-1 729 €
Total+40 850 €+37 775 €+3 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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