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Appartement 3 pièces 92 m²

VilleJoeuf (54)
Surface92
Coût Total137 400
Loyer Annuel8 815
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-49
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 032,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 92 m²

Alexandre, agence Bon-Appart, vous propose à la vente un appartement de 92 m2, en très bon état. Il se compose de deux chambres et d'une belle pièce de vie lumineuse offrant une surface agréable au quotidien. Vous bénéficierez également d'une buanderie, d'un dressing, d'une cave ainsi que d'une remise, apportant de nombreux espaces de rangement. Vous profiterez aussi d'une terrasse de 18 m2 ainsi que d'un jardin commun. Situé dans une petite copropriété de 4 lots avec syndic bénévole, ce bien ne comporte pas de charges de copropriété. Chaudière récente de 3 ans, assurant confort et efficacité. Idéal pour un couple ou une famille. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez-moi au [Coordonnées masquées] ou par email à [Coordonnées masquées]. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Alexandre ANTONACCI Agent commercial EI Numéro SIRET : 881 631 113 R.S.A.C. Metz

Surface : 92 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Joeuf
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54240
Coordonnées : 49.233610, 6.007766
Total : 137 400
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 34 800
Valeur du bien : 129 800
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 9.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 735€/mois
Loyer annuel estimé : 8815€/an
Fourchette totale : 615€ - 878€/mois
Fourchette annuelle : 7376€ - 10535€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :866,26 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 696
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :+15 304 (+19.2%)
Marge achat-revente :-57 704€ (-72.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 400
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 709,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 907,51
Coût de l'assurance :11 679,00
Taxe foncière : 881,52€/an
Soit par mois : 73,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 734,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-48,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état bon nécessitant léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger et le couloir
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:750
    Peinture salle à manger et couloir: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joeuf (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 735 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 815 €/an
Calcul : 735 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 435 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 400 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 882 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 583
Revenus locatifs : +8 815
Charges déductibles : -40 583
Résultat foncier Année 1 : -31 768(Déficit de 31 768 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 368
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 783 €/an
Revenus locatifs : +8 815
Charges déductibles : -5 783
Résultat foncier Années 2+ : 3 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10368.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 81540 5884 439-31 77321 400 €10 373 €10 373 €
28 9925 6684 3193 324--7 049 €
39 1715 5444 1953 627--3 422 €
49 3555 4164 0673 939---
59 5425 2843 9354 258---
69 7335 1473 7984 586---
79 9275 0063 6574 922---
810 1264 8603 5115 266---
910 3284 7093 3605 619---
1010 5354 5533 2055 982---
1110 7464 3923 0446 353---
1210 9614 2262 8786 734---
1311 1804 0542 7067 125---
1411 4033 8772 5287 526---
1511 6313 6942 3457 938---
1611 8643 5042 1558 360---
1712 1013 3081 9608 793---
1812 3433 1061 7579 237---
1912 5902 8971 5499 693---
2012 8422 6811 33310 161---
2113 0992 4581 11010 641---
2213 3612 22887911 133---
2313 6281 99064111 638---
2413 9011 74439512 157---
2514 1791 49014112 689---
TOTAL282 354132 42563 908149 92921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 929
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 815 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 851 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 851-6 420+8 271
2+1 8510+1 851
3+1 8510+1 851
4+1 851+155+1 696
5+1 851+1 277+574
6+1 851+1 376+475
7+1 851+1 476+375
8+1 851+1 580+271
9+1 851+1 686+165
10+1 851+1 794+57
11+1 851+1 906-55
12+1 851+2 020-169
13+1 851+2 138-287
14+1 851+2 258-407
15+1 851+2 381-530
16+1 851+2 508-657
17+1 851+2 638-787
18+1 851+2 771-920
19+1 851+2 908-1 057
20+1 851+3 048-1 197
21+1 851+3 192-1 341
22+1 851+3 340-1 489
23+1 851+3 492-1 641
24+1 851+3 647-1 796
25+1 851+3 807-1 956
Total+46 275+44 979+1 296
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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