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Apt T5 à vendre

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface105
Coût Total176 560
Loyer Annuel14 008
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+115
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 138 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 314,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Apt T5 à vendre - Quartier des Couronneries, Poitiers

Grand appartement lumineux, 106 m², situé dans une résidence sécurisée avec gardien, 10e étage sur 15 Orientation des pièces de vie sud avec vue sur Poitiers Proche de toutes commodités : arrêt de bus, supérette, banques, assurances, pharmacies, médecins, boulangeries, restaurants, coiffeurs, bars, poste, écoles, collèges, lycées et Ecole Européenne supérieure de l'image, marché 2 fois par semaine…

Grande Entrée desservant • à gauche la partie jour avec salon (15 m², cuisine/salle à manger (20 m²) bureau (8m²) • à droite un couloir menant aux 3 chambres (10 m², 10m² et 13m²), une salle d’eau, une salle de bain et WC séparé • un extérieur avec balcon 2m² • en commun avec les autres résidents : 1 local vélo et 1 local garde meuble • 1 place de parking sous-terrain • Chauffage au sol, gaz de ville Immeuble très calme avec gardien

Appartement pour habitation principale ou investissement (forte demande de location dans le quartier).

URGENT faire offre

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.589490, 0.358610
Total : 176 560
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 27 520
Valeur du bien : 165 520
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1167€/mois
Loyer annuel estimé : 14008€/an
Fourchette totale : 926€ - 1472€/mois
Fourchette annuelle : 11108€ - 17664€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :50,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 935,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 178,78
Coût de l'assurance :15 007,60
Taxe foncière : 1 400,76€/an
Soit par mois : 116,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 052,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage au sol performant, si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage ou anciennes.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si l'actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 520(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 105 m² × 120€/m² = 12600€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 200
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:1 980
    Parquet flottant: 33 m² × 60€/m² = 1980€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:600
    Peinture cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Salle de bain:240
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 167 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 008 €/an
Calcul : 1 167 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 137 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 560 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 658
Revenus locatifs : +14 008
Charges déductibles : -35 658
Résultat foncier Année 1 : -21 651(Déficit de 21 651 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 251
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 138 €/an
Revenus locatifs : +14 008
Charges déductibles : -8 138
Résultat foncier Années 2+ : 5 869 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 250.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 00835 6646 143-21 65621 400 €256 €256 €
214 2887 9845 9826 304---
314 5737 8175 8166 756---
414 8657 6455 6447 220---
515 1627 4675 4667 695---
615 4667 2825 2818 183---
715 7757 0915 0908 684---
816 0906 8934 8919 198---
916 4126 6874 6869 725---
1016 7406 4754 47410 266---
1117 0756 2544 25310 821---
1217 4176 0264 02511 390---
1317 7655 7903 78911 975---
1418 1205 5453 54412 575---
1518 4835 2923 29113 191---
1618 8525 0293 02813 823---
1719 2294 7572 75614 472---
1819 6144 4762 47515 138---
1920 0064 1842 18315 822---
2020 4063 8821 88116 525---
2120 8153 5691 56817 246---
2221 2313 2451 24417 986---
2321 6552 90990818 746---
2422 0892 56156019 527---
2522 5302 20120020 329---
TOTAL448 667166 72589 179281 94221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 942
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 008 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 942-6 420+9 362
2+2 942+1 814+1 128
3+2 942+2 027+915
4+2 942+2 166+776
5+2 942+2 309+633
6+2 942+2 455+487
7+2 942+2 605+337
8+2 942+2 759+183
9+2 942+2 917+25
10+2 942+3 080-138
11+2 942+3 246-304
12+2 942+3 417-475
13+2 942+3 592-650
14+2 942+3 772-830
15+2 942+3 957-1 015
16+2 942+4 147-1 205
17+2 942+4 342-1 400
18+2 942+4 541-1 599
19+2 942+4 747-1 805
20+2 942+4 957-2 015
21+2 942+5 174-2 232
22+2 942+5 396-2 454
23+2 942+5 624-2 682
24+2 942+5 858-2 916
25+2 942+6 099-3 157
Total+73 550+84 583+-11 033
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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