Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

vente - maison

VilleLangonnet (56)
Surface125m²
Coût Total177 292€
Loyer Annuel11 841€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 280 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 786,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bain, Salle d eau, Travaux, Petit prix

Laissez libre cours à vos projets avec cette authentique maison en pierre, idéalement située au cœur d'un village de campagne.,Entièrement à rénover, elle offre un beau potentiel pour créer une résidence principale pleine de caractère, une maison de vacances ou un investissement. Un hangar ainsi qu'un verger complète ce bien. Honoraires à charge acquéreur : 9.2% . Prix hors honoraires : 90000 €. Barème d'honoraires : https://www.bourse-immobilier.fr/Content/bareme_honoraires_bourse_immobilier.pdf. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Langonnet
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56630
Coordonnées : 48.100000, -3.500000
Total : 177 292€
Prix d'acquisition : 98 280€
Travaux : 71 150€
Valeur du bien : 169 430€
Frais de notaire : 7 862€
Coût estimé : 7 862€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11841€/an
Fourchette totale : 761€ - 1279€/mois
Fourchette annuelle : 9136€ - 15349€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 197,62 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 703 €
Prix d'achat :98 280 €
Décote à l'achat :-51 423€ (-34.3%)
Marge achat-revente :-27 589€ (-18.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :879,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :66,48€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 945,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 417,30€
Coût de l'assurance :19 945,35€
Taxe foncière : 1 184,13€/an
Soit par mois : 98,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 044,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la consommation énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine obsolète et vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 125 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 150 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 500€
    Isolation combles: 125 m² × 84€/m² = 10500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 000€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:10 000€
    Mise à jour plomberie: 125 m² × 80€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langonnet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 841 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 969 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 292 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 101 €
Revenus locatifs : +11 841 €
Charges déductibles : -79 101 €
Résultat foncier Année 1 : -67 260 €(Déficit de 67 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 951 €/an
Revenus locatifs : +11 841 €
Charges déductibles : -7 951 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 890 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45859.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 280 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 882 €(65% de 98 280 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 323 €/an
Calcul : 63 882 € × 3,636% = 2 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 841 €79 107 €5 975 €-67 265 €21 400 €45 865 €45 865 €
212 078 €7 798 €5 816 €4 280 €--41 585 €
312 320 €7 634 €5 652 €4 686 €--36 900 €
412 566 €7 465 €5 483 €5 101 €--31 798 €
512 817 €7 289 €5 307 €5 528 €--26 270 €
613 074 €7 108 €5 126 €5 966 €--20 304 €
713 335 €6 920 €4 938 €6 415 €--13 888 €
813 602 €6 725 €4 744 €6 877 €--7 012 €
913 874 €6 524 €4 542 €7 350 €---
1014 151 €6 316 €4 334 €7 835 €---
1114 435 €6 101 €4 119 €8 333 €---
1214 723 €5 878 €3 896 €8 845 €---
1315 018 €5 648 €3 666 €9 370 €---
1415 318 €5 410 €3 428 €9 908 €---
1515 624 €5 163 €3 181 €10 461 €---
1615 937 €4 908 €2 926 €11 029 €---
1716 256 €4 644 €2 662 €11 612 €---
1816 581 €4 371 €2 389 €12 210 €---
1916 912 €4 088 €2 106 €12 824 €---
2017 251 €3 796 €1 814 €13 455 €---
2117 596 €3 493 €1 511 €14 103 €---
2217 948 €3 180 €1 198 €14 768 €---
2318 306 €2 856 €874 €15 450 €---
2418 673 €2 521 €539 €16 152 €---
2519 046 €2 174 €192 €16 872 €---
TOTAL379 281 €207 116 €86 417 €172 165 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 165 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 841 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 487 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 487 €-6 420 €+8 907 €
2+2 487 €0 €+2 487 €
3+2 487 €0 €+2 487 €
4+2 487 €0 €+2 487 €
5+2 487 €0 €+2 487 €
6+2 487 €0 €+2 487 €
7+2 487 €0 €+2 487 €
8+2 487 €0 €+2 487 €
9+2 487 €+101 €+2 386 €
10+2 487 €+2 351 €+136 €
11+2 487 €+2 500 €-13 €
12+2 487 €+2 653 €-166 €
13+2 487 €+2 811 €-324 €
14+2 487 €+2 973 €-486 €
15+2 487 €+3 138 €-651 €
16+2 487 €+3 309 €-822 €
17+2 487 €+3 484 €-997 €
18+2 487 €+3 663 €-1 176 €
19+2 487 €+3 847 €-1 360 €
20+2 487 €+4 037 €-1 550 €
21+2 487 €+4 231 €-1 744 €
22+2 487 €+4 430 €-1 943 €
23+2 487 €+4 635 €-2 148 €
24+2 487 €+4 845 €-2 358 €
25+2 487 €+5 062 €-2 575 €
Total+62 175 €+51 650 €+10 525 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →