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Appartement 2 pièces 55 m²

VilleVoulte-sur-Rhône (07)
Surface55m²
Coût Total108 250€
Loyer Annuel7 612€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois-3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 181,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 55 m²

RARE : appartement à rénover type 3 d'environ 55 m² de plain-pied en centre-ville de La Voulte sur Rhône avec terrain attenant composé de la manière suivante : une cuisine aménagée, une grande chambre et un bureau indépendant.

Un salon, salle d'eau et WC. Une cave et un terrain attenant complète ce bien. Idéal premier achat ou investisseur.

Logement à consommation énergétique excessive : classe E. Montant estimé des dépenses annuelle d'énergie pour un usage standard selon les prix de l'énergie de l'année de référence 2021 : entre 1250 euros et 1730 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Afin de programmer une visite, contactez votre conseiller Monsieur Cyrille BERTHO (n° RSAC : 503801029) au [Coordonnées masquées].

Surface : 55 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/10/2025

Consommation énergie primaire : 240 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 250 € et 1 710 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Voulte-sur-Rhône
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07800
Coordonnées : 44.799557, 4.780928
Total : 108 250€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 38 050€
Valeur du bien : 103 050€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.53€/m²/mois
Fourchette : 9.28€ - 14.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7612€/an
Fourchette totale : 510€ - 788€/mois
Fourchette annuelle : 6123€ - 9462€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 187,88 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 333 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-333€ (-0.5%)
Marge achat-revente :-42 917€ (-65.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :541,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 573,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 327,50€
Coût de l'assurance :9 471,87€
Taxe foncière : 761,16€/an
Soit par mois : 63,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 634,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 050 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation comprise)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Chambres:3 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (installation comprise)
  • Salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Voulte-sur-Rhône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 612 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 741 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 250 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 931 €
Revenus locatifs : +7 612 €
Charges déductibles : -42 931 €
Résultat foncier Année 1 : -35 320 €(Déficit de 35 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 881 €/an
Revenus locatifs : +7 612 €
Charges déductibles : -4 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 730 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13919.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 612 €42 935 €3 745 €-35 323 €21 400 €13 923 €13 923 €
27 764 €4 787 €3 647 €2 977 €--10 946 €
37 919 €4 685 €3 545 €3 234 €--7 712 €
48 077 €4 580 €3 440 €3 498 €--4 215 €
58 239 €4 471 €3 331 €3 768 €--446 €
68 404 €4 358 €3 218 €4 046 €---
78 572 €4 241 €3 101 €4 331 €---
88 743 €4 120 €2 980 €4 623 €---
98 918 €3 995 €2 855 €4 923 €---
109 097 €3 865 €2 725 €5 231 €---
119 278 €3 731 €2 591 €5 548 €---
129 464 €3 592 €2 452 €5 872 €---
139 653 €3 448 €2 308 €6 206 €---
149 846 €3 298 €2 158 €6 548 €---
1510 043 €3 144 €2 004 €6 899 €---
1610 244 €2 984 €1 844 €7 260 €---
1710 449 €2 818 €1 678 €7 631 €---
1810 658 €2 647 €1 507 €8 012 €---
1910 871 €2 469 €1 329 €8 402 €---
2011 089 €2 285 €1 145 €8 804 €---
2111 310 €2 094 €954 €9 216 €---
2211 537 €1 897 €757 €9 640 €---
2311 767 €1 692 €552 €10 075 €---
2412 003 €1 481 €341 €10 522 €---
2512 243 €1 262 €122 €10 981 €---
TOTAL243 802 €120 878 €54 328 €122 923 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 923 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 598 €-6 420 €+8 018 €
2+1 598 €0 €+1 598 €
3+1 598 €0 €+1 598 €
4+1 598 €0 €+1 598 €
5+1 598 €0 €+1 598 €
6+1 598 €+1 080 €+518 €
7+1 598 €+1 299 €+299 €
8+1 598 €+1 387 €+211 €
9+1 598 €+1 477 €+121 €
10+1 598 €+1 569 €+29 €
11+1 598 €+1 664 €-66 €
12+1 598 €+1 762 €-164 €
13+1 598 €+1 862 €-264 €
14+1 598 €+1 964 €-366 €
15+1 598 €+2 070 €-472 €
16+1 598 €+2 178 €-580 €
17+1 598 €+2 289 €-691 €
18+1 598 €+2 403 €-805 €
19+1 598 €+2 521 €-923 €
20+1 598 €+2 641 €-1 043 €
21+1 598 €+2 765 €-1 167 €
22+1 598 €+2 892 €-1 294 €
23+1 598 €+3 022 €-1 424 €
24+1 598 €+3 157 €-1 559 €
25+1 598 €+3 294 €-1 696 €
Total+39 950 €+36 877 €+3 073 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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