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Maison 6 pièces 200 m²

Bien expiré
VilleMadiran (65)
Surface200m²
Coût Total258 920€
Loyer Annuel19 648€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 845 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de caractère de 200 m² avec magnifique vue des Pyrénées. Entrée, cuisine aménagée, salon/cheminée, buanderie, salle de bains, wc; Etg: palier, 4 chambres, pièces prévues pour salle de bains et wc, combles aménageables. Garage de 70 m², atelier, poulailler. Terrain clôturé de 1 290 m² avec présence d'un puits. Double vitrage, chauffage central fuel. A visiter!!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 169 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Joel LACABANNE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Tarbes sous le numéro 330528696

Ville : Madiran
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65700
Coordonnées : 43.559306, -0.037828
Total : 258 920€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 76 400€
Valeur du bien : 245 400€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 8.19€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1637€/mois
Loyer annuel estimé : 19648€/an
Fourchette totale : 1257€ - 2133€/mois
Fourchette annuelle : 15083€ - 25594€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 274,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :77,68€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 351,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 310,90€
Coût de l'assurance :23 302,80€
Taxe foncière : 1 964,80€/an
Soit par mois : 163,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 637,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 515,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :121,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au fioul
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 400 €(382 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 600€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 48€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:22 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (incluant installation)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant peinture, électricité et menuiseries)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 250€/m² = 2500€ (incluant plomberie et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Madiran (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 648 €/an
Calcul : 1 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 920 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 932 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 965 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 834 €
Revenus locatifs : +19 648 €
Charges déductibles : -87 834 €
Résultat foncier Année 1 : -68 186 €(Déficit de 68 186 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 786 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 434 €/an
Revenus locatifs : +19 648 €
Charges déductibles : -11 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46785.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 648 €87 842 €8 545 €-68 194 €21 400 €46 794 €46 794 €
220 041 €11 213 €8 317 €8 827 €--37 967 €
320 442 €10 977 €8 080 €9 465 €--28 502 €
420 851 €10 733 €7 836 €10 118 €--18 384 €
521 268 €10 480 €7 583 €10 788 €--7 596 €
621 693 €10 218 €7 321 €11 475 €---
722 127 €9 948 €7 051 €12 179 €---
822 569 €9 669 €6 772 €12 901 €---
923 021 €9 380 €6 483 €13 641 €---
1023 481 €9 081 €6 184 €14 400 €---
1123 951 €8 772 €5 875 €15 178 €---
1224 430 €8 453 €5 556 €15 977 €---
1324 918 €8 123 €5 226 €16 795 €---
1425 417 €7 782 €4 885 €17 635 €---
1525 925 €7 429 €4 532 €18 496 €---
1626 444 €7 064 €4 167 €19 380 €---
1726 972 €6 687 €3 790 €20 286 €---
1827 512 €6 297 €3 400 €21 215 €---
1928 062 €5 893 €2 997 €22 169 €---
2028 623 €5 477 €2 580 €23 147 €---
2129 196 €5 045 €2 149 €24 150 €---
2229 780 €4 600 €1 703 €25 180 €---
2330 375 €4 139 €1 242 €26 236 €---
2430 983 €3 663 €766 €27 320 €---
2531 603 €3 170 €273 €28 433 €---
TOTAL629 330 €272 134 €123 311 €357 196 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 196 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 126 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 126 €-6 420 €+10 546 €
2+4 126 €0 €+4 126 €
3+4 126 €0 €+4 126 €
4+4 126 €0 €+4 126 €
5+4 126 €0 €+4 126 €
6+4 126 €+1 164 €+2 962 €
7+4 126 €+3 654 €+472 €
8+4 126 €+3 870 €+256 €
9+4 126 €+4 092 €+34 €
10+4 126 €+4 320 €-194 €
11+4 126 €+4 554 €-428 €
12+4 126 €+4 793 €-667 €
13+4 126 €+5 039 €-913 €
14+4 126 €+5 291 €-1 165 €
15+4 126 €+5 549 €-1 423 €
16+4 126 €+5 814 €-1 688 €
17+4 126 €+6 086 €-1 960 €
18+4 126 €+6 365 €-2 239 €
19+4 126 €+6 651 €-2 525 €
20+4 126 €+6 944 €-2 818 €
21+4 126 €+7 245 €-3 119 €
22+4 126 €+7 554 €-3 428 €
23+4 126 €+7 871 €-3 745 €
24+4 126 €+8 196 €-4 070 €
25+4 126 €+8 530 €-4 404 €
Total+103 150 €+107 159 €+-4 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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