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AV très joli appart Barbotan les thermes 32150

Bien expiré
VilleBassens (33)
Surface22m²
Coût Total81 880€
Loyer Annuel4 083€
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 41 000 €
Surface : 22 m²
Prix au m² : 1 863,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriétaire propose un appartement de 23 m2 avec ascenseur au premier étage classé 2 Etoiles (gage de qualité) (pas d'appartement au-dessus) soigneusement meublé et calme. Situé à 300 m de la chaine thermale du soleil de Barbotan les Thermes. (Gers) La pièce à vivre comprend, 2 lits de 90 cm, pouvant être rapprochés. Une table avec les 2 cotés pliables pour un gain de place, 2 chaises et 2 fauteuils confortables, une télévision TNT sur bras articulé, connexion internet wifi gratuite. -La cuisine (neuve) séparée, est équipée. -Un wc indépendant avec meuble de rangement. -Une salle de bain avec meuble vasque, une grande cabine de douche (neuve) un meuble de rangement, un lave-linge, un sèche serviette électrique (neuf). Un placard dressing avec un cumulus, des étagères de rangement. -Le balcon est équipé, les menuiseries baie vitrée et fenêtre Pvc sont en double vitrage oscillo-battants et volets roulants en alu solaire (neufs) Place de parking numérotée. A 300m accès commerces, médecins, restaurants, cinéma, jeux casino, office de tourisme, marché aux producteurs, rue piétonne, Parc boisé et détente assuré, étang de lotus et nénuphars. #66d

Ville : Bassens
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33530
Coordonnées : 44.906104, -0.524036
Total : 81 880€
Prix d'acquisition : 41 000€
Travaux : 37 600€
Valeur du bien : 78 600€
Frais de notaire : 3 280€
Coût estimé : 3 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 22m²
Loyer prédit : 15.47€/m²/mois
Fourchette : 13.44€ - 17.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 340€/mois
Loyer annuel estimé : 4083€/an
Fourchette totale : 296€ - 391€/mois
Fourchette annuelle : 3549€ - 4698€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 5.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :399,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,56€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 424,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 954,16€
Coût de l'assurance :7 369,20€
Taxe foncière : 408,32€/an
Soit par mois : 34,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 340,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 458,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 22 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Remplacement du cumulus par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant un nouveau lavabo, carrelage murs et sol, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600 €(1 709 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400€
    Remplacement système chauffage électrique basse consommation: 1 système: 4200€ (incluant 60% main d'œuvre) = 4200€
  • Eau chaude:7 000€
    Remplacement cumulus par chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ (incluant 60% main d'œuvre) = 3500€
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 9000€ (incluant 60% main d'œuvre) = 9000€
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture rafraîchissement 2 chambres: 40m² × 35€/m² = 1400€ (incluant 60% main d'œuvre) = 1400€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture rafraîchissement salon: 20m² × 35€/m² = 700€ (incluant 60% main d'œuvre) = 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bassens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 083 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 635 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 880 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 938 €
Revenus locatifs : +4 083 €
Charges déductibles : -40 938 €
Résultat foncier Année 1 : -36 855 €(Déficit de 36 855 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 455 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 338 €/an
Revenus locatifs : +4 083 €
Charges déductibles : -3 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15454.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 41 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 650 €(65% de 41 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 969 €/an
Calcul : 26 650 € × 3,636% = 969 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 083 €40 940 €2 637 €-36 857 €21 400 €15 457 €15 457 €
24 165 €3 269 €2 566 €896 €--14 561 €
34 248 €3 195 €2 492 €1 053 €--13 508 €
44 333 €3 119 €2 416 €1 214 €--12 295 €
54 420 €3 040 €2 337 €1 379 €--10 915 €
64 508 €2 959 €2 256 €1 549 €--9 366 €
74 598 €2 875 €2 172 €1 723 €--7 643 €
84 690 €2 788 €2 085 €1 902 €--5 741 €
94 784 €2 699 €1 996 €2 085 €--3 656 €
104 880 €2 606 €1 903 €2 273 €--1 383 €
114 977 €2 511 €1 808 €2 467 €---
125 077 €2 412 €1 709 €2 665 €---
135 178 €2 310 €1 607 €2 869 €---
145 282 €2 204 €1 501 €3 078 €---
155 388 €2 095 €1 392 €3 292 €---
165 495 €1 983 €1 280 €3 513 €---
175 605 €1 867 €1 163 €3 739 €---
185 717 €1 746 €1 043 €3 971 €---
195 832 €1 622 €919 €4 209 €---
205 948 €1 494 €791 €4 454 €---
216 067 €1 362 €659 €4 706 €---
226 189 €1 225 €522 €4 964 €---
236 313 €1 084 €380 €5 229 €---
246 439 €938 €234 €5 501 €---
256 568 €787 €84 €5 781 €---
TOTAL130 785 €93 131 €37 954 €37 654 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 654 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +857 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+857 €-6 420 €+7 277 €
2+857 €0 €+857 €
3+857 €0 €+857 €
4+857 €0 €+857 €
5+857 €0 €+857 €
6+857 €0 €+857 €
7+857 €0 €+857 €
8+857 €0 €+857 €
9+857 €0 €+857 €
10+857 €0 €+857 €
11+857 €+325 €+532 €
12+857 €+800 €+57 €
13+857 €+861 €-4 €
14+857 €+923 €-66 €
15+857 €+988 €-131 €
16+857 €+1 054 €-197 €
17+857 €+1 122 €-265 €
18+857 €+1 191 €-334 €
19+857 €+1 263 €-406 €
20+857 €+1 336 €-479 €
21+857 €+1 412 €-555 €
22+857 €+1 489 €-632 €
23+857 €+1 569 €-712 €
24+857 €+1 650 €-793 €
25+857 €+1 734 €-877 €
Total+21 425 €+11 296 €+10 129 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 237 jours
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