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AV très joli appart Barbotan les thermes 32150

Bien expiré
VilleBassens (33)
Surface22
Coût Total81 880
Loyer Annuel4 083
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-118
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 41 000 €
Surface : 22 m²
Prix au m² : 1 863,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriétaire propose un appartement de 23 m2 avec ascenseur au premier étage classé 2 Etoiles (gage de qualité) (pas d'appartement au-dessus) soigneusement meublé et calme. Situé à 300 m de la chaine thermale du soleil de Barbotan les Thermes. (Gers) La pièce à vivre comprend, 2 lits de 90 cm, pouvant être rapprochés. Une table avec les 2 cotés pliables pour un gain de place, 2 chaises et 2 fauteuils confortables, une télévision TNT sur bras articulé, connexion internet wifi gratuite. -La cuisine (neuve) séparée, est équipée. -Un wc indépendant avec meuble de rangement. -Une salle de bain avec meuble vasque, une grande cabine de douche (neuve) un meuble de rangement, un lave-linge, un sèche serviette électrique (neuf). Un placard dressing avec un cumulus, des étagères de rangement. -Le balcon est équipé, les menuiseries baie vitrée et fenêtre Pvc sont en double vitrage oscillo-battants et volets roulants en alu solaire (neufs) Place de parking numérotée. A 300m accès commerces, médecins, restaurants, cinéma, jeux casino, office de tourisme, marché aux producteurs, rue piétonne, Parc boisé et détente assuré, étang de lotus et nénuphars. #66d

Ville : Bassens
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33530
Coordonnées : 44.906104, -0.524036
Total : 81 880
Prix d'acquisition : 41 000
Travaux : 37 600
Valeur du bien : 78 600
Frais de notaire : 3 280
Coût estimé : 3 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 22
Loyer prédit : 15.47€/m²/mois
Fourchette : 13.44€ - 17.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 340€/mois
Loyer annuel estimé : 4083€/an
Fourchette totale : 296€ - 391€/mois
Fourchette annuelle : 3549€ - 4698€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 5.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :399,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :24,56€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 424,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 954,16
Coût de l'assurance :7 369,20
Taxe foncière : 408,32€/an
Soit par mois : 34,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 340,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 458,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 22 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Remplacement du cumulus par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant un nouveau lavabo, carrelage murs et sol, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 600(1 709 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 400
    Remplacement système chauffage électrique basse consommation: 1 système: 4200€ (incluant 60% main d'œuvre) = 4200€
  • Eau chaude:7 000
    Remplacement cumulus par chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ (incluant 60% main d'œuvre) = 3500€
  • Salle de bain:18 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 9000€ (incluant 60% main d'œuvre) = 9000€
  • Chambres - Peinture:2 800
    Peinture rafraîchissement 2 chambres: 40m² × 35€/m² = 1400€ (incluant 60% main d'œuvre) = 1400€
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture rafraîchissement salon: 20m² × 35€/m² = 700€ (incluant 60% main d'œuvre) = 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bassens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 083 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 635 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 880 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 408 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 938
Revenus locatifs : +4 083
Charges déductibles : -40 938
Résultat foncier Année 1 : -36 855(Déficit de 36 855 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 455
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 338 €/an
Revenus locatifs : +4 083
Charges déductibles : -3 338
Résultat foncier Années 2+ : 745 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15454.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 41 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 650(65% de 41 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 969 €/an
Calcul : 26 650 € × 3,636% = 969
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 08340 9402 637-36 85721 400 €15 457 €15 457 €
24 1653 2692 566896--14 561 €
34 2483 1952 4921 053--13 508 €
44 3333 1192 4161 214--12 295 €
54 4203 0402 3371 379--10 915 €
64 5082 9592 2561 549--9 366 €
74 5982 8752 1721 723--7 643 €
84 6902 7882 0851 902--5 741 €
94 7842 6991 9962 085--3 656 €
104 8802 6061 9032 273--1 383 €
114 9772 5111 8082 467---
125 0772 4121 7092 665---
135 1782 3101 6072 869---
145 2822 2041 5013 078---
155 3882 0951 3923 292---
165 4951 9831 2803 513---
175 6051 8671 1633 739---
185 7171 7461 0433 971---
195 8321 6229194 209---
205 9481 4947914 454---
216 0671 3626594 706---
226 1891 2255224 964---
236 3131 0843805 229---
246 4399382345 501---
256 568787845 781---
TOTAL130 78593 13137 95437 65421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 37 654
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 083 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +857 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+857-6 420+7 277
2+8570+857
3+8570+857
4+8570+857
5+8570+857
6+8570+857
7+8570+857
8+8570+857
9+8570+857
10+8570+857
11+857+325+532
12+857+800+57
13+857+861-4
14+857+923-66
15+857+988-131
16+857+1 054-197
17+857+1 122-265
18+857+1 191-334
19+857+1 263-406
20+857+1 336-479
21+857+1 412-555
22+857+1 489-632
23+857+1 569-712
24+857+1 650-793
25+857+1 734-877
Total+21 425+11 296+10 129
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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