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Saint-Estève - Maison familiale avec garage, terrasse et nombreuses possibiltés

VilleSaint-Estève (66)
Surface172m²
Coût Total297 200€
Loyer Annuel22 933€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 1 366,28 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : pompe à chaleur individuelle, Nombre de WC : 3, Cheminée, Jardin

Saint-Esteve, dans un environnement calme et proche de la nature, découvrez cette maison offrant de beaux volumes et un beau potentiel d'aménagement, aussi bien pour une résidence principale que pour un projet d'investissement locatif/professionnel. Le rez-de-chaussée dispose d'une entrée donnant sur un garage avec salle d'eau & wc, une chambre avec rangements, une cuisine équipée, un cellier. Au premier, une belle pièce de vie avec cheminée et climatisation, 2 chambres, une salle de bain et wc séparés. Au 2ème niveau, une cuisine ouvrant directement sur une agréable terrasse, une suite avec salle d'eau, un wc séparé. Un bien atypique et évolutif, à découvrir dans vos agences LAFORET. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/126545.pdf

Ville : Saint-Estève
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66240
Coordonnées : 42.704306, 2.852051
Total : 297 200€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 43 400€
Valeur du bien : 278 400€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 11.11€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 14.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1911€/mois
Loyer annuel estimé : 22933€/an
Fourchette totale : 1456€ - 2509€/mois
Fourchette annuelle : 17467€ - 30109€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 179,15 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :374 813 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :-139 813€ (-37.3%)
Marge achat-revente :77 613€ (20.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 440,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :86,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 527,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 939,78€
Coût de l'assurance :26 005,00€
Taxe foncière : 2 293,31€/an
Soit par mois : 191,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 911,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 718,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :192,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE C - Maison - Amélioration du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état supposé bon mais nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 400 €(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€ = 2880€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 40€ = 1920€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 40€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Estève (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 933 €/an
Calcul : 1 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 200 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 040 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 293 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 120 €
Revenus locatifs : +22 933 €
Charges déductibles : -56 120 €
Résultat foncier Année 1 : -33 186 €(Déficit de 33 186 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 786 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 720 €/an
Revenus locatifs : +22 933 €
Charges déductibles : -12 720 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 214 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11786.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 933 €56 129 €9 395 €-33 196 €21 400 €11 796 €11 796 €
223 392 €12 473 €9 139 €10 919 €--877 €
323 860 €12 208 €8 875 €11 651 €---
424 337 €11 935 €8 601 €12 402 €---
524 823 €11 653 €8 319 €13 171 €---
625 320 €11 362 €8 028 €13 958 €---
725 826 €11 061 €7 728 €14 765 €---
826 343 €10 751 €7 417 €15 592 €---
926 870 €10 430 €7 097 €16 439 €---
1027 407 €10 099 €6 766 €17 308 €---
1127 955 €9 758 €6 424 €18 197 €---
1228 514 €9 405 €6 072 €19 109 €---
1329 085 €9 041 €5 707 €20 044 €---
1429 666 €8 665 €5 331 €21 001 €---
1530 260 €8 277 €4 943 €21 983 €---
1630 865 €7 876 €4 543 €22 989 €---
1731 482 €7 462 €4 129 €24 020 €---
1832 112 €7 035 €3 701 €25 077 €---
1932 754 €6 594 €3 260 €26 160 €---
2033 409 €6 138 €2 805 €27 271 €---
2134 077 €5 668 €2 335 €28 409 €---
2234 759 €5 183 €1 849 €29 576 €---
2335 454 €4 681 €1 348 €30 773 €---
2436 163 €4 164 €830 €31 999 €---
2536 886 €3 629 €296 €33 257 €---
TOTAL734 553 €261 677 €134 940 €472 876 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 472 876 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 816 €-6 420 €+11 236 €
2+4 816 €0 €+4 816 €
3+4 816 €+3 232 €+1 584 €
4+4 816 €+3 721 €+1 095 €
5+4 816 €+3 951 €+865 €
6+4 816 €+4 187 €+629 €
7+4 816 €+4 430 €+386 €
8+4 816 €+4 678 €+138 €
9+4 816 €+4 932 €-116 €
10+4 816 €+5 192 €-376 €
11+4 816 €+5 459 €-643 €
12+4 816 €+5 733 €-917 €
13+4 816 €+6 013 €-1 197 €
14+4 816 €+6 300 €-1 484 €
15+4 816 €+6 595 €-1 779 €
16+4 816 €+6 897 €-2 081 €
17+4 816 €+7 206 €-2 390 €
18+4 816 €+7 523 €-2 707 €
19+4 816 €+7 848 €-3 032 €
20+4 816 €+8 181 €-3 365 €
21+4 816 €+8 523 €-3 707 €
22+4 816 €+8 873 €-4 057 €
23+4 816 €+9 232 €-4 416 €
24+4 816 €+9 600 €-4 784 €
25+4 816 €+9 977 €-5 161 €
Total+120 400 €+141 863 €+-21 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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