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Appartement

VilleCholet (49)
Surface45.33m²
Coût Total61 440€
Loyer Annuel7 298€
Rentabilité11.88%
Cashflow/mois+222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 53 000 €
Surface : 45.33 m²
Prix au m² : 1 169,2 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : mixte, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

SPECIAL INVESTISSEUR !!! Une réel opportunité pour les amateur de travaux. Appartement au rez d chaussée d'une résidence à rénové entièrement. N'hésitez pas, venez vous renseigner. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Cholet-49300/144

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.054985, -0.866399
Total : 61 440€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 4 200€
Valeur du bien : 57 200€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.33m²
Loyer prédit : 13.42€/m²/mois
Fourchette : 10.80€ - 16.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 608€/mois
Loyer annuel estimé : 7298€/an
Fourchette totale : 490€ - 755€/mois
Fourchette annuelle : 5877€ - 9061€/an
Rentabilité brute :11.88%
Fourchette de rentabilité :9.57% - 14.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 800 €/m²
Basé sur :163 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 594 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-28 594€ (-35.0%)
Marge achat-revente :20 154€ (24.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :307,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :17,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 325,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 834,94€
Coût de l'assurance :5 376,00€
Taxe foncière : 729,77€/an
Soit par mois : 60,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 608,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 386,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :221,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant revêtement de sol, peinture, électricité.
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 supposé, nécessite une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 200 €(93 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 298 €/an
Calcul : 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 440 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 215 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 268 €
Revenus locatifs : +7 298 €
Charges déductibles : -7 268 €
Résultat foncier Année 1 : 29 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 068 €/an
Revenus locatifs : +7 298 €
Charges déductibles : -3 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 229 €/an
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 298 €7 270 €2 125 €27 €---
27 444 €3 015 €2 070 €4 429 €---
37 593 €2 957 €2 012 €4 636 €---
47 744 €2 897 €1 952 €4 847 €---
57 899 €2 835 €1 891 €5 064 €---
68 057 €2 771 €1 827 €5 286 €---
78 218 €2 705 €1 760 €5 513 €---
88 383 €2 636 €1 692 €5 746 €---
98 550 €2 565 €1 620 €5 985 €---
108 721 €2 492 €1 547 €6 230 €---
118 896 €2 415 €1 471 €6 481 €---
129 074 €2 336 €1 392 €6 737 €---
139 255 €2 255 €1 310 €7 001 €---
149 440 €2 170 €1 225 €7 270 €---
159 629 €2 082 €1 137 €7 547 €---
169 822 €1 991 €1 047 €7 830 €---
1710 018 €1 897 €952 €8 121 €---
1810 219 €1 800 €855 €8 419 €---
1910 423 €1 699 €754 €8 724 €---
2010 631 €1 595 €650 €9 037 €---
2110 844 €1 486 €542 €9 358 €---
2211 061 €1 374 €430 €9 686 €---
2311 282 €1 258 €314 €10 024 €---
2411 508 €1 138 €193 €10 369 €---
2511 738 €1 014 €69 €10 724 €---
TOTAL233 747 €58 655 €30 835 €175 092 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 298 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 533 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 533 €+8 €+1 525 €
2+1 533 €+1 329 €+204 €
3+1 533 €+1 391 €+142 €
4+1 533 €+1 454 €+79 €
5+1 533 €+1 519 €+14 €
6+1 533 €+1 586 €-53 €
7+1 533 €+1 654 €-121 €
8+1 533 €+1 724 €-191 €
9+1 533 €+1 796 €-263 €
10+1 533 €+1 869 €-336 €
11+1 533 €+1 944 €-411 €
12+1 533 €+2 021 €-488 €
13+1 533 €+2 100 €-567 €
14+1 533 €+2 181 €-648 €
15+1 533 €+2 264 €-731 €
16+1 533 €+2 349 €-816 €
17+1 533 €+2 436 €-903 €
18+1 533 €+2 526 €-993 €
19+1 533 €+2 617 €-1 084 €
20+1 533 €+2 711 €-1 178 €
21+1 533 €+2 807 €-1 274 €
22+1 533 €+2 906 €-1 373 €
23+1 533 €+3 007 €-1 474 €
24+1 533 €+3 111 €-1 578 €
25+1 533 €+3 217 €-1 684 €
Total+38 325 €+52 528 €+-14 203 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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