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Achat maison

Bien expiré
VilleMotte-Tilly (10)
Surface173.5m²
Coût Total246 680€
Loyer Annuel17 328€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 500 €
Surface : 173.5 m²
Prix au m² : 1 080,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 173.5 m², 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage fuel, Une entrée, Salle de séjour : 69.9 m², 1 Box, Terrain de 3300 m²

Maison comprenant : entrée carrelée, cuisine carrelée avec porte fenêtre de 16,15m², séjour carrelé avec poêle à bois de 23,15m², 3 chambres carrelées de 10,45m², 11,45m² et 12,15m², salle d'eau carrelée avec coin buanderie de 5,65m², wc, grande pièce carrelée avec placards de 46,75m²et chaufferie. Combles aménageables. Chauffage central fioul. Double vitrage. Volets roulants électriques solaires. VMC. Seconde maison comprenant : entrée sur cuisine séjour carrelée avec placards de 23,80m², chambre carrelée avec cheminée marbre de 21,35m². Grenier aménageable. Simple vitrage. 2 caves. Garage avec porte motorisée. Étable. Poulailler. 2 remises. 2 magnifiques granges. Hangar. L'ensemble sur un terrain d'environ 3300m².

Ville : Motte-Tilly
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.461350, 3.438980
Total : 246 680€
Prix d'acquisition : 187 500€
Travaux : 44 180€
Valeur du bien : 231 680€
Frais de notaire : 15 000€
Coût estimé : 15 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 173.5m²
Loyer prédit : 8.32€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 11.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1444€/mois
Loyer annuel estimé : 17328€/an
Fourchette totale : 1055€ - 1976€/mois
Fourchette annuelle : 12661€ - 23717€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 203,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :71,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 275,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 344,55€
Coût de l'assurance :21 584,50€
Taxe foncière : 1 732,83€/an
Soit par mois : 144,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 444,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 419,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 173.5 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle d'eau (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle d'eau complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les autres pièces
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 180 €(255 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 480€
    Isolation combles: 173.5 m² × 60€/m² = 10410€, Main d'œuvre: 70€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 18000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 444 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 328 €/an
Calcul : 1 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 680 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 863 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 714 €
Revenus locatifs : +17 328 €
Charges déductibles : -54 714 €
Résultat foncier Année 1 : -37 385 €(Déficit de 37 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 985 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 534 €/an
Revenus locatifs : +17 328 €
Charges déductibles : -10 534 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15985.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 875 €(65% de 187 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 432 €/an
Calcul : 121 875 € × 3,636% = 4 432 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 328 €54 721 €7 945 €-37 393 €21 400 €15 993 €15 993 €
217 675 €10 327 €7 730 €7 348 €--8 645 €
318 028 €10 104 €7 508 €7 924 €--721 €
418 389 €9 875 €7 279 €8 514 €---
518 757 €9 638 €7 042 €9 119 €---
619 132 €9 393 €6 797 €9 739 €---
719 514 €9 140 €6 544 €10 374 €---
819 905 €8 879 €6 283 €11 026 €---
920 303 €8 609 €6 013 €11 694 €---
1020 709 €8 330 €5 734 €12 379 €---
1121 123 €8 042 €5 446 €13 081 €---
1221 546 €7 744 €5 148 €13 801 €---
1321 976 €7 437 €4 841 €14 540 €---
1422 416 €7 119 €4 523 €15 297 €---
1522 864 €6 791 €4 195 €16 073 €---
1623 322 €6 452 €3 856 €16 870 €---
1723 788 €6 101 €3 505 €17 687 €---
1824 264 €5 740 €3 143 €18 524 €---
1924 749 €5 366 €2 770 €19 383 €---
2025 244 €4 980 €2 383 €20 265 €---
2125 749 €4 581 €1 984 €21 168 €---
2226 264 €4 168 €1 572 €22 096 €---
2326 789 €3 742 €1 146 €23 047 €---
2427 325 €3 303 €706 €24 022 €---
2527 871 €2 848 €252 €25 023 €---
TOTAL555 031 €223 430 €114 345 €331 601 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 331 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 639 €-6 420 €+10 059 €
2+3 639 €0 €+3 639 €
3+3 639 €0 €+3 639 €
4+3 639 €+2 338 €+1 301 €
5+3 639 €+2 736 €+903 €
6+3 639 €+2 922 €+717 €
7+3 639 €+3 112 €+527 €
8+3 639 €+3 308 €+331 €
9+3 639 €+3 508 €+131 €
10+3 639 €+3 714 €-75 €
11+3 639 €+3 924 €-285 €
12+3 639 €+4 140 €-501 €
13+3 639 €+4 362 €-723 €
14+3 639 €+4 589 €-950 €
15+3 639 €+4 822 €-1 183 €
16+3 639 €+5 061 €-1 422 €
17+3 639 €+5 306 €-1 667 €
18+3 639 €+5 557 €-1 918 €
19+3 639 €+5 815 €-2 176 €
20+3 639 €+6 079 €-2 440 €
21+3 639 €+6 351 €-2 712 €
22+3 639 €+6 629 €-2 990 €
23+3 639 €+6 914 €-3 275 €
24+3 639 €+7 207 €-3 568 €
25+3 639 €+7 507 €-3 868 €
Total+90 975 €+99 480 €+-8 505 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 123 jours
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