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Achat : Maison Horgues (65310)

Bien expiré
VilleHorgues (65)
Surface70m²
Coût Total113 950€
Loyer Annuel8 301€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 857,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 5 pièces, 2 chambres, 1 balcon, 352 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Située sur la commune recherchée de Horgues à proximité d’un axe routier, cette petite maison à fort potentiel est idéale pour un projet de rénovation complète, que ce soit pour une résidence principale, un investissement locatif ou un pied-à-terre.

La ma...

Ville : Horgues
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65310
Coordonnées : 43.189590, 0.079290
Total : 113 950€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 49 150€
Valeur du bien : 109 150€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.94€ - 12.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 692€/mois
Loyer annuel estimé : 8301€/an
Fourchette totale : 556€ - 861€/mois
Fourchette annuelle : 6669€ - 10332€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 588,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 819,69€
Coût de l'assurance :9 685,75€
Taxe foncière : 830,08€/an
Soit par mois : 69,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 691,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 657,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et revêtement de sol à rafraîchir
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuellement changement de mobilier
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle à manger nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 150 €(702 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:750€
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement salle à manger: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Horgues (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 301 €/an
Calcul : 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 950 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 034 €
Revenus locatifs : +8 301 €
Charges déductibles : -54 034 €
Résultat foncier Année 1 : -45 733 €(Déficit de 45 733 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 333 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 884 €/an
Revenus locatifs : +8 301 €
Charges déductibles : -4 884 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24333.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 301 €54 038 €3 670 €-45 737 €21 400 €24 337 €24 337 €
28 467 €4 788 €3 571 €3 678 €--20 659 €
38 636 €4 686 €3 468 €3 950 €--16 708 €
48 809 €4 580 €3 362 €4 229 €--12 479 €
58 985 €4 470 €3 253 €4 515 €--7 965 €
69 165 €4 357 €3 140 €4 807 €--3 157 €
79 348 €4 240 €3 023 €5 108 €---
89 535 €4 120 €2 902 €5 415 €---
99 726 €3 995 €2 777 €5 731 €---
109 920 €3 866 €2 649 €6 054 €---
1110 119 €3 733 €2 516 €6 386 €---
1210 321 €3 596 €2 378 €6 725 €---
1310 527 €3 454 €2 236 €7 074 €---
1410 738 €3 307 €2 089 €7 431 €---
1510 953 €3 155 €1 938 €7 798 €---
1611 172 €2 999 €1 781 €8 173 €---
1711 395 €2 837 €1 619 €8 558 €---
1811 623 €2 670 €1 452 €8 954 €---
1911 856 €2 497 €1 279 €9 359 €---
2012 093 €2 318 €1 101 €9 774 €---
2112 335 €2 134 €917 €10 200 €---
2212 581 €1 944 €726 €10 637 €---
2312 833 €1 747 €529 €11 086 €---
2413 089 €1 544 €326 €11 546 €---
2513 351 €1 334 €116 €12 017 €---
TOTAL265 876 €132 407 €52 820 €133 469 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 469 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 301 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 743 €-6 420 €+8 163 €
2+1 743 €0 €+1 743 €
3+1 743 €0 €+1 743 €
4+1 743 €0 €+1 743 €
5+1 743 €0 €+1 743 €
6+1 743 €0 €+1 743 €
7+1 743 €+585 €+1 158 €
8+1 743 €+1 625 €+118 €
9+1 743 €+1 719 €+24 €
10+1 743 €+1 816 €-73 €
11+1 743 €+1 916 €-173 €
12+1 743 €+2 018 €-275 €
13+1 743 €+2 122 €-379 €
14+1 743 €+2 229 €-486 €
15+1 743 €+2 339 €-596 €
16+1 743 €+2 452 €-709 €
17+1 743 €+2 568 €-825 €
18+1 743 €+2 686 €-943 €
19+1 743 €+2 808 €-1 065 €
20+1 743 €+2 932 €-1 189 €
21+1 743 €+3 060 €-1 317 €
22+1 743 €+3 191 €-1 448 €
23+1 743 €+3 326 €-1 583 €
24+1 743 €+3 464 €-1 721 €
25+1 743 €+3 605 €-1 862 €
Total+43 575 €+40 041 €+3 534 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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