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Appartement en centre ville

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface67m²
Coût Total133 960€
Loyer Annuel8 230€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 500 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 276,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 3

Au calme au fond d'une impasse, en plein centre-ville de Bergerac, découvrez cet appartement lumineux de 67m2, situé au 2ème étage sans ascenseur, à proximité immédiate des commodités et de la gare à pied. Description: Entrée desservant l'ensemble des pièces, cuisine séparée, séjour donnant sur balcon, 2 chambres, wc séparés, cellier/buanderie. Atouts supplémentaire: Box fermé pour stationnement ou stockage mais aussi 1 cellier/cave non enterrée. Investissement locatif: Le bien est vendu loué, avec un locataire en place depuis plusieurs années, offrant une stabilité locative. Charges de copropriété: 198 euros par trimestre. Venez découvrir! Ce bien vous est présenté par Carina Gaboriaud, votre conseillère indépendante Dr House Immo. - https://www.ledoc.immo/medias/baremes/267.pdf

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.855929, 0.491499
Total : 133 960€
Prix d'acquisition : 85 500€
Travaux : 41 620€
Valeur du bien : 127 120€
Frais de notaire : 6 840€
Coût estimé : 6 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8230€/an
Fourchette totale : 509€ - 923€/mois
Fourchette annuelle : 6113€ - 11079€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 551,76 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 968 €
Prix d'achat :85 500 €
Décote à l'achat :-18 468€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-29 992€ (-28.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 711,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 877,78€
Coût de l'assurance :11 721,50€
Taxe foncière : 822,97€/an
Soit par mois : 68,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,00€/mois
Soit par an : 792,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 685,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 846,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 620 €(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds: 8 m² × 40€/m² = 320€, Main d'œuvre: 80€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 230 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 670 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 469 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 792 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 374 €
Revenus locatifs : +8 230 €
Charges déductibles : -48 374 €
Résultat foncier Année 1 : -40 144 €(Déficit de 40 144 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 744 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 754 €/an
Revenus locatifs : +8 230 €
Charges déductibles : -6 754 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 476 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18743.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 575 €(65% de 85 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 021 €/an
Calcul : 55 575 € × 3,636% = 2 021 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 230 €48 378 €4 674 €-40 148 €21 400 €18 748 €18 748 €
28 394 €6 636 €4 552 €1 758 €--16 990 €
38 562 €6 510 €4 426 €2 052 €--14 938 €
48 733 €6 379 €4 295 €2 355 €--12 583 €
58 908 €6 243 €4 159 €2 665 €--9 918 €
69 086 €6 103 €4 019 €2 983 €--6 935 €
79 268 €5 957 €3 874 €3 311 €--3 624 €
89 453 €5 807 €3 723 €3 647 €---
99 642 €5 651 €3 567 €3 992 €---
109 835 €5 489 €3 405 €4 346 €---
1110 032 €5 321 €3 238 €4 710 €---
1210 233 €5 148 €3 064 €5 085 €---
1310 437 €4 968 €2 884 €5 469 €---
1410 646 €4 782 €2 698 €5 864 €---
1510 859 €4 589 €2 505 €6 270 €---
1611 076 €4 389 €2 306 €6 687 €---
1711 298 €4 182 €2 099 €7 115 €---
1811 524 €3 968 €1 884 €7 555 €---
1911 754 €3 746 €1 662 €8 008 €---
2011 989 €3 516 €1 432 €8 473 €---
2112 229 €3 278 €1 194 €8 951 €---
2212 473 €3 031 €947 €9 442 €---
2312 723 €2 775 €691 €9 948 €---
2412 977 €2 510 €427 €10 467 €---
2513 237 €2 236 €152 €11 001 €---
TOTAL263 598 €161 593 €67 878 €102 005 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 005 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 230 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 728 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 728 €-6 420 €+8 148 €
2+1 728 €0 €+1 728 €
3+1 728 €0 €+1 728 €
4+1 728 €0 €+1 728 €
5+1 728 €0 €+1 728 €
6+1 728 €0 €+1 728 €
7+1 728 €0 €+1 728 €
8+1 728 €+7 €+1 721 €
9+1 728 €+1 198 €+530 €
10+1 728 €+1 304 €+424 €
11+1 728 €+1 413 €+315 €
12+1 728 €+1 525 €+203 €
13+1 728 €+1 641 €+87 €
14+1 728 €+1 759 €-31 €
15+1 728 €+1 881 €-153 €
16+1 728 €+2 006 €-278 €
17+1 728 €+2 135 €-407 €
18+1 728 €+2 267 €-539 €
19+1 728 €+2 402 €-674 €
20+1 728 €+2 542 €-814 €
21+1 728 €+2 685 €-957 €
22+1 728 €+2 833 €-1 105 €
23+1 728 €+2 984 €-1 256 €
24+1 728 €+3 140 €-1 412 €
25+1 728 €+3 300 €-1 572 €
Total+43 200 €+30 601 €+12 599 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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