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Détails du bien

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface83m²
Coût Total139 500€
Loyer Annuel11 584€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 500 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 993,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'agence l'Adresse immobilier Amiens vous propose cet appartement 5 pièces d'environ 80m2 au dernier étage avec vue dégagée

Idéal acquéreurs ou investisseurs

Situé rue Massenet à Amiens, au 4ème et dernier étage, cet appartement de 83 m² offre une distribution agréable et un très beau potentiel. Sa vue imprenable sur toute la ville constitue un atout rare sur le secteur.

L'appartement se compose de :

  • Une cuisine
  • Un salon
  • Une salle à manger
  • 3 chambres
  • Une salle d'eau
  • Un WC séparé
  • Un balcon avec vue dégagée
  • Une cave

Le chauffage collectif au sol assure un confort thermique homogène.

Travaux à prévoir

Un quartier recherché, proche des commerces, transports, établissements scolaires et axes principaux.

Points forts :

  • Dernier étage
  • Vue dégagée
  • Bel espace de vie
  • Cave incluse
  • Chauffage collectif au sol

N'attendez pas pour le visiter, appelez Dominique

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80080
Total : 139 500€
Prix d'acquisition : 82 500€
Travaux : 50 400€
Valeur du bien : 132 900€
Frais de notaire : 6 600€
Coût estimé : 6 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11584€/an
Fourchette totale : 780€ - 1194€/mois
Fourchette annuelle : 9364€ - 14331€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 100 €/m²
Basé sur :253 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :174 300 €
Prix d'achat :82 500 €
Décote à l'achat :-91 800€ (-52.7%)
Marge achat-revente :34 800€ (20.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :34,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 726,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 996,38€
Coût de l'assurance :10 462,50€
Taxe foncière : 1 158,39€/an
Soit par mois : 96,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 965,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 823,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 410 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif au sol
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 400 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés pour la région (coefficient 0.9 appliqué pour Amiens, zone rurale).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 584 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 500 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 673 €
Revenus locatifs : +11 584 €
Charges déductibles : -56 673 €
Résultat foncier Année 1 : -45 090 €(Déficit de 45 090 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 690 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 273 €/an
Revenus locatifs : +11 584 €
Charges déductibles : -6 273 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 310 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23689.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 625 €(65% de 82 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 950 €/an
Calcul : 53 625 € × 3,636% = 1 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 584 €56 678 €4 701 €-45 094 €21 400 €23 694 €23 694 €
211 816 €6 153 €4 576 €5 662 €--18 032 €
312 052 €6 024 €4 447 €6 028 €--12 004 €
412 293 €5 891 €4 314 €6 402 €--5 602 €
512 539 €5 753 €4 176 €6 786 €---
612 790 €5 610 €4 033 €7 180 €---
713 045 €5 462 €3 885 €7 583 €---
813 306 €5 309 €3 732 €7 997 €---
913 572 €5 151 €3 574 €8 421 €---
1013 844 €4 987 €3 410 €8 856 €---
1114 121 €4 818 €3 241 €9 303 €---
1214 403 €4 643 €3 066 €9 760 €---
1314 691 €4 461 €2 885 €10 230 €---
1414 985 €4 274 €2 697 €10 711 €---
1515 285 €4 080 €2 503 €11 205 €---
1615 590 €3 879 €2 302 €11 711 €---
1715 902 €3 671 €2 094 €12 231 €---
1816 220 €3 456 €1 879 €12 764 €---
1916 545 €3 234 €1 657 €13 311 €---
2016 876 €3 004 €1 427 €13 872 €---
2117 213 €2 766 €1 189 €14 447 €---
2217 557 €2 519 €943 €15 038 €---
2317 908 €2 265 €688 €15 644 €---
2418 267 €2 001 €424 €16 266 €---
2518 632 €1 728 €151 €16 904 €---
TOTAL371 035 €157 819 €67 996 €213 217 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 217 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 584 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 433 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 433 €-6 420 €+8 853 €
2+2 433 €0 €+2 433 €
3+2 433 €0 €+2 433 €
4+2 433 €0 €+2 433 €
5+2 433 €+355 €+2 078 €
6+2 433 €+2 154 €+279 €
7+2 433 €+2 275 €+158 €
8+2 433 €+2 399 €+34 €
9+2 433 €+2 526 €-93 €
10+2 433 €+2 657 €-224 €
11+2 433 €+2 791 €-358 €
12+2 433 €+2 928 €-495 €
13+2 433 €+3 069 €-636 €
14+2 433 €+3 213 €-780 €
15+2 433 €+3 361 €-928 €
16+2 433 €+3 513 €-1 080 €
17+2 433 €+3 669 €-1 236 €
18+2 433 €+3 829 €-1 396 €
19+2 433 €+3 993 €-1 560 €
20+2 433 €+4 162 €-1 729 €
21+2 433 €+4 334 €-1 901 €
22+2 433 €+4 511 €-2 078 €
23+2 433 €+4 693 €-2 260 €
24+2 433 €+4 880 €-2 447 €
25+2 433 €+5 071 €-2 638 €
Total+60 825 €+63 965 €+-3 140 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 209 jours
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