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Appartement T4 à Bordeaux - Dispositif BRS

VilleBordeaux (33)
Surface77.25m²
Coût Total158 098,67€
Loyer Annuel13 359€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 081,67 €
Surface : 77.25 m²
Prix au m² : 1 774,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif, Jardin

Dispositif de vente en Bail Réel Solidaire (BRS) soumis à des plafonds de ressources. Découvrez à Bordeaux Lac, Avenue Laroque, ce T4 en face de la ligne de tramway C. Devenez propriétaire grâce au BRS à des prix attractifs sous conditions de ressources, pour votre résidence principale. Profitez d'un cadre de vie agréable à Bordeaux, proche des écoles, des commerces. Venez découvrir un appartement de 77.25 m², comprenant 2 chambres, un séjour, cuisine séparée, situé au 3ème étage avec ascenseur, dans une résidence datant des années 1970 venant d'être réhabilitée. résidence de 92 lots Redevance mensuelle : 115.88 € Frais de copropriété estimés : 2 880 €/an incluant chauffage et eau chaude. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. (9.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/291941.pdf

Ville : Bordeaux
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33300
Coordonnées : 44.874692, -0.574818
Total : 158 098,67€
Prix d'acquisition : 137 081,67€
Travaux : 10 050€
Valeur du bien : 147 131,67€
Frais de notaire : 10 967€
Coût estimé : 10 967€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.25m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 10.55€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1113€/mois
Loyer annuel estimé : 13359€/an
Fourchette totale : 815€ - 1520€/mois
Fourchette annuelle : 9784€ - 18239€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.19% - 11.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 454 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 821 €
Prix d'achat :137 081,67 €
Décote à l'achat :-129 739€ (-48.6%)
Marge achat-revente :108 722,33€ (40.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 098,67€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :46,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 782,64€
Coût de l'assurance :13 833,63€
Taxe foncière : 1 335,86€/an
Soit par mois : 111,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 113,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 163,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 114 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 050 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture des murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 2250€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture des murs salle de bain: 15 m² × 30€/m² = 450€, Remplacement robinetterie: 1 × 150€ = 150€, Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordeaux (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 113 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 359 €/an
Calcul : 1 113 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 993 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 099 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 336 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 812 €
Revenus locatifs : +13 359 €
Charges déductibles : -19 812 €
Résultat foncier Année 1 : -6 454 €(Déficit de 6 454 €)
Imputable sur revenu global : 6 454 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 762 €/an
Revenus locatifs : +13 359 €
Charges déductibles : -9 762 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 596 €/an
Prix d'achat du bien : 137 082 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 103 €(65% de 137 082 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 240 €/an
Calcul : 89 103 € × 3,636% = 3 240 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 359 €19 817 €4 998 €-6 459 €6 459 €--
213 626 €9 631 €4 862 €3 995 €---
313 898 €9 490 €4 721 €4 408 €---
414 176 €9 345 €4 576 €4 831 €---
514 460 €9 195 €4 426 €5 265 €---
614 749 €9 040 €4 271 €5 709 €---
715 044 €8 880 €4 111 €6 164 €---
815 345 €8 715 €3 946 €6 630 €---
915 652 €8 544 €3 775 €7 107 €---
1015 965 €8 368 €3 599 €7 596 €---
1116 284 €8 187 €3 417 €8 097 €---
1216 610 €7 999 €3 230 €8 611 €---
1316 942 €7 805 €3 036 €9 137 €---
1417 281 €7 605 €2 836 €9 675 €---
1517 626 €7 399 €2 630 €10 228 €---
1617 979 €7 186 €2 416 €10 793 €---
1718 339 €6 966 €2 196 €11 373 €---
1818 705 €6 738 €1 969 €11 967 €---
1919 079 €6 504 €1 734 €12 576 €---
2019 461 €6 261 €1 492 €13 200 €---
2119 850 €6 011 €1 242 €13 839 €---
2220 247 €5 753 €984 €14 494 €---
2320 652 €5 486 €717 €15 166 €---
2421 065 €5 211 €442 €15 854 €---
2521 486 €4 927 €157 €16 560 €---
TOTAL427 880 €201 063 €71 783 €226 817 €6 459 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 938 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 817 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 805 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 805 €-1 938 €+4 743 €
2+2 805 €+1 198 €+1 607 €
3+2 805 €+1 322 €+1 483 €
4+2 805 €+1 449 €+1 356 €
5+2 805 €+1 579 €+1 226 €
6+2 805 €+1 713 €+1 092 €
7+2 805 €+1 849 €+956 €
8+2 805 €+1 989 €+816 €
9+2 805 €+2 132 €+673 €
10+2 805 €+2 279 €+526 €
11+2 805 €+2 429 €+376 €
12+2 805 €+2 583 €+222 €
13+2 805 €+2 741 €+64 €
14+2 805 €+2 903 €-98 €
15+2 805 €+3 068 €-263 €
16+2 805 €+3 238 €-433 €
17+2 805 €+3 412 €-607 €
18+2 805 €+3 590 €-785 €
19+2 805 €+3 773 €-968 €
20+2 805 €+3 960 €-1 155 €
21+2 805 €+4 152 €-1 347 €
22+2 805 €+4 348 €-1 543 €
23+2 805 €+4 550 €-1 745 €
24+2 805 €+4 756 €-1 951 €
25+2 805 €+4 968 €-2 163 €
Total+70 125 €+68 045 €+2 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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