Maison à vendre

Bien expiré

VilleTinchebray (61)

Surface117m²

Coût Total121 920€

Loyer Annuel8 167€

Rentabilité6.70%

Cashflow/mois-19€

Prix : 55 000 €

Surface : 117 m²

Prix au m² : 470,09 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 5

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 4 chambres, 1 parking: Garage, Jardin

Située au coeur du bourg de Tinchebray, à proximité immédiate des commerces, écoles et services, venez découvrir cette maison de bourg en pierres à fort potentiel, d'environ 117 m² habitables, implantée sur une parcelle de 198 m².

Le bien se compose de plusieurs pièces réparties sur trois niveaux, offrant 4 chambres, et dispose d'un garage non attenant, pratique pour le stationnement ou le stockage.

Entièrement à rénover, la maison bénéficie néanmoins d'une toiture en bon état et est raccordée au tout-à-l'égout. Les menuiseries sont à remplacer et le système de chauffage est hors service, laissant libre cours à vos projets de rénovation selon vos envies.

L'immobilier par Rémi Serais !

Ville : Tinchebray

Département : Orne

Région : Normandie

Code postal : 61800

Coordonnées : 48.725761, -0.722865

Total : 121 920€

Prix d'acquisition : 55 000€

Travaux : 62 520€

Valeur du bien : 117 520€

Frais de notaire : 4 400€

Coût estimé : 4 400€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 117m²

Loyer prédit : 5.82€/m²/mois

Fourchette : 4.49€ - 7.53€/m²/mois

Loyer total estimé : 681€/mois

Loyer annuel estimé : 8167€/an

Fourchette totale : 526€ - 881€/mois

Fourchette annuelle : 6308€ - 10573€/an

Rentabilité brute :6.70%

Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.67%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :849,05 €/m²

Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km

Prix de marché :99 339 €

Prix d'achat :55 000 €

Décote à l'achat :-44 339€ (-44.6%)

Marge achat-revente :-22 581€ (-22.7%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :121 920€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :600,60€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.35%

Assurance emprunteur :30,48€/mois

Taux d'assurance : 0.30% par an

Total mensualité : 631,08€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 258,86€

Coût de l'assurance :9 144,00€

Taxe foncière : 816,65€/an

Soit par mois : 68,05€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 680,54€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 699,13€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-18,59€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 269 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage hors service

Quantité: 1 système pour 117 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 5 fenêtres

Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 117 m²

Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)

Quantité: cuisine complète

Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète des 4 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)

Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)

Raison: État 1/5 - Murs très abîmés et parquet en mauvais état

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)

Quantité: salon (environ 30 m²)

Raison: État 2/5 - Murs usés et sol en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 520 €(534 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:7 500€
Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Isolation:7 020€
Isolation toiture/combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:10 000€
Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant plomberie, électricité, revêtement, électroménager, main d'œuvre)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Chambres:12 000€
Rénovation complète 4 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
Salon:6 000€
Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Tinchebray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 26 520€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 167 €/an

Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 032 €/an

Base de calcul : Emprunt de 121 920 € à 3.35% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 366 €/an

Calcul : 30 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 520 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 734 €

Revenus locatifs : +8 167 €

Charges déductibles : -67 734 €

Résultat foncier Année 1 : -59 568 €(Déficit de 59 568 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 38 168 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 214 €/an

Revenus locatifs : +8 167 €

Charges déductibles : -5 214 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 952 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38167.92 € reporté.

Prix d'achat du bien : 55 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 300 €/an

Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 167 €	67 738 €	4 036 €	-59 572 €	21 400 €	38 172 €	38 172 €
2	8 330 €	5 110 €	3 928 €	3 219 €	-	-	34 952 €
3	8 496 €	4 999 €	3 816 €	3 498 €	-	-	31 455 €
4	8 666 €	4 884 €	3 701 €	3 783 €	-	-	27 672 €
5	8 840 €	4 764 €	3 582 €	4 075 €	-	-	23 597 €
6	9 016 €	4 641 €	3 459 €	4 376 €	-	-	19 221 €
7	9 197 €	4 513 €	3 331 €	4 683 €	-	-	14 538 €
8	9 381 €	4 382 €	3 199 €	4 999 €	-	-	9 539 €
9	9 568 €	4 245 €	3 063 €	5 323 €	-	-	4 215 €
10	9 760 €	4 104 €	2 922 €	5 656 €	-	-	-
11	9 955 €	3 958 €	2 776 €	5 996 €	-	-	-
12	10 154 €	3 808 €	2 625 €	6 346 €	-	-	-
13	10 357 €	3 652 €	2 469 €	6 705 €	-	-	-
14	10 564 €	3 491 €	2 308 €	7 074 €	-	-	-
15	10 776 €	3 324 €	2 142 €	7 452 €	-	-	-
16	10 991 €	3 152 €	1 969 €	7 839 €	-	-	-
17	11 211 €	2 973 €	1 791 €	8 237 €	-	-	-
18	11 435 €	2 789 €	1 607 €	8 646 €	-	-	-
19	11 664 €	2 599 €	1 416 €	9 065 €	-	-	-
20	11 897 €	2 402 €	1 219 €	9 495 €	-	-	-
21	12 135 €	2 198 €	1 016 €	9 937 €	-	-	-
22	12 378 €	1 987 €	805 €	10 390 €	-	-	-
23	12 625 €	1 770 €	587 €	10 856 €	-	-	-
24	12 878 €	1 544 €	362 €	11 333 €	-	-	-
25	13 135 €	1 312 €	129 €	11 824 €	-	-	-
TOTAL	261 576 €	150 339 €	58 259 €	111 236 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 236 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 167 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 715 €	-6 420 €	+8 135 €
2	+1 715 €	0 €	+1 715 €
3	+1 715 €	0 €	+1 715 €
4	+1 715 €	0 €	+1 715 €
5	+1 715 €	0 €	+1 715 €
6	+1 715 €	0 €	+1 715 €
7	+1 715 €	0 €	+1 715 €
8	+1 715 €	0 €	+1 715 €
9	+1 715 €	0 €	+1 715 €
10	+1 715 €	+432 €	+1 283 €
11	+1 715 €	+1 799 €	-84 €
12	+1 715 €	+1 904 €	-189 €
13	+1 715 €	+2 012 €	-297 €
14	+1 715 €	+2 122 €	-407 €
15	+1 715 €	+2 235 €	-520 €
16	+1 715 €	+2 352 €	-637 €
17	+1 715 €	+2 471 €	-756 €
18	+1 715 €	+2 594 €	-879 €
19	+1 715 €	+2 720 €	-1 005 €
20	+1 715 €	+2 849 €	-1 134 €
21	+1 715 €	+2 981 €	-1 266 €
22	+1 715 €	+3 117 €	-1 402 €
23	+1 715 €	+3 257 €	-1 542 €
24	+1 715 €	+3 400 €	-1 685 €
25	+1 715 €	+3 547 €	-1 832 €
Total	+42 875 €	+33 371 €	+9 504 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour