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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâtaigneraie (85)
Surface154
Coût Total151 860
Loyer Annuel13 620
Rentabilité8.97%
Cashflow/mois+215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 564,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

A La Châtagneraie, Maison avec travaux offrant une entrée, un salon avec une cheminée, une salle à manger, une cuisine. A l'étage, 4 chambres et une salle de bains-WC. Grenier aménageable et un garage, une dépendance-buanderie et une cour sans vis à vis. Le tout édifié sur 95 m². Prix de vente 87000 euros Honoraires à la charge du vendeur. Prix moyens des énergies indexés au 22/06/2022 (abonnement compris). DPE : E GES : E Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Fanny CHAUTARD

Honoraires à la charge du vendeur Prix de vente 87000 euros Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Fanny CHAUTARD agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au Ville du greffe : BEAUVAIS sous le numéro RSAC N° 810 273 821 auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000 euros - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000 euros pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 39548) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Prix de vente 87000 euros Honoraires à la charge du vendeur Prix moyens des énergies indexés au 22/06/2022 (abonnement compris). DPE : E GES : E Prix de vente 87 000 euros Honoraires à la charge du vendeur Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 610 euros et 3 570 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 22/06/2022 (abonnement compris). DPE : E GES : E Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Fanny CHAUTARD Honoraires à la charge du vendeur Prix de vente 87 000 euros Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Fanny CHAUTARD agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au Ville du greffe : BEAUVAIS sous le numéro RSAC N° 810 273 821 auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000 euros - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000 euros pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 39548) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Prix de vente 87 000 euros Honoraires à la charge du vendeur Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 610 euros et 3 570 euros par an. Prix moyens des énergies indexés au 22/06/2022 (abonnement compris). DPE : E GES : E

Ville : Châtaigneraie
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85120
Coordonnées : 46.641223, -0.741700
Total : 151 860
Prix d'acquisition : 87 000
Travaux : 57 900
Valeur du bien : 144 900
Frais de notaire : 6 960
Coût estimé : 6 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1135€/mois
Loyer annuel estimé : 13620€/an
Fourchette totale : 854€ - 1508€/mois
Fourchette annuelle : 10250€ - 18099€/an
Rentabilité brute :8.97%
Fourchette de rentabilité :6.75% - 11.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 589,04 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 712
Prix d'achat :87 000
Décote à l'achat :-157 712 (-64.4%)
Marge achat-revente :92 852€ (37.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 860
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 947,74
Coût de l'assurance :13 287,75
Taxe foncière : 1 362,04€/an
Soit par mois : 113,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 135,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 920,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :214,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine avec éléments anciens et murs abîmés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec papier peint usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 900(376 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:6 160
    Isolation toiture/combles: 154 m² × 40€/m² = 6160€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 400
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtaigneraie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 060✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 135 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 620 €/an
Calcul : 1 135 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 860 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 362 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 087
Revenus locatifs : +13 620
Charges déductibles : -65 087
Résultat foncier Année 1 : -51 467(Déficit de 51 467 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 067
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 187 €/an
Revenus locatifs : +13 620
Charges déductibles : -7 187
Résultat foncier Années 2+ : 6 433 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30066.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 62065 0925 299-51 47221 400 €30 072 €30 072 €
213 8937 0545 1606 839--23 233 €
314 1716 9115 0177 260--15 973 €
414 4546 7624 8697 692--8 282 €
514 7436 6094 7158 134--147 €
615 0386 4504 5568 588---
715 3396 2854 3919 054---
815 6466 1144 2209 532---
915 9585 9374 04310 022---
1016 2785 7543 86010 524---
1116 6035 5643 67011 039---
1216 9355 3673 47411 568---
1317 2745 1633 27012 111---
1417 6194 9523 05912 667---
1517 9724 7342 84013 238---
1618 3314 5072 61413 824---
1718 6984 2732 37914 425---
1819 0724 0302 13615 042---
1919 4533 7781 88415 675---
2019 8423 5171 62416 325---
2120 2393 2471 35316 992---
2220 6442 9671 07417 677---
2321 0572 67778418 379---
2421 4782 37748419 101---
2521 9082 06617319 841---
TOTAL436 265182 18676 948254 07821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 078
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 620 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 860 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 860-6 420+9 280
2+2 8600+2 860
3+2 8600+2 860
4+2 8600+2 860
5+2 8600+2 860
6+2 860+2 532+328
7+2 860+2 716+144
8+2 860+2 8600
9+2 860+3 006-146
10+2 860+3 157-297
11+2 860+3 312-452
12+2 860+3 470-610
13+2 860+3 633-773
14+2 860+3 800-940
15+2 860+3 971-1 111
16+2 860+4 147-1 287
17+2 860+4 328-1 468
18+2 860+4 513-1 653
19+2 860+4 703-1 843
20+2 860+4 898-2 038
21+2 860+5 098-2 238
22+2 860+5 303-2 443
23+2 860+5 514-2 654
24+2 860+5 730-2 870
25+2 860+5 952-3 092
Total+71 500+76 223+-4 723
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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