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Achat : Maison Saint-Pourçain-sur-Sioule (03500)

Bien expiré
VilleSaint-Pourçain-sur-Sioule (03)
Surface139m²
Coût Total231 220€
Loyer Annuel13 333€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 131 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 942,45 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 139 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 3000 m² de terrain, Structure/extérieur à restaurer

Longère et grange dans un Hameau Contactez Catherine au +33 (0)6 - Ma Maison en France, wvw. Mamaisonenfrance .com Longère à rénover et exposée plain sud de 139m² avec dépendances de 250m² au total sur une parcelle de 3000m² (possibilité d'acquérir en sus 2 hectares et 1 grange) Située au calme proche du village de Voussac, 12mn de Montmarrault, 20mn de St Pourçain sur Sioule, en Allier, 35mn de Moulins, en Auvergne dans le centre de la France RdC : 1 cuisine de 10m², 1 salon/salle à manger de 33m², 1 débarras de 8m², 1 bureau de 7m², 2 chambreS de 9 et 12m², 1 toilette, 1 salle de bain, 1 buanderie 1er étage : 2 chambres, 1 toilette, grenier Dépendances : 1 grange de 145m² au sol, 1 atelier de 76m² env au sol, 2 écuries de 29m² au sol Double vitrage Pvc, Chauffage électrique et poêle à bois, 1 puits, fosse septique Idéal pour famille, maison secondaire, gîte Ma Maison en France, Agence Immobilière, wvw. Mamaisonenfrance .com - Tel au +33 (0) - Sl

Ville : Saint-Pourçain-sur-Sioule
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03500
Coordonnées : 46.307250, 3.287330
Total : 231 220€
Prix d'acquisition : 131 000€
Travaux : 89 740€
Valeur du bien : 220 740€
Frais de notaire : 10 480€
Coût estimé : 10 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.31€ - 10.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1111€/mois
Loyer annuel estimé : 13333€/an
Fourchette totale : 877€ - 1408€/mois
Fourchette annuelle : 10523€ - 16895€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 137,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :69,37€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 207,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 118,75€
Coût de l'assurance :20 809,80€
Taxe foncière : 1 333,34€/an
Soit par mois : 111,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 111,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 318,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, solution prioritaire pour amélioration énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (139 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (surface à estimer)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du sol.
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire.
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 740 €(646 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13600€ = 13600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:8 340€
    Isolation toiture/combles: 139 m² × 60€/m² = 8340€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 50 m² × 180€/m² = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Pourçain-sur-Sioule (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 333 €/an
Calcul : 1 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 220 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 832 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 529 €
Revenus locatifs : +13 333 €
Charges déductibles : -99 529 €
Résultat foncier Année 1 : -86 196 €(Déficit de 86 196 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 796 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 789 €/an
Revenus locatifs : +13 333 €
Charges déductibles : -9 789 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 544 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64796.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 131 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 150 €(65% de 131 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 096 €/an
Calcul : 85 150 € × 3,636% = 3 096 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 333 €99 537 €7 631 €-86 203 €21 400 €64 803 €64 803 €
213 600 €9 593 €7 427 €4 007 €--60 796 €
313 872 €9 381 €7 216 €4 491 €--56 305 €
414 150 €9 163 €6 997 €4 986 €--51 319 €
514 433 €8 937 €6 772 €5 495 €--45 824 €
614 721 €8 704 €6 538 €6 017 €--39 806 €
715 016 €8 463 €6 297 €6 553 €--33 253 €
815 316 €8 213 €6 047 €7 103 €--26 150 €
915 622 €7 955 €5 789 €7 667 €--18 483 €
1015 935 €7 688 €5 523 €8 246 €--10 237 €
1116 253 €7 413 €5 247 €8 841 €--1 396 €
1216 578 €7 127 €4 962 €9 451 €---
1316 910 €6 833 €4 667 €10 077 €---
1417 248 €6 528 €4 362 €10 720 €---
1517 593 €6 213 €4 047 €11 380 €---
1617 945 €5 887 €3 721 €12 058 €---
1718 304 €5 550 €3 384 €12 754 €---
1818 670 €5 202 €3 036 €13 468 €---
1919 043 €4 842 €2 676 €14 202 €---
2019 424 €4 469 €2 304 €14 955 €---
2119 813 €4 084 €1 919 €15 728 €---
2220 209 €3 686 €1 521 €16 523 €---
2320 613 €3 275 €1 109 €17 338 €---
2421 025 €2 849 €684 €18 176 €---
2521 446 €2 410 €244 €19 036 €---
TOTAL427 073 €254 002 €110 119 €173 071 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 800 €-6 420 €+9 220 €
2+2 800 €0 €+2 800 €
3+2 800 €0 €+2 800 €
4+2 800 €0 €+2 800 €
5+2 800 €0 €+2 800 €
6+2 800 €0 €+2 800 €
7+2 800 €0 €+2 800 €
8+2 800 €0 €+2 800 €
9+2 800 €0 €+2 800 €
10+2 800 €0 €+2 800 €
11+2 800 €0 €+2 800 €
12+2 800 €+2 835 €-35 €
13+2 800 €+3 023 €-223 €
14+2 800 €+3 216 €-416 €
15+2 800 €+3 414 €-614 €
16+2 800 €+3 617 €-817 €
17+2 800 €+3 826 €-1 026 €
18+2 800 €+4 040 €-1 240 €
19+2 800 €+4 261 €-1 461 €
20+2 800 €+4 486 €-1 686 €
21+2 800 €+4 718 €-1 918 €
22+2 800 €+4 957 €-2 157 €
23+2 800 €+5 201 €-2 401 €
24+2 800 €+5 453 €-2 653 €
25+2 800 €+5 711 €-2 911 €
Total+70 000 €+52 340 €+17 660 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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