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Appartement 3 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleVitrolles (13)
Surface70m²
Coût Total210 100€
Loyer Annuel11 244€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 414,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 70 m²

Votre expert Dr. House-Immo vous propose, en EXCLUSIVITÉ, au cœur de la ville de Vitrolles, un appartement situé dans une résidence bien entretenue. Au cœur de la ville, dans un secteur recherché, au 4 étage avec ascenseur, appartement traversant Est/Ouest de type 3 d’une superficie de 69,58 m² offrant une belle luminosité tout au long de la journée Entrée accueillante, séjour spacieux de 20 m² ouvrant sur une loggia agréable de 6 m² exposée Sud/Ouest, cuisine indépendante équipée de 9 m² avec cellier attenant de 3 m² Espace nuit composé de deux chambres de 11 m² et 10 m², dressing de 3 m², salle d’eau et WC indépendant Charges comprenant eau froide, eau chaude, chauffage, ascenseur, gardien, entretien des parties communes et espaces verts Emplacement stratégique à proximité immédiate des commerces, écoles, lycée, services médicaux et gare routière facilitant le quotidien

  • Volets roulants électriques pour un confort supplémentaire Quelques travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le potentiel et de personnaliser le bien selon vos envies, opportunité idéale pour un investissement pertinent à prix ajusté

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Surface : 70 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 469

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Vitrolles
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13127
Coordonnées : 43.479095, 5.264077
Total : 210 100€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 27 580€
Valeur du bien : 196 580€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 13.39€/m²/mois
Fourchette : 10.52€ - 17.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 937€/mois
Loyer annuel estimé : 11244€/an
Fourchette totale : 736€ - 1192€/mois
Fourchette annuelle : 8836€ - 14308€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 038,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 099,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 401,14€
Coût de l'assurance :18 383,75€
Taxe foncière : 1 124,40€/an
Soit par mois : 93,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 937,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-256,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bon état mais datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux avec carrelage en état correct
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 580 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 280€
    Peinture murs et plafonds 21 m²: 30€/m² × 21 = 630€, Revêtement sol 21 m²: 50€/m² × 21 = 1050€, Électricité 2 chambres: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitrolles (coefficient 1.2 appliqué pour les coûts de main d'œuvre). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 937 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 244 €/an
Calcul : 937 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 100 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 735 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 124 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 451 €
Revenus locatifs : +11 244 €
Charges déductibles : -36 451 €
Résultat foncier Année 1 : -25 207 €(Déficit de 25 207 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 14 507 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 871 €/an
Revenus locatifs : +11 244 €
Charges déductibles : -8 871 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14506.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 244 €36 457 €7 018 €-25 213 €10 700 €14 513 €14 513 €
211 469 €8 690 €6 831 €2 778 €--11 735 €
311 698 €8 497 €6 638 €3 201 €--8 534 €
411 932 €8 297 €6 438 €3 635 €--4 899 €
512 171 €8 091 €6 231 €4 080 €--819 €
612 414 €7 877 €6 017 €4 537 €---
712 663 €7 656 €5 796 €5 007 €---
812 916 €7 427 €5 567 €5 489 €---
913 174 €7 190 €5 330 €5 984 €---
1013 438 €6 945 €5 086 €6 492 €---
1113 706 €6 692 €4 833 €7 014 €---
1213 980 €6 430 €4 571 €7 550 €---
1314 260 €6 160 €4 300 €8 100 €---
1414 545 €5 880 €4 020 €8 666 €---
1514 836 €5 590 €3 730 €9 246 €---
1615 133 €5 290 €3 430 €9 843 €---
1715 436 €4 980 €3 120 €10 455 €---
1815 744 €4 659 €2 800 €11 085 €---
1916 059 €4 328 €2 468 €11 731 €---
2016 380 €3 985 €2 125 €12 395 €---
2116 708 €3 630 €1 770 €13 078 €---
2217 042 €3 263 €1 403 €13 779 €---
2317 383 €2 884 €1 024 €14 499 €---
2417 731 €2 491 €631 €15 240 €---
2518 085 €2 085 €225 €16 000 €---
TOTAL360 148 €175 475 €101 401 €184 673 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 673 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 361 €-3 210 €+5 571 €
2+2 361 €0 €+2 361 €
3+2 361 €0 €+2 361 €
4+2 361 €0 €+2 361 €
5+2 361 €0 €+2 361 €
6+2 361 €+1 116 €+1 245 €
7+2 361 €+1 502 €+859 €
8+2 361 €+1 647 €+714 €
9+2 361 €+1 795 €+566 €
10+2 361 €+1 948 €+413 €
11+2 361 €+2 104 €+257 €
12+2 361 €+2 265 €+96 €
13+2 361 €+2 430 €-69 €
14+2 361 €+2 600 €-239 €
15+2 361 €+2 774 €-413 €
16+2 361 €+2 953 €-592 €
17+2 361 €+3 137 €-776 €
18+2 361 €+3 325 €-964 €
19+2 361 €+3 519 €-1 158 €
20+2 361 €+3 719 €-1 358 €
21+2 361 €+3 923 €-1 562 €
22+2 361 €+4 134 €-1 773 €
23+2 361 €+4 350 €-1 989 €
24+2 361 €+4 572 €-2 211 €
25+2 361 €+4 800 €-2 439 €
Total+59 025 €+55 402 €+3 623 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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