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Appartement 3 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleVitrolles (13)
Surface70
Coût Total210 100
Loyer Annuel11 244
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-256
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 414,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 70 m²

Votre expert Dr. House-Immo vous propose, en EXCLUSIVITÉ, au cœur de la ville de Vitrolles, un appartement situé dans une résidence bien entretenue. Au cœur de la ville, dans un secteur recherché, au 4 étage avec ascenseur, appartement traversant Est/Ouest de type 3 d’une superficie de 69,58 m² offrant une belle luminosité tout au long de la journée Entrée accueillante, séjour spacieux de 20 m² ouvrant sur une loggia agréable de 6 m² exposée Sud/Ouest, cuisine indépendante équipée de 9 m² avec cellier attenant de 3 m² Espace nuit composé de deux chambres de 11 m² et 10 m², dressing de 3 m², salle d’eau et WC indépendant Charges comprenant eau froide, eau chaude, chauffage, ascenseur, gardien, entretien des parties communes et espaces verts Emplacement stratégique à proximité immédiate des commerces, écoles, lycée, services médicaux et gare routière facilitant le quotidien

  • Volets roulants électriques pour un confort supplémentaire Quelques travaux de rafraîchissement permettront de révéler tout le potentiel et de personnaliser le bien selon vos envies, opportunité idéale pour un investissement pertinent à prix ajusté

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Surface : 70 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 469

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Vitrolles
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13127
Coordonnées : 43.479095, 5.264077
Total : 210 100
Prix d'acquisition : 169 000
Travaux : 27 580
Valeur du bien : 196 580
Frais de notaire : 13 520
Coût estimé : 13 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 13.39€/m²/mois
Fourchette : 10.52€ - 17.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 937€/mois
Loyer annuel estimé : 11244€/an
Fourchette totale : 736€ - 1192€/mois
Fourchette annuelle : 8836€ - 14308€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 038,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :61,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 099,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 401,14
Coût de l'assurance :18 383,75
Taxe foncière : 1 124,40€/an
Soit par mois : 93,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 937,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 193,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-256,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bon état mais datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux avec carrelage en état correct
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 580(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 280
    Peinture murs et plafonds 21 m²: 30€/m² × 21 = 630€, Revêtement sol 21 m²: 50€/m² × 21 = 1050€, Électricité 2 chambres: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitrolles (coefficient 1.2 appliqué pour les coûts de main d'œuvre). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 937 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 244 €/an
Calcul : 937 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 100 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 735 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 124 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 451
Revenus locatifs : +11 244
Charges déductibles : -36 451
Résultat foncier Année 1 : -25 207(Déficit de 25 207 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 14 507
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 871 €/an
Revenus locatifs : +11 244
Charges déductibles : -8 871
Résultat foncier Années 2+ : 2 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 14506.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 24436 4577 018-25 21310 700 €14 513 €14 513 €
211 4698 6906 8312 778--11 735 €
311 6988 4976 6383 201--8 534 €
411 9328 2976 4383 635--4 899 €
512 1718 0916 2314 080--819 €
612 4147 8776 0174 537---
712 6637 6565 7965 007---
812 9167 4275 5675 489---
913 1747 1905 3305 984---
1013 4386 9455 0866 492---
1113 7066 6924 8337 014---
1213 9806 4304 5717 550---
1314 2606 1604 3008 100---
1414 5455 8804 0208 666---
1514 8365 5903 7309 246---
1615 1335 2903 4309 843---
1715 4364 9803 12010 455---
1815 7444 6592 80011 085---
1916 0594 3282 46811 731---
2016 3803 9852 12512 395---
2116 7083 6301 77013 078---
2217 0423 2631 40313 779---
2317 3832 8841 02414 499---
2417 7312 49163115 240---
2518 0852 08522516 000---
TOTAL360 148175 475101 401184 67310 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 673
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 244 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 361-3 210+5 571
2+2 3610+2 361
3+2 3610+2 361
4+2 3610+2 361
5+2 3610+2 361
6+2 361+1 116+1 245
7+2 361+1 502+859
8+2 361+1 647+714
9+2 361+1 795+566
10+2 361+1 948+413
11+2 361+2 104+257
12+2 361+2 265+96
13+2 361+2 430-69
14+2 361+2 600-239
15+2 361+2 774-413
16+2 361+2 953-592
17+2 361+3 137-776
18+2 361+3 325-964
19+2 361+3 519-1 158
20+2 361+3 719-1 358
21+2 361+3 923-1 562
22+2 361+4 134-1 773
23+2 361+4 350-1 989
24+2 361+4 572-2 211
25+2 361+4 800-2 439
Total+59 025+55 402+3 623
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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